Gebrauchte Immobilie kaufen. 10 Tipps zum Hauskauf

Gebrauchte Immobilie kaufen. 10 Tipps zum Hauskauf

Hausbau ist Stress: finanziell, emotional und körperlich. Viele Menschen erfüllen sich darum ihren Traum vom Eigenheim, indem sie eine gebrauchte Immobilie kaufen. Beim Kauf einer Immobilie „aus zweiter Hand“ ist jedoch auf Einiges zu achten. Genaue Recherche und sorgfältiges Abwägen sind ratsam.

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen wollen, dann heißt es: Augen auf! Informieren Sie sich gründlich, damit sich das Traumhaus nicht als Albtraum entpuppt.

Vorteile, wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen

Der Kauf einer gebrauchten, älteren Immobilien bietet viele Vorteile: Während neue Häuser häufig in Neubaugebieten entstehen, finden sich die meisten gebrauchten Immobilien in erschlossenen Lagen. Der Kaufinteressent kann viele Kriterien prüfen, die sein Lebensgefühl nachhaltig beeinflussen: Entspricht das Viertel, in dem er eine gebrauchte Immobilie kaufen möchte, seinen persönlichen Vorstellungen? Ist eine gute Infrastruktur vorhanden? Wer wären die Nachbarn in spe? Ein weiterer großer Vorteil beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gegenüber einem Neubauobjekt ist die Tatsache, dass das Haus oder die Wohnung in vollem Umfang besichtigt werden kann. Während bei Neubauten lediglich Pläne eine grobe Vorstellung vom neuen Zuhause vermitteln, ist die Bestandsimmobilie greifbar. Sowohl das Gebäude als auch das Grundstück können genau in Augenschein genommen werden. Eine Tatsache, die sich der Käufer unbedingt zu Nutze machen sollte. Darüber hinaus lässt sich der der Wert einer Gebrauchtimmobilie relativ sicher bestimmen.

Blick fürs Große und für Details

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, sollten Sie unbedingt ein Augenmerk darauf haben, dass keine wichtigen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten anstehen. Dach, Heizung, Fenster und Dämmung sollten „in Schuss“ sein. Gegebenenfalls sollte der Kaufinteressent mit einem Experten, zum Beispiel ein Architekt, das Gebäude vor dem Kauf überprüfen. Darüber hinaus kann ein Gutachter beauftragt werden, ein Wertgutachten für die avisierte Immobilie zu erstellen. Das kann insbesondere bei Immobilien sinnvoll sein, die älter als 30 Jahre sind. In den 1960er und 70er Jahren wurden oft Bausünden begangen, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind. Aus dem Gutachten wird deutlich, welche möglichen Mängel das Gebäude oder das Grundstück aufweist. Außerdem wird der Zustand des Hauses oder der Wohnung dokumentiert. So kann der Käufer mögliche Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen leichter einkalkulieren. Die Kosten für ein Gutachten liegen meist im unteren vierstelligen Bereich.

Wer eine gebrauchte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwerben möchte, sollte sich die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen ansehen. Aus den Protokollen geht hervor, ob die Hausgemeinschaft Beschlüsse einstimmig trifft oder ob sie möglicherweise zerstritten ist. Und Sie können nachlesen, ob alle Eigentümer ihren finanziellen Verpflichtungen (Hausgeldzahlungen) nachgehen. Protokolliert wird außerdem, ob und wann größere Sanierungen ausgeführt werden müssen. Sind für die Finanzierung ausreichend Rücklagen vorhanden oder müssen Sonderumlagen gebildet werden? Im letzteren Fall könnte der neue Eigentümer möglicherweise nur wenige Wochen nach dem Wohnungskauf für diese Bauarbeiten zur Kasse gebeten werden.

Wichtige Informationsquellen

Eine wichtige Informationsquelle beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist der Grundbuchauszug. Für jedes Grundstück gibt es im Grundbuch ein eigenes Blatt. Dabei sind die Einträge in drei Abteilungen unterteilt:

  • Die erste Abteilung gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie.
  • Die zweite Abteilung informiert über Rechte und Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können beispielsweise Wegerechte oder Nutzungsrechte sein.
  • Die dritte Abteilung listet Grundpfandrechte auf. In der Praxis handelt es sich dabei zumeist um Hypotheken. Banken lassen die entsprechenden Rechte als Sicherheit für eine Finanzierung eintragen.

Auch die Bauakte bietet einem Immobilienkäufer interessante Informationen. In der Bauakte finden sich die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung, die Historie und die Ausstattung eines Objekts. Sie enthält die genehmigten Bauzeichnungen, Schnitte und die Flächen- und Massen-Berechnungen.

Eine Gebrauchtimmobilie könnte unter Denkmalschutz stehen. Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, die unter Denkmalschutz steht, sollte sich ausgiebig über die Vor- und Nachteile informieren. Als Kapitalanlage kann eine denkmalgeschützte Immobilie durchaus von Vorteil sein, allerdings verpflichtet sich der Besitzer oft zu kostenintensiven Instandhaltungen. Manche Umbauten dürften aufgrund des Denkmalschutzes nicht möglich sein. Rufen Sie am besten vor dem Kauf beim Denkmalschutzamt an.

