Immobilienverrentung
Eigenheim gegen Rente

Immobilienverrentung – was ist das?

Die Immobilienverrentung ist der Obergriff für verschiedene Formen der Zeit-oder Leibrente. Im Kern bedeutet es, dass ältere Menschen ihr Haus auf Rentenbasis an Dritte verkaufen und im Gegenzug in diesem wohnen bleiben können. Für ältere Menschen kann eine Immobilienverrentung Vorteile mit sich bringen, da sie zum einen ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen müssen und zum anderen eine Zusatzrente zu ihrer üblichen Rente erhalten. So wird die Immobilie zur Altersvorsorge und bleibt trotzdem das Zuhause. Und so funktioniert es:

Die Immobilie wird an eine dritte Person oder ein Unternehmen verkauft. Inzwischen gibt es Firmen und Anbieter, die sich auf genau diese Sparte spezialisiert haben. Auch Organisationen, die sich um das finanzielle Wohlergehen im Alter sorgen, sind Käufe solcher Immobilien. Als Gegenleistung darf der Besitzer in der Immobilie wohnen bleiben und bekommt den Verkaufspreis in Form einer Einmalzahlung, Zeit- oder Leibrente ausgezahlt.

Zeitrente: Die Rente läuft über einen festgelegten Zeitraum, der vertraglich geregelt wird. In der festgelegten Zeit wird der vorab vereinbarte Verkaufspreis monatlich ausgezahlt.

Leibrente: Diese Form der Rente bezieht der Verkäufer lebenslang. Es ist trotzdem möglich, ein Enddatum festzulegen. Die Höhe der Rente ist an die Inflationsrate gekoppelt. Somit ergibt sich die Möglichkeit, dass die Rente im Verlauf ansteigt.

Gründe für die Verrentung der Immobilie

Es gibt viele Gründe, warum eine Immobilienverrentung in Betracht gezogen werden kann. Das Hauptanliegen wird sein, den Geldbeutel aufzufrischen, ohne das wohl gewonnene Eigenheim verlassen zu müssen. Weitere Gründe sind:

• eine große Einmalzahlung in einer finanziellen Notsituationen
• Aufstockung der monatlichen Rentenzahlungen für die Finanzierung des allgemeinen Lebensstandards
• eine Einmalzahlung um Hypotheken oder andere Schulden zu begleichen
• Aufstocken der monatlichen Rente um Pflegekosten des Partners abzudecken
• eine Einmalzahlung um Investitionen in die Immobilie zu tätigen. Darunter können im hohen Alter vor allem altersgerechte Umbauten fallen
• die Abgabe der Verantwortung über die Immobilie an den Käufer. So muss der Verkäufer sich nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie kümmern

Wie wird die Höhe der Immobilienrente ermittelt?

Es gibt mehrere Faktoren, die die Höhe der Rente bestimmen:

1. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie, welcher sich durch die Lage, die Ausstattung und den Zustand des Gebäudes berechnen lässt.
2. Das Alter des Verkäufers, eine Verrentung des Hauses oder der Wohnung lohnt sich erst ab einem Alter von 65 Jahren.
3. Geschlecht des Rentners: Da Frauen im Durchschnitt eine längere Lebenserwartung haben, wird die Differenz mit eingerechnet.
4. Die Länge der Rentenlaufzeit: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rente.

Bei einer Immobilienverrentung liegt der Verkaufspreis deutlich unter dem Preis, den der Besitzer bei einem üblichen Verkauf erzielen würde. Durch das Wohnrecht des Verkäufers wird ein Teil des Verkehrswerts abgezogen.

Je länger die Rentenzahlung anhalten soll, desto geringer der Verkaufswert. Damit sichert sich der Käufer vor einer sehr hohen Lebenserwartung des Verkäufers ab.

Beispielrechnung eines Nießbrauchs

Allgemein lässt sich folgende Formel angeben: Formel zur Berechnung der Immobilienrente: Verkehrswert der Immobilie – Wert des Wohnrechts = Wert der Immobilienverrentung. Den Wert des Wohnrechts bzw. Nießbrauchrechts wollen wir an einem fixtiven Beispiel zeigen.

