Mehrfamilienhaus verkaufen
Wie der Verkauf zum Erfolg wird

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist oft ein komplexes Unterfangen. In dem Haus leben meist mehrere Mietparteien und die verschiedenen Wohnungen innerhalb des Gebäudes haben oft unterschiedliche Zustände, die jeweils bei der Wertermittlung berücksichtigt werden müssen.

Der Besitzer muss sich auch überlegen, ob er das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte und diese dann einzeln verkauft. Hier können zwar oft höhere Preise erzielt werden, aber der Aufwand sollte nicht unterschätzt werden. Wir haben für Sie alle Informationen zusammengetragen, die Sie für den erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses benötigen.

Besonderheiten des Mehrfamilienhauses

Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus… Die meisten Haustypen definieren sich über ihre Größe und die jeweilige Wohnsituation. Ein Mehrfamilienhaus ist für das Zusammenwohnen mehrerer Wohnparteien ausgelegt. In den meisten Fällen verteilen sich die Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses über mehrere Etagen.

Ein Mehrfamilienhaus umfasst also mehrere Wohneinheiten, die zum Teil oder vollständig vermietet sind. Für den Käufer sind daher nicht nur die üblichen Unterlagen für den Immobilienverkauf relevant sondern auch

  • Angaben und Nachweise für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
  • sowie die aktuellen Mietverträge
  • Wohn- und Nutzungsrechte sowie
  • die gegenwärtigen Mieteinnahmen, aus denen sich die Rendite ergibt.

Erschwert, im Vergleich zu anderen Immobilien, ist auch oft die Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern. Hier muss der Zustand jeder einzelnen Wohnung genau bestimmt und die individuellen Mietverträge berücksichtigt werden. Beachten Sie außerdem, dass innerhalb eines Hauses die Wohnungswerte ganz unterschiedlich sein können: Eine Wohnung eines Mehrparteienhauses im zweiten Stock kann mehr wert sein als eine gleiche Wohnung im Erdgeschoss. Sogar auf einer Etage gibt es Unterschiede, wenn die eine Wohnung einen besseren Grundriss hat als die andere oder kürzlich renoviert wurde.

Welche Arten von Mehrfamilienhäusern gibt es?

Es gibt nicht das eine Mehrfamilienhaus, sondern unterschiedliche Formen:

Zweifamilienhaus

Bereits ein Zweifamilienhaus kann als Mehrfamilienhaus bezeichnet werden. Charakteristisch für diesen Haustyp ist, dass Zweifamilienhäuser oft als Doppelhaus ausgeführt werden. Dabei verfügen die jeweiligen Doppelhaushälften über eine gemeinsame Seitenwand.

Mehrfamilienhaus in Eigentümergemeinschaft

Dieser Haustyp ist besonders in Städten verbreitet. Mehrere Parteien leben als Eigentümergemeinschaft gemeinsam unter einem Dach. Die Eigentümer nutzen ihre Wohnungen entweder selbst oder sie vermieten sie.

Generationenhaus

Die Besonderheit eines Generationenhauses ist der Grundgedanke des Zusammenlebens: So beschreiben die Bewohner ihre Gemeinschaft gern als offene Begegnungsorte für Menschen jeden Alters. Sie nutzen bestimmte Flächen (zum Beispiel Hobbyraum oder Garten) oft gemeinsam. Die Parteien leben aber in abgeschlossenen Wohnräumen.

Stadtvilla

Freistehende Mehrfamilienhäuser werden oft auch als Stadtvillen bezeichnet. In der Praxis lassen sich diese im Stil eines Doppelhauses realisieren oder als Mehrfamilienhaus mit mehreren separaten Wohneinheiten.

Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen

Sie planen, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen? Dann werden Sie feststellen, dass der Verkauf eines Mehrfamilienhauses sehr aufwändig ist. Leben Mieter in den Wohnungen, sind deren Rechte zu berücksichtigen. Hier sind unsere sieben Schritte zum erfolgreichen Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses:

  • Experte finden

    Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist ein Makler fast unumgänglich. Die Käuferzielgruppe sind meistens Kapitalanleger, die viel Erfahrung und Fachwissen haben. Als Laie haben Sie hier schlechte Chancen, einen guten Verkaufspreis zu erzielen.

  • Objektive Bewertung

    Eine objektive und qualifizierte Bewertung setzt den Preis genau richtig an. Nicht zu hoch, dass keine Interessenten abgeschreckt werden ab und nicht zu niedrig, damit die Immobilie nicht unter dem eigentlichen Wert verkauft und der optimale Preis erzielt wird.

  • Verkaufsvorbereitungen

    Bevor Sie mit dem Verkauf beginnen können, müssen Sie sich entscheiden, ob Sie das Mehrparteienhaus als Ganzes oder aufgeteilt in einzelne Wohnungen verkaufen möchten. Grundsätzlich kostet die Aufteilung in Eigentumswohnungen mehr Zeit und Geld, führt prinzipiell aber auch zu höheren Verkaufspreisen. Auch kleinere Renovierungen oder Modernisierungen können dabei helfen, den Immobilienwert zu steigern.