Beim Makler registrieren lassen

Planen Sie für die Suche nach Ihrem neuen Zuhause mindestens sechs Monate ein. Hinweise auf den Verkauf gebrauchter Immobilien gibt es im Internet und in Zeitungsinseraten. Auch Nachfragen in der Nachbarschaft sind hilfreich und kostenlos. Eine sehr gute Hilfe, wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen wollen, ist ein Immobilienmakler. Kontaktieren Sie einen Makler und lassen Sie sich in dessen Kundenkartei aufnehmen lassen. Vorgemerkte Kunden werden in der Regel schneller und manchmal auch mit anderen Angeboten bedient als solche, die per Internet Exposés anforderten. HAUSGOLD arbeitet mit sämtlichen renommierten Maklerbüros Deutschlands zusammen. Bei den Maklervorschlägen von HAUSGOLD können Sie sicher sein, einen kompetenten Partner an Ihrer Seite zu haben.

Mehrere Besichtigungstermine

Nicht alle wichtigen Details der Umgebung lassen sich beim ersten Besichtigungstermin erkennen. Baulärm in einem Neubaugebiet kann an Werktagen und Wochenenden ganz unterschiedlich sein. Geruchsbelästigungen durch Industrie oder Landwirtschaft können von der Windrichtung abhängen, Starts und Landungen eines nahe gelegenen Flughafens von der Tageszeit. Darum sollten Sie unbedingt mehrere Besuche vor der endgültigen Kaufentscheidung einplanen.

Obwohl die Gestaltung von Böden, Wänden und Decken einer Immobilie bei Besichtigungen viel Aufmerksamkeit auf sich zieht, sind dies nicht die wichtigsten Kriterien für eine Kaufentscheidung. Sehr viel wichtiger ist der Zustand wesentlicher Bauteile wie des Kellers, des Daches, der Fenster, der Heizung sowie der Wasser- und Abwasserleitungen. Und während beispielsweise Wärmedämmmaßnahmen später gut nachgerüstet werden können, lassen sich Schallschutzmaßnahmen oft gar nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand nachbessern. Tauchen Fragen im Zusammenhang mit auffälligen Rissen, feuchten Stellen, muffigem Geruch etc. auf, sollten diese gründlich geklärt werden. Denn was viele nicht wissen: Eine gebrauchte Immobilie wird „gekauft wie gesehen“. Spätere Schadensersatzansprüche gegen Vorbesitzer sind nur sehr schwer durchzusetzen und meist auch nur dann, wenn den Vorbesitzern wissentliches Verschweigen eines schwerwiegenden Mangels nachgewiesen werden kann.

10 Tipps für den Kauf einer gebrauchten Immobilie

  1. Informieren Sie sich über die Entwicklung der Immobilienpreise vor Ort. Besonders in größeren Städten gibt es zwischen verschiedenen Stadtteilen beträchtliche Unterschiede.
  2. Lassen Sie ggf. die Immobilie (insbesondere wenn das Haus älter als 30 Jahre alt ist) von einem Architekten oder Bausachverständigen begutachten. Auch gravierende Baumängel bleiben einem Laien oft verborgen. Vor allem wenn es sich um ein Gebäude handelt, das unter Denkmalschutz steht, sollte ein Experte ein Auge drauf werfen. Hierbei könnte es zu Komplikationen führen, falls Sie Sanierungsarbeiten durchführen möchten.
  3. Checken Sie den Energieausweis sowie die Heizkostenabrechnung. Die Energiebilanz verrät viel über die Betriebskosten, die auf den neuen Eigentümer zukommen wird.
  4. Nehmen Sie Einblick in den aktuellen Grundbuchauszug. Er verrät die exakte Grundstücksgröße, Eigentumsverhältnisse und ob auf einem Grundstück Lasten und Beschränkungen liegen.
  5. Werfen Sie einen Blick in den Bebauungsplan. So erfahren Sie, ob sich die Immobilie in einem reinen Wohngebiet befindet oder ob zum Beispiel eine Mischnutzung vorgesehen ist, die auch Gewerbeansiedlungen zulässt.
  6. Prüfen Sie die Infrastruktur. Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe? Wie ist es um Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten bestellt? Wichtig für Familien mit Kindern: Wie sieht das Schulangebot aus?
  7. Machen Sie mehrere Besichtigungstermine bevor Sie Ihre finale Kaufentscheidung treffen. Nicht alle wichtigen Details der Umgebung lassen sich beim ersten Besuch erkennen.
  8. Verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck von Ihren potentiellen neuen Nachbarn. Um sich dauerhaft wohl zu fühlen, bedarf es auch einer guten Nachbarschaft.
  9. Sie planen, die gebrauchte Immobilie umzubauen? Dann prüfen Sie gründlich vor dem Kauf die Baugenehmigung, damit Ihnen eventuelle Einschränkungen oder Denkmalschutz-Auflagen nicht entgehen.
  10. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt es, Einsicht in weitere wichtige Unterlagen zu nehmen: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Verwaltervertrag.

Auch wenn Ihnen der eine oder andere Punkt dieser Checkliste selbstverständlich und wie eine Binsenweisheit erscheint – nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Prüfung, bevor Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen.