Ist ein Nießbrauchrecht im Grundbuch einer Immobilie eingetragen, kann es beim Verkauf zu Schwierigkeiten führen. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte zum Thema Nießbrauch und warum dieser den Wert einer Immobilie beeinflussen kann.

Der Nießbrauch im Überblick:

➤ Nießbrauch ist eine gesteigerte Form des Wohnrechts, der auch das Recht auf Fruchtziehung und Verfügung (also z.B. Vermietung) beinhaltet.

➤ Nießbrauch ist nicht pauschal vererbbar, kann aber an Kinder als Schenkung oder Erbe übertragen werden.

➤ Bauliche Maßnahmen sind nicht vom Nießbraucher sondern vom Eigentümer umzusetzen und zu finanzieren.

➤ Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht verkaufen, mit Krediten belasten oder deutlich durch aufwändige bauliche Maßnahme

Was ist Nießbrauch?

Das Nießbrauchrecht bei Immobilien bedeutet, dass ein Recht an der Nutzung der Immobilie besteht. Nießbrauch stellt ein unveräußerliches und unvererbliches Recht dar, welches dem Berechtigten gestattet, alle Nutzungen der Sache zu beziehen. Im § 1030 BGB ist der Nießbrauch wie folgt definiert:

„Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).“

Unterscheidung Nießbrauch und Wohnrecht

Beim Nießbrauch bleibt grundsätzlich ein anderer der Eigentümer der Immobilie. Dem Berechtigten werden dabei drei grundlegende Rechte an dem Gegenstand eingeräumt: Das Recht auf Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung. Dies bedeutet, dass der Berechtigte neben der Nutzung der Immobilie auch ein Recht auf beispielsweise Mieteinnahmen hat. Das Nießbrauchrecht ist eine Steigerung zum Wohnrecht. Bei einem eingetragenen Wohnrecht besteht lediglich das Recht auf Nutzung.

Formen des Nießbrauch

Beim Nießbrauch sind verschiedene Arten zu unterscheiden:

  • Quotennießbrauch: Beim Quotennießbrauch beschränkt sich das Nutzungsrecht auf einen Teil des Gegenstandes, beispielsweise nur einen bestimmten Abschnitt eines Grundstücks.
  • Bruchteilsnießbrauch: Bei mehreren Eigentümern eines Mietshauses bezieht sich das Nießbrauchrecht nur auf den Teil, der dem Besteller gehört.
  • Vorbehaltsnießbrauch: Dem bisherigen Eigentümer wird bei der Übertragung von einem Grundstück bereits vorbehaltlich ein Nutzungsrecht gegenüber dem neuen Eigentümer eingeräumt. Der Vorbehaltsnießbrauch geht bei Abschluss der Übertragung in ein festes Nutzungsrecht über.
  • Zuwendungsnießbrauch: Es handelt sich um einen Zuwendungsnießbrauch, wenn beispielsweise an einem Grundstück ein Nießbrauch bestellt wird, der dazu führt, dass der Nießbraucher als Begünstigter der Vermietung und Verpachtung gegenüber Dritten hervorgeht. Der Nießbrauchsberechtigte profitiert also auch von den Einnahmen. Dieser Vorgang kann als entgeltlicher, teilentgeltlicher oder unentgeltlicher Nießbrauch gestaltet sein. Davon abhängig, ob der Nießbraucher ein Entgelt an den Eigentümer entrichtet.

Welche Einschränkungen hat der Nießbraucher?

Auch wenn es im ersten Moment so klingen mag, als hätte der Nießbraucher mehr Rechte als der Eigentümer, gibt es dann doch einige Dinge, die der Nießbraucher nicht tun darf. Beispielsweise darf er die Immobilie nicht verkaufen oder mit einem weiteren Kredite belasten, wenn der eigentliche Eigentümer nicht zustimmt. Nach der gesetzlichen Regelung ist der Nießbraucher auch nicht berechtigt, die Sache wesentlich umzugestalten oder zu verändern. Auf der anderen Seite ist der Nießbraucher nicht verpflichtet, grundlegende Ausbesserungen und Erneuerungen durchzuführen. Die Kosten hierfür fallen grundsätzlich alleine dem Eigentümer zur Last. Das darf der Nießbraucher nicht:

  • Immobilie oder Grundstück verkaufen
  • Gegenstand durch Kredite belasten
  • Große Umgestaltungen vornehmen

Nießbrauch und Erbschaft

Sowohl bei der vorweggenommenen Erbfolge als auch bei der Erbfolge von Todes wegen spielt der Nießbrauch eine wichtige Rolle. Es geht bei der Bestellung eines Nießbrauchs bei Immobilien darum, dass eine Person rechtlich Eigentümer einer Immobilie ist, einer anderen Person jedoch das Recht eingeräumt wird, die Immobilie zu nutzen und Vorteile aus ihr zu ziehen.

Es ist weit verbreitet, einem Ehe- oder Lebenspartner ein Nießbrauch an der gemeinsamen Immobilie einzuräumen, diese allerdings an die Kinder zu vererben oder durch Schenkung zu übertragen.

Wann endet das Recht auf Nießbrauch?

