Aufgaben der Hausverwaltung
Was übernimmt eine gute Hausverwaltung?

Was für Arten der Hausverwaltung gibt es?

Es gibt verschiedene Arten der Hausverwaltung. Die Art ist vor allem von der Art und dem Zweck der Immobilie abhängig. Es wird unterschieden zwischen einer WEG Verwaltung, einer Mietverwaltung und einer Verwaltung für Sondereigentum.

Was ist eine WEG Verwaltung

Sofern die Besitzer von Eigentumswohnungen ihr Haus nicht in Eigenregie verwalten, schließen sie sich zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zusammen. WEG Verwaltung, oder auch Wohneigentümer-Gemeinschafts Verwaltung, kümmert sich demnach um die Interessen und Verwaltungsaufgaben von Wohnimmobilien mit mehreren Eigentümern. In der Regel sind dies Immobilien mit mehreren Eigentumswohnungen. Die WEG-Verwaltung wird von der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt. Das Gemeinschaftseigentum betrifft die Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören. Dazu gehören zum Beispiel Treppenhäuser oder Heizungsanlagen. In der Teilungserklärung ist zu finden, welche Teile welchem Eigentümer gehören.

Sondereigentumsverwaltung

Doch was genau ist der Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum? Sondereigentum betrifft einzelne Eigentumswohnungen (es kann sich aber auch um eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus handeln), die nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Einheit darstellt. Sie ist also nur für die Eigentümer einer Eigentumspartei zuständig.

Mietverwaltung

Bei einer Mietverwaltung handelt es sich um einen Verwalter, welcher die Betreuung einer gesamten Immobilie, sowohl bei einer Gewerbeimmobilie als auch bei einem Wohnhaus, und deren einzelne Mietparteien übernimmt. Sie kümmert sich um die Interessen und Aufgaben der Mieter des Objekts, des Eigentümers sowie weiteren Beauftragen, wie z.B. Handwerkern.

Welche Aufgaben übernimmt eine Hausverwaltung

Die Aufgaben sind natürlich davon abhängig, ob es sich um einen WEG-Verwalter oder einen Miethausverwalter handelt. Es gibt keinen festgesetzen Aufgabenkatalog, den eine Immobilienverwaltung zu erfüllen hat. Welche Aufgaben umgesetzt werden müssen, wird jeweils vertraglich zwischen dem Auftraggeber bzw. Eigentümer und der Hausverwaltung verhandelt.

Je nach Aufgabenbereich wird zwischen 3 Hausverwaltung Typen unterschieden:

• kaufmännische Hausverwaltung
• technische Hausverwaltung und
• juristische Hausverwaltung

Auch wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, benötigt dafür die Zustimmung des Verwalters. Die Verwalterzustimmung zum Kauf einer Eigentumswohnung ist eine rechtlich in der Teilungserklärung verankerte Absicherung. Diese soll die Wohnungseigentümergemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder unseriösen Neu-Eigentümern schützen. Die Verwalterzustimmung ist im Wohnungseigentümergesetz verankert und führt in der Praxis dazu, dass erst die Zustimmung des Verwalters schriftlich eingeholt werden muss, ehe der Notar zur Kaufpreiszahlung auffordert und den Eigentumsübergang organisiert.

Technische Immobilienverwaltung

Die technischen Aufgaben einer Hausverwaltung zählen zu den klassischen Aufgaben. Es geht hierbei vor allem um die regelmäßige Überprüfung des Gebäudezustandes, in Hinblick auf Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturarbeiten oder Modernisierungvorkehrungen. Zu den weiteren technischen Aufgben zählen folgende:

• Kontrolle und Verwaltung externer Dienstleister (Hausmeister, Gärtner)
• Kontrolle über Instandhaltungsmaßnahmen
• Durchführung von Modernisierungsarbeiten
• Kontrolle und Überwachung der Häuslichen Anlagen (Heizung, Klimaanlage, Klingel, Briefkästen)

Juristische Verwaltung

Nicht jede Hausverwaltung übernimmt rechtsberatende Aufgaben. Diese sollten vorab vertraglich festgelegt werden. Im Falle einer juristischen Verwaltung werden folgende Punkte durchgeführt:

• Durchsetzung von Mieterhöhungen
• Durchführung von Rechtsmaßnahmen bei Mietrückständen
• Meldung von Schadensfällen an Versicherung
• Vertretung der Eigentümer gegenüber Dritten
• Beratung über neue Gesetzgeber, die Eigentümer betreffen könnten

Kaufmännische Verwaltung

Die kaufmännischen Aufgaben umfassen alle finanziellen Einheiten. Sowohl die Verwaltung der Mieteinnahmen, aber auch die optimierung von Ausgaben:

• Verwaltung der Mieteinnahmen (Annahme der Mietzahlungen, Forderung von Mietrückständen)
• Kontrolle über mögliche Mieterhöhungen oder Anpassungen
• Erstellung der Nebenkostenabrechnung
• Bezahlung der Dienstleister (Hausmeister, Gärtner)
• Bezahlung der Versorgungsdienstleistung (Kabel, Strom, Warmwasser)
• Buchführung

Vor allem bei Hausverwaltung der WEG gibt es wichtige wirtschaftliche Punkte, die zusätzlich durchgeführt werden sollten:

• Jahresabschluss über alle entstandenen Kosten (wichtig für den Umlage auf alle Eigentümer, gemäß des Umlageschlüssels)
• Wirtschaftsplan für das anstehende Jahr

Kümmert sich die Hausverwaltung um den Hausmeister?

Nicht selten entsteht die Frage, ob der Hausmeister oder die Hausverwaltung für Mängel zuständig ist. Z.B. wenn eine Lampe im Hausflur nicht funktioniert. Pauschal kann man sagen, dass bei einem Mängel oder Schaden in der Wohnung die Hausverwaltung zuständig ist. Handelt es sich um einen Schadensfall im Hausflur, kann sowohl der Hausmeister als auch die Hausverwaltung informiert werden. Da der Hausmeister von der Hausverwaltung engagiert wird, wird er in Kontakt mit der Verwaltung oder dem Vermieter treten.

Was kostet eine Hausverwaltung?

Da der Wettbewerb unter den Hausverwaltungen so groß ist, versucht so manche Verwaltung, mit Dumpingpreisen neue Kunden zu finden. Allerdings versuchen sie dann häufig, das niedrige Honorar über zahlreiche Zusatzgebühren aufzustocken. Merken Sie sich also: Es kommt nicht darauf an, wie hoch die Monatspauschale ist, sondern welche Leistungen mit enthalten sind. Denn der billigste Anbieter ist nicht immer der beste. Die Hausverwaltungskosten hängen von einigen Faktoren ab:

• die Verwaltungsart (ist es eine WEG- oder eine Miethausverwaltung?)
• die Anzahl der Einheiten im Gebäude (Wohnungen oder Gewerbeeinheiten)
• das Klientel der Bewohner (insbesondere bei Eigentümergemeinschaften mit schwierigen Miteigentümern ein wichtiger Punkt)
• der Zustand der Immobilie (Renovierungsstau = viel Arbeit für eine Hausverwaltung = höhere Kosten)
• die Lage der Immobilie

Durchschnittlich entstehen folgende Kosten bei der Verwaltung:

• 18 bis 30 € je Wohneinheite pro Monat
• 3-5 € pro Garage oder Stellplatz
• ca. 60 €/Std. für die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung

Bei einer Mietverwaltung sind die Kosten ebenfalls von der Anzahl der Mieteinheiten abhängig. Je mehr Mieteinheiten in einem Objekt betreut werden, desto geringer die Kosten für eine Wohneinheit. Es gibt auch Hausverwaltungen, die einen Anteil der Nettokaltmiete erhalten (in der Regel 5-6%).

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.