Diese Berechnung bezieht sich auf ein Nießbrauch bis zum Lebensende der Rentnerin. Wird ein Zeitrahmen für das Nießbrauchrecht festgelegt, wird die vereinbarte Laufzeit der Berechnung hinzugezogen.

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Wann ist eine Verrentung sinnvoll?

Es gibt einige Pro und Kontra bzgl. der Immobilienverrentung. Allgemein lässt sich sagen, dass es stark von der jeweiligen Situation des Immobilienbesitzers abhängig ist, ob sich eine Verrentung lohnt.

Die Immobilie zu verrenten ist sinnvoll wenn:

• der Wunsch besteht in der Wohnung oder dem Haus wohnen zu bleiben
• die monatliche Rente nicht ausreicht, um die nötigen und auch zusätzlichen Ausgaben zu decken
• die Rente nicht ausreicht um einen altersgerechten Umbau der Immobilie vorzunehmen
• der Verkäufer die Verantwortung über die Immobilie nicht mehr übernehmen möchte oder kann
• es keine Erben gibt

Vor- und Nachteile der Verrentung einer Immobilie

Vorteile

• Aufstockung der Rente
• Lebenslanges Wohnrecht
• Instandhaltung der Immobilie durch Käufer

Nachteile

• Verlust des Verkehrswerts, da der Wert des Wohnrechts abgezogen wird
• sollte der Verkäufer durch äußere Umstände ausziehen, erlischt das Wohnrecht
• die Immobilie wird nicht mehr an Erben weitergegeben

Wer bietet die Immobilienverrentung an?

Grob lassen sich Käufer im Zusammenhang mit einer Immobilienverrentung in drei Gruppen aufteilen:

• Private Käufer: Es gibt vereinzelt junge Familien, die sich in einer auserwählten Lage eine Immobilie für einen späteren Zeitpunkt sichern möchten. Nicht selten übernehmen Verwandte oder Bekannte den Kauf. Allgemein ist der Verkauf an Privat am unüblichsten.
• Unternehmen: Darunter zählen vor allem Firmen, die die Immobilie als Kapitalanlage nutzen. Diese Anbieter kommen sind in der Regel in der Finanz- und Immobilienbranche ansässig.
• Gemeinnützige Organisationen: Darunter fallen vor allem Stiftungen und Vereine, die sich um ein besseres Leben im hohen Alter bemühen. Auch einige kirchliche Institutionen bieten Leistungen dieser Art an.

Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf hat der Eigentümer der Immobilie die Möglichkeit nur einen festgelegten Anteil seines Eigenheims zu veräußern und weiterhin ein Wohnrecht zu genießen. Beim Teilverkauf können bis zu 50 % der Immobilie veräußert werden.

Neben dem Wohnrecht ist ein weiterer Vorteil, dass der Eigentümer die Rechte und Pflichten über sein Haus oder seiner Wohnung beibehält. Dies bedeutet allerdings auch, dass er für die Instandhaltungskosten der Immobilie aufkommen muss. Für das Wohnrecht zahlt der Eigentümer eine monatliche Gebühr bzw. Miete an den Käufer. Wie hoch diese Nutzungsgebühr ist, wird anhand der Höhe des Verkaufsanteils der Immobilie sowie der Dauer der Nutzung berechnet.

Welche Kosten dabei entstehen, welche Voraussetzungen ein Teilverkauf hat und wie der Ablauf gestaltet ist, erfahren Sie in unserem Artikel zum Teilverkauf.

Leibrente

Bei der Leibrente erhält der Eigentümer für den Verkauf der Immobilie keine einmalige Auszahlung, sondern monatliche Zahlungen in Form einer Rente. Diese wird, wenn nicht anders vereinbart, lebenslänglich ausgezahlt. Neben der Rente behält der Verkäufer ein Wohnrecht bis ans Lebensende, welches im Grundbuch vermerkt wird.

Im Gegensatz zum Teilverkauf gibt der Verkäufer seine Rechte und Pflichten an den Käufer ab, da dieser die Immobilie zu 100 % kauft. Der Käufer übernimmt ebenfalls die Instandhaltungskosten des Hauses oder der Wohnung. Wie bei einem offiziellen Hausverkauf, wird bei der Leibrente ein Notar hinzugezogen, der den Leibrentenvertrag unterzeichnet. Dieser Vertrag beinhaltet alle Vereinbarung bzgl. der Leibrente und des Wohnrechts.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist in allen Modellen der Immobilienverrentung essentiell. Die Dauer des Wohnrechts kann flexibel gestaltet werden. Der Verkäufer kann ein lebenslanges Wohnrecht anfordern, es besteht allerdings auch die Möglichkeit einen bestimmten Zeitrahmen festzulegen. Die Dauer des Wohnrechts hat Auswirkung auf den Verkaufspreis der Immobilie. Je länger damit zu rechnen ist, dass der Verkäufer die Immobilie noch bewohnt, desto niedriger der Verkaufspreis.

Nießbrauch

Auch bei einer Immobilienverrentung gibt es die Möglichkeit des Nießbrauchs bzw. des Nießbrauchsrechts.. Diese Option ähnelt der Immobilienverrentung mit Wohnrecht, ist allerdings etwas umfassender. Der Eigentümer erhält nach dem Verkauf der Immobilie ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht. Darüber hinaus behält er alle Rechte und Pflichten der Immobilie.

Vorteil des Nießbrauchsrechts:

Diese Befugnisse ermöglichen dem Verkäufer z. B. Umbaumaßnahmen mit zunehmendem Alter ohne Zustimmung des Käufers vorzunehmen. Sollten Umbaumaßnahmen nicht ausreichen und es steht ein Umzug in ein Altersheim an, kann er die Immobilie vermieten. Dies gibt dem Nießbrauchsberechtigten die Sicherheit etwaige Kosten, wie die anfallenden Pflegekosten, decken zu können. Im Gegenzug ist er allerdings für alle Instandhaltungsmaßnahmen und weiteren Maßnahmen, die anfallen könnten, zuständig.

Nachteil des Nießbrauchs:

Diese weiteren Freiheiten schlagen sich allerdings auf den Kaufpreis nieder. Je mehr Rechte dem Nießbrauchsberechtigten zugesprochen werden, desto geringer ist der Verkaufspreis der Immobilie.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich, wie der Name schon sagt, mehr um einen Kredit als um eine Verrentung. Das Prinzip ist jedoch das gleiche. Der Eigentümer, in der Regel im Ruhestand, verkauft das Haus und behält das Wohnrecht. Als Kreditsicherheit dient die Immobilie.

Die Tilgung und Zinsen fallen bei der Umkehrhypothek weg. Diese werden mit dem Immobilienverkauf, der für gewöhnlich nach dem Tod des Besitzers folgt, in Form einer Einmalzahlung beglichen. Bei der Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer auch weiterhin im Besitz der Immobilie. Das heißt auch, dass er für etwaige Instandhaltungskosten und andere Maßnahmen zuständig ist.

Immobilienverrentung und Steuern – was gibt es zu beachten?

Welche Steuern bei der Immobilienverrentung anfallen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.

1. Die Leibrente bzw. Rente, die der Begünstigte erhält, fällt in der Steuererklärung der Einkommenssteuer unter "sonstige Einkünfte". Dies regelt § 22 des Einkommensteuergesetz. Der Betrag ergibt sich aus der Lebensaltertafel. Diese beinhaltet in groben Zügen, je älter der Verkäufer der Immobilie, desto niedriger die Steuer.
2. Die Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls an. Diese richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und ist Bundeslandabhängig. Obwohl die Immobilie in Form einer Rente abbezahlt wird, muss die Steuer auf einen Schlag gezahlt werden.
3. Sollte eine Verrentung innerhalb der Familie stattfinden, sollte darauf geachtet werden, dass die Immobilie nicht zu viel unter Wert verkauft wird. Ansonsten könnte die Schenkungssteuer fällig werden.

Vertrag und Kosten einer Immobilienrente

Unabhängig von dem Modell der Immobilienverrentung kommt es zu einem Kaufvertrag auf Rentenbasis der Immobilie. Dieser muss, wie jeder andere Immobilienkaufvertrag, von einem Notar unterzeichnet werden.

Inhalt des Vertrags sollten Vereinbarungen zur Art der Auszahlung sein. Unterschieden werden kann zwischen:

• Leibrente oder Zeitrente
• Monatliche Zahlungen oder Einmalzahlungen (eine Mischung aus beidem ist auch möglich)

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.