Immobilienverrentung
Eigenheim gegen Rente

Die Immobilienverrentung soll Menschen im Ruhestand die Möglichkeit geben ihre finanzielle Situation zu verbessern. Heutzutage erhalten viele Ruheständler eine zu niedrige Rente. Viele von ihnen sind allerdings im Besitz eines weitestgehend abbezahlten Hauses. Häufig besteht der Wunsch in diesem gewohnten und liebgewonnenen Umfeld den Lebensabend zu verbringen. Folgedessen kann die Verrentung der Immobilie eine angebrachte Lösung sein. Wie genau das funktioniert erfahren Sie in diesem Artikel.

Immobilienverrentung – was ist das?

Für viele Menschen sind die eigenen vier Wände der Ort, an dem sie sich geborgen fühlen. Diesen Ort zu verkaufen, ist gerade für ältere Menschen kein schöner Gedanke. Die Verrentung der Immobilie macht es möglich, in der Immobilie wohnen zu bleiben, obwohl diese veräußert wird. So wird die Immobilie zur Altersvorsorge und bleibt trotzdem das Zuhause. Und so funktioniert es:

Immobilienverrentung Grafik

Die Immobilie wird an eine dritte Person oder ein Unternehmen verkauft. Inzwischen gibt es Firmen, die sich auf genau diese Sparte spezialisiert haben. Auch Organisationen, die sich um das finanzielle Wohlergehen im Alter sorgen, sind Käufe solcher Immobilien. Als Gegenleistung darf der Besitzer in der Immobilie wohnen bleiben und bekommt den Verkaufspreis in Form einer Einmalzahlung, Zeit- oder Leibrente ausgezahlt.

Zeitrente: Die Rente läuft über einen festgelegten Zeitraum, der vertraglich geregelt wird. In der festgelegten Zeit wird der vorab vereinbarte Verkaufspreis monatlich ausgezahlt.

Leibrente: Diese Form der Rente bezieht der Verkäufer lebenslänglich. Es ist trotzdem möglich, ein Enddatum festzulegen. Die Höhe der Rente ist an die Inflationsrate gekoppelt. Somit ergibt sich die Möglichkeit, dass die Rente im Verlauf ansteigt.

Es besteht die Möglichkeit, die Abstände der Auszahlung anzupassen. So kann mit dem Käufer eine vierteljährliche, halbjährliche oder eine individuell angepasste Auszahlung vereinbart werden. Auch größere Einmalzahlungen sind möglich.

Gründe für die Verrentung der Immobilie

Es gibt viele Gründe, warum eine Immobilienverrentung in Betracht gezogen werden kann. Das Hauptanliegen wird sein, den Geldbeutel aufzufrischen, ohne das wohl gewonnene Eigenheim verlassen zu müssen. Weitere Gründe sind:

  • eine große Einmalzahlung in einer finanziellen Notsituationen
  • Aufstockung der monatlichen Rentenzahlungen für die Finanzierung des allgemeinen Lebensstandards
  • eine Einmalzahlung um Hypotheken oder andere Schulden zu begleichen
  • Aufstocken der monatlichen Rente um Pflegekosten des Partners abzudecken
  • eine Einmalzahlung um Investitionen in die Immobilie zu tätigen. Darunter können im hohen Alter vor allem altersgerechte Umbauten fallen
  • die Abgabe der Verantwortung über die Immobilie an den Käufer. So muss der Verkäufer sich nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie kümmern

Sollte eine Mindestlaufzeit festgelegt sein und es kommt zu einem frühzeitigen Ableben des Verkäufers, wird die Rente an die Erben weitergegeben.

Wie wird die Höhe der Immobilienrente ermittelt?

Es gibt mehrere Faktoren, die die Höhe der Rente bestimmen:

  1. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie, welcher sich durch die Lage, die Ausstattung und den Zustand des Gebäudes berechnen lässt.
  2. Das Alter des Verkäufers, eine Verrentung des Hauses oder der Wohnung lohnt sich erst ab einem Alter von 65 Jahren.
  3. Die Länge der Rentenlaufzeit: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rente.