  • Markt- und Zielgruppenanalyse

    Für Eigentümer ist es unumgänglich, sowohl den Markt als auch die Zielgruppe genau unter die Lupe zu nehmen. Je nachdem, ob Sie das Miethaus in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen oder als Ganzes verkaufen, sprechen Sie auch unterschiedliche Zielgruppen an, die unterschiedliche Anforderungen, Wünsche und Prioritäten haben.

  • Unterlagen zusammentragen

    Haben Sie sich entschieden, wie genau Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, müssen Sie nun alle relevanten Unterlagen zusammentragen. Beachten Sie hier die Kosten für die Erstellung der Dokumente, beispielsweise des Energieausweises oder, bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen, der Abgeschlossenheitsbescheinigung.

  • Absprache mit Makler

    Hier besprechen Sie abschließend noch einmal, wie die Vermarktung und der Verkauf genau ablaufen. Wie wird die Immobilie inseriert, wer gibt Auskünfte zum Gebäude und was alles in das Exposé kommt. Auch wie die Besichtigungen ablaufen und ob Sie bei diesen anwesend sein wollen.

  • Erfolgreich verkaufen

    Wenn Sie jetzt einen geeigneten Käufer gefunden und sich mit ihm geeinigt haben, sollten Sie sich noch im Klaren darüber sein, welche Steuern und Kosten noch auf Sie zukommen. Somit können Sie Ihren Immobilienverkauf abschließen.

So wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt

Die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses ist sehr komplex und erfolgt in der Regel über das Ertragswertverfahren. Der Ertragswert setzt sich aus Gebäude- und Bodenwert zusammen, diese wiederum werden durch den Jahresreinertrag, der Bodenverzinsung und dem Vervielfältiger beeinflusst. Mehr Informationen gibt es in unserem Artikel hier.

In Kürze: Ein wichtiger Faktor ist die Eigenkapitalrendite, die sich aus dem Zusammenspiel von Mieteinnahmen und Kosten ergibt. Die Kosten setzen sich unter anderem aus Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zusammen sowie Abschreibungen. Bei den Mieteinnahmen muss jede Wohnung individuell betrachtet und prognostiziert werden. Das bedeutet – je nach Anzahl der Wohnungen – viel Arbeit. Neben der Eigenkapitalrendite spielt auch der Quadratmeterpreis pro Wohnung bei der Bewertung eine Rolle.

Der Quadratmeterpreis ist vor allem wichtig, wenn die Wohnungen einzeln verkauft werden. Hier spielen auch Zahlen und Fakten nicht so eine große Rolle wie bei dem Verkauf an Kapitalanlegern, da bei Privatkäufen oft auch das “Bauchgefühl” entscheidend ist.

Separater Wohnungsverkauf in einem Mehrfamilienhaus

Wollen Sie die Wohnungen separat verkaufen, haben Sie Bedingungen zu erfüllen:

  • die Wohnungen müssen in Eigentumswohnuen aufgeteilt werden
  • diese müssen nach Wohnungseigentumsgesetz in sich abgeschlossen sein
  • das WC darf sich nicht außerhalb der Wohnung befinden
  • jede Wohnung sollte über einen eigenen Abstellraum außerhalb der Wohnung verfügen

Nur dann erhalten Sie die für einen separaten Wohnungsverkauf notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese muss vom Eigentümer des Grundstücks oder vom Erbbauberechtigten bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Die Kosten für die Ausstellung der Bescheinigung variieren je nach Baubehörde zwischen 100 und 1.500 Euro. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet die Grundlage für die Teilungserklärung, in der die Aufteilung des Gebäudes beschrieben und für die Anlegung von Wohn- oder Teileigentum beim zuständigen Grundbuchamt notwendig ist.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wird die Wohnung eines Mieters in einem Mehrfamilienhaus in Wohneigentum umgewandelt, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das heißt, dass er die Wohnung zu den gleichen Konditionen erwerben kann, die der Eigentümer mit einem Dritten ausgehandelt hat.

Ausnahme: Der Eigentümer will die Wohnung an einen Familienangehörigen verkaufen. Dann besteht kein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht bezieht sich generell auch nur auf den ersten Verkauf. Der Mieter hat nach der Umwandlung einer Wohnung in eine Eigentumswohnung außerdem einen erhöhten Kündigungsschutz in Form einer Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in manchen Kommunen sogar bis zu zehn Jahre. Der Vermieter darf dem Mieter innerhalb dieser Frist nicht einmal wegen Eigenbedarfs kündigen.

Markt- und Zielgruppenanalyse

Sollten Sie das Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt haben, kommen als Käufer auch kleinere Privatanleger in Frage. Wenn Sie das Mehrfamilienhaus jedoch als Einheit verkaufen möchten, so bleiben in der Regel nur größere Kapitalanleger. Beide Gruppen an Interessenten haben verschiedene Wünsche und Prioritäten, die beim Kauf eine Rolle spielen. Je nachdem sollten Sie also versuchen, Ihr Angebot so gut wie möglich auf Ihre Zielgruppe anzupassen. Auch die aktuelle Marktsituation hat Auswirkungen auf die Verkaufsdauer und auf den erzielbaren Preis.

In jüngster Zeit gelten Mehrfamilienhäuser immer mehr als sichere Anlageinvestition. Durch steigende Mieten in Ballungsgebieten können zur Zeit beträchtliche Erträge erzielt werden. Die aktuelle Marktsituation an Ihrem Standort sollte daher immer vorher analysiert werden