Das Recht auf Nießbrauch kann grundsätzlich auch wieder aufgehoben werden. Entweder kann im Rahmen des Nießbrauchvertrags eine feste Zeitspanne für die Dauer des Nießbrauchrechts festgelegt werden. Oder aber es wird aufgrund unsachgemäßem Gebrauch über die Aufhebung des Nießbrauchrechts bestimmt. Nießbraucher und Eigentümer können sich jedoch auch im Einvernehmen darüber einigen, dass das Nießbrauchrecht enden soll. Wird das Recht auf Nießbrauch beendet, so ist der Nießbrauchberechtigte dazu verpflichtet, die betreffende Sache wieder an den Eigentümer zurückzugeben.

Rückforderungsrechte vereinbaren

Ein Übertragungsvertrag kann bereits Rückforderungsrechte beispielsweise der Eltern vorsehen, die auch schon bei Übertragung auf die Kinder im Grundbuch abgesichert werden sollten. Die Gründe sind vielfältig, beispielsweise die Insolvenz eines Kindes, dessen Scheidung oder auch die Eingehung der Ehe ohne Ehevertrag. Auch ist es möglich, dass die Eltern die Immobilie veräußern möchten, weil sie auf den Erlös für ihre Altersvorsorge angewiesen sind.

Warum ist der Nießbrauch problematisch beim Verkauf?

Die Belastung eines Hauses mit dem Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen und bleibt bei einem Verkauf bestehen. Obwohl der Käufer also das Eigentum an dem Haus erhält, erwirbt er dieses nur inklusive des bestehenden Nießbrauchsrechts und ist somit an der Nutzung des Hauses (z.B. durch Vermietung) gehindert. Bei der Bewertung einer Immobilie, die mit einem Nießbrauch belastet ist, hat ein Gutachter generell einen entsprechenden Abzug vom Wert zu berücksichtigen.

Steuervorteile bei Nießbrauch

Ein häufiger Anwendungsfall des Nießbrauchrechts ist bei Schenkungen von Immobilien zu Lebzeiten. Z.B. können Eltern, die die eigene Immobilie an ihre Kinder übertragen, so die Erbschaftssteuer umgehen. Stattdessen wird dann die Schenkungssteuer fällig. Besteht für die Immobilie Nießbrauchrecht, wird dessen Wert bei der Schenkungssteuer berücksichtigt, die dann geringer ausfällt.

FAQs zum Nießbrauch

Was ist Nießbrauch?

Nießbrauch beschreibt eine gesteigerte Form des Wohnrechts. Der Nießbrauch-Begünstigte darf die Immobilie zu seinen Zwecken nutzen, Mieteinnahmen daraus beziehen und Ähnliches. Mehr Details erfahren Sie hier.

Wie unterscheidet sich Nießbrauch vom Wohnrecht?

Der Nießbrauch entscheidet sich dahingehend vom Wohnrecht, dass der Begünstigte nicht der Eigentümer der Immobilie ist. Zudem behält sich das Wohnrecht lediglich das Recht auf Nutzung vor, wohingegen sich der Nießbrauch aus dem Recht auf Nutzung, dem Recht aus Fruchtziehung und dem Recht aus Verfügung zusammensetzt. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Welche Formen des Nießbrauchs gibt es?

Es gibt verschiedene Formen von Nießbrauch. Hierzu gehören die folgenden: Quotennießbrauch, Bruchteilsnießbrauch, Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch. Mehr Details zu den einzelnen Varianten finden Sie hier.

Worauf muss man beim Nießbrauch achten?

Der Nießbraucher darf die genutze Immobilie nicht verkaufen, durch Kredite belasten oder große Veränderungen vornehmen. Gleichzeitig ist der Nießbraucher aber auch nicht für Ausbesserungsarbeiten oder Erneuerungen zuständig. Bei einem geplanten (Ver-)Kauf einer Immobilie bleibt das Nießbrauchsrecht bestehen obwohl die Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen wurde. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Kann Nießbrauch vererbt werden?

Nießbrauch ist grundsätzlich ein unvererbliches Recht. Dennoch kann man Ehe- oder Lebenspartnern ein Nießbrauchrecht einräumen, diese aber als Schenkung oder Erbe auf die Kinder übertragen. Genaueres dazu finden Sie hier.

Ist der Nießbrauch zeitlich limitiert?

Im Nießbrauch-Vertrag kann eine feste Zeitspanne bestimmt werden. Außerdem kann der Nießbrauch aufgrund von unsachgemäßem Gebrauch aufgehoben werden. Der Nießbraucher und Eigentümer können sich abseits davon auch einvernehmlich über eine Beendigung des Nießbrauchs einigen. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.

Häufig gestellte Fragen:

Nießbrauch ist das Recht in einer Immobilie zu wohnen und diese zu nutzen, ohne Eigentümer der Immobilie zu sein.

Das Wohnrecht gestattet allein die Nutzung der Immobilie durch den Berechtigten. Beim Nießbrauch hat der Berechtigte neben dem Recht auf Nutzung, auch das Recht auf Fruchtziehung und Verfügung. Der Berechtigte kann damit beispielsweise ein Recht auf Mieteinnahmen haben.

Das Recht auf Nießbrauch endet mit dem Tod des Berechtigten. Es kann aber auch aufgehoben werden, wenn es eine vertraglich festgelegte Zeitspanne gibt oder ein unsachgemäßer Gebrauch stattgefunden hat.