Bei einer Immobilienverrentung liegt der Verkaufspreis deutlich unter dem Preis, den der Besitzer bei einem üblichen Verkauf erzielen würde. Durch das Wohnrecht des Verkäufers wird ein Teil des Verkehrswerts abgezogen.

Je länger die Rentenzahlung anhalten soll, desto geringer der Verkaufswert. Damit sichert sich der Käufer vor einer sehr hohen Lebenserwartung des Verkäufers ab.

Formel zur Berechnung der Immobilienrente: Verkehrswert der Immobilie – Wert des Wohnrechts = Wert der Immobilienverrentung

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Wann ist eine Verrentung sinnvoll?

Es gibt einige Pro und Kontra bzgl. der Immobilienverrentung. Allgemein lässt sich sagen, dass es stark von der jeweiligen Situation des Immobilienbesitzers abhängig ist, ob sich eine Verrentung lohnt.

Die Immobilie zu verrenten ist sinnvoll wenn:

  • der Wunsch besteht in der Wohnung oder dem Haus wohnen zu bleiben
  • die monatliche Rente nicht ausreicht, um die nötigen und auch zusätzlichen Ausgaben zu decken
  • die Rente nicht ausreicht um einen altersgerechten Umbau der Immobilie vorzunehmen
  • der Verkäufer die Verantwortung über die Immobilie nicht mehr übernehmen möchte oder kann
  • es keine Erben gibt

Für Ehepaare lohnt sich eine Immobilienverrentung in der Regel nicht. Da sich dadurch die Lebenserwartung erhöht, wird die Höhe der Rente angepasst und und vermutlich verringert.

Vor- und Nachteile der Verrentung einer Immobilie

Vorteile

  • Aufstockung der Rente
  • Lebenslanges Wohnrecht
  • Instandhaltung der Immobilie durch Käufer

Nachteile

  • Verlust des Verkehrswerts, da der Wert des Wohnrechts abgezogen wird
  • sollte der Verkäufer durch äußere Umstände ausziehen, erlischt das Wohnrecht
  • die Immobilie wird nicht mehr an Erben weitergegeben

Wer bietet die Immobilienverrentung an?

Grob lassen sich Käufer im Zusammenhang mit einer Immobilienverrentung in drei Gruppen aufteilen:

  • Private Käufer: Es gibt vereinzelt junge Familien, die sich in einer auserwählten Lage eine Immobilie für einen späteren Zeitpunkt sichern möchten. Nicht selten übernehmen Verwandte oder Bekannte den Kauf. Allgemein ist der Verkauf an Privat am unüblichsten.
  • Unternehmen: Darunter zählen vor allem Firmen, die die Immobilie als Kapitalanlage nutzen. Diese Unternehmen kommen sind in der Regel in der Finanz- und Immobilienbranche ansässig.
  • Gemeinnützige Organisationen: Darunter fallen vor allem Stiftungen und Vereine, die sich um ein besseres Leben im hohen Alter bemühen. Auch einige kirchliche Institutionen bieten Leistungen dieser Art an.

Unabhängig davon, für welchen Käufer Sie sich entscheiden,schließen Sie einen verbindlichen Vertrag ab. Für Ihre eigene Sicherheit empfiehlt es sich, vorab den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Dabei können Ihnen die erfahrenen Immobilienmakler von HAUSGOLD tatkräftig unter die Arme greifen.

Modelle der Immobilien- verrentung

Das Ziel jeder Form der Immobilienverrentung ist immer aus der einst erworbenen Immobilie wieder Kapital verfügbar zu machen. Hinzu kommt die Sicherheit des lebenslangen Wohnrechts. Wir stellen Ihnen die gängigsten Modelle der Immobilienrente vor.

Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf hat der Eigentümer der Immobilie die Möglichkeit nur einen festgelegten Anteil seines Eigenheims zu veräußern und weiterhin ein Wohnrecht zu genießen. Beim Teilverkauf können bis zu 50 % der Immobilie veräußert werden.

Neben dem Wohnrecht ist ein weiterer Vorteil, dass der Eigentümer die Rechte und Pflichten über sein Haus oder seiner Wohnung beibehält. Dies bedeutet allerdings auch, dass er für die Instandhaltungskosten der Immobilie aufkommen muss. Für das Wohnrecht zahlt der Eigentümer eine monatliche Gebühr bzw. Miete an den Käufer. Wie hoch diese Nutzungsgebühr ist, wird anhand der Höhe des Verkaufsanteils der Immobilie sowie der Dauer der Nutzung berechnet.

Welche Kosten dabei entstehen, welche Voraussetzungen ein Teilverkauf hat und wie der Ablauf gestaltet ist, erfahren Sie in unserem Artikel zum Teilverkauf.

Mehr zum Teilverkauf

Leibrente

Bei der Leibrente erhält der Eigentümer für den Verkauf der Immobilie keine einmalige Auszahlung, sondern monatliche Zahlungen in Form einer Rente. Diese wird, wenn nicht anders vereinbart, lebenslänglich ausgezahlt. Neben der Rente behält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht, welches im Grundbuch vermerkt wird.

Im Gegensatz zum Teilverkauf gibt der Verkäufer seine Rechte und Pflichten an den Käufer ab, da dieser die Immobilie zu 100 % kauft. Der Käufer übernimmt ebenfalls die Instandhaltungskosten des Hauses oder der Wohnung. Wie bei einem offiziellen Hausverkauf, wird bei der Leibrente ein Notar hinzugezogen, der den Leibrentenvertrag unterzeichnet. Dieser Vertrag beinhaltet alle Vereinbarung bzgl. der Leibrente und des Wohnrechts.

Welche Regelungen getroffen werden können und wie der Ablauf einer Leibrente vonstatten geht, erfahren Sie in folgendem Artikel.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist in allen Modellen der Immobilienverrentung essentiell. Die Dauer des Wohnrechts kann flexibel gestaltet werden. Der Verkäufer kann ein lebenslanges Wohnrecht anfordern, es besteht allerdings auch die Möglichkeit einen bestimmten Zeitrahmen festzulegen. Die Dauer des Wohnrechts hat Auswirkung auf den Verkaufspreis der Immobilie. Je länger damit zu rechnen ist, dass der Verkäufer die Immobilie noch bewohnt, desto niedriger der Verkaufspreis.

Wichtig ist, dass das Wohnrecht und die Vereinbarungen vertraglich festgehalten werden. Dieser Vertrag sollte anschließend notariell beurkundet werden. Auf diesem Wege ist er rechtskräftig und nicht anfechtbar. Zudem sollte das Wohnrecht im Grundbuch vermerkt werden. Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Begünstigten.

Nießbrauch

Auch bei einer Immobilienverrentung gibt es die Möglichkeit des Nießbrauchs. Diese Option ähnelt der Immobilienverrentung mit Wohnrecht, ist allerdings etwas umfassender. Der Eigentümer erhält nach dem Verkauf der Immobilie ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht. Darüber hinaus behält er alle Rechte und Pflichten der Immobilie.

Vorteil des Nießbrauchs:

Diese Befugnisse ermöglichen dem Verkäufer z. B. Umbaumaßnahmen mit zunehmendem Alter ohne Zustimmung des Käufers vorzunehmen. Sollten Umbaumaßnahmen nicht ausreichen und es steht ein Umzug in ein Altersheim an, kann er die Immobilie vermieten. Dies gibt dem Nießbrauchsberechtigten die Sicherheit etwaige Kosten, wie die anfallenden Pflegekosten, decken zu können. Im Gegenzug ist er allerdings für alle Instandhaltungsmaßnahmen und weiteren Maßnahmen, die anfallen könnten, zuständig.

Nachteil des Nießbrauchs:

Diese weiteren Freiheiten schlagen sich allerdings auf den Kaufpreis nieder. Je mehr Rechte dem Nießbrauchsberechtigten zugesprochen werden, desto geringer ist der Verkaufspreis der Immobilie.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich, wie der Name schon sagt, mehr um einen Kredit als um eine Verrentung. Das Prinzip ist jedoch das gleiche. Der Eigentümer, in der Regel im Ruhestand, verkauft das Haus und behält das Wohnrecht. Als Kreditsicherheit dient die Immobilie.

In diesem Fall wird das Haus allerdings von einer Bank oder einer Versicherung beliehen und anschließend belastet. Die Bank oder die Versicherung lassen eine Grundschuld auf das Haus eintragen. Das heißt, dass sie die Immobilie vorerst nur beleihen und nicht kaufen. Für das Beleihen der Immobilie bekommt der Eigentümer eine monatliche Rente ausgezahlt.

Die Tilgung und Zinsen fallen bei der Umkehrhypothek weg. Diese werden mit dem Verkauf, der für gewöhnlich nach dem Tod des Besitzers folgt, in Form einer Einmalzahlung beglichen. Bei der Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer auch weiterhin im Besitz der Immobilie. Das heißt auch, dass er für etwaige Instandhaltungskosten und andere Maßnahmen zuständig ist.

Immobilienverrentung und Steuern – was gibt es zu beachten?

Welche Steuern bei der Immobilienverrentung anfallen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

  1. Die Leibrente bzw. Rente, die der Begünstigte erhält, fällt in der Steuererklärung der Einkommenssteuer unter "sonstige Einkünfte". Dies regelt § 22 des Einkommensteuergesetz. Der Betrag ergibt sich aus der Lebensaltertafel. Diese beinhaltet in groben Zügen, je älter der Verkäufer der Immobilie, desto niedriger die Steuer.
  2. Die Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls an. Diese richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und ist Bundeslandabhängig. Obwohl die Immobilie in Form einer Rente abbezahlt wird, muss die Steuer auf einen Schlag gezahlt werden.
  3. Sollte eine Verrentung innerhalb der Familie stattfinden, sollte darauf geachtet werden, dass die Immobilie nicht zu viel unter Wert verkauft wird. Ansonsten könnte die Schenkungssteuer fällig werden.

Welche Steuer anfällt und in welcher Höhe, ist sehr unterschiedliche. Lassen Sie sich im besten Fall vorab beraten.

Vertrag und Kosten einer Immobilienrente

Unabhängig von dem Modell der Immobilienverrentung kommt es zu einem Kaufvertrag auf Rentenbasis der Immobilie. Dieser muss, wie jeder andere Immobilienkaufvertrag, von einem Notar unterzeichnet werden.

Inhalt des Vertrags sollten Vereinbarungen zur Art der Auszahlung sein. Unterschieden werden kann zwischen:

  • Leibrente oder Zeitrente
  • Monatliche Zahlungen oder Einmalzahlungen (eine Mischung aus beidem ist auch möglich)

Die Dauer des Wohnrechts und die Höhe der Rente können frei gewählt werden. Es gibt ebenfalls die Möglichkeit individuelle Sonderregelungen zu bestimmen.

Häufig gestellte Fragen:

Die Immobilienverrentung kann als eine Art Altersvorsorge dienen. Ruheständler mit einer Immobilie haben auf diesem Weg die Möglichkeit diese wieder in Kapital umzuwandeln. Das Prinzip verfolgt dabei, dass Menschen im Ruhestand ihre Immobilie verkaufen und als Bezahlung eine Rente erhalten. Im Gegenzug erhalten sie ein lebenslanges Wohnrecht.

Wie das funktioniert erfahren Sie hier!

Die Höhe der Rente richtet sich nach mehreren Faktoren:

  • nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie
  • nach dem Alter des Immobilienbesitzer (je älter, desto höher die Rente)
  • nach der Länge der Laufzeit. Je kürzer diese ausfällt, desto höher die Rente

Anhand dieser Faktoren, lässt sich bestimmten, dass sich in den meisten Fällen eine Immobilienverrentung erst ab 65 Jahren lohnt.

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Die Dauer der Immobilienverrentung wird vorab vertraglich festgelegt und notariell beurkundet. Es gibt es dabei die Möglichkeite einer lebenslangen Leibrente die mit dem Tod des Begünstigten endet. Eine weitere Möglichkeit ist es, die Dauer auf eine bestimmte Zeitspanne festezulegen. Kommt es währenddessen zum Ableben des Rentenempfängers, wird diese an die Hinterbliebenen vererbt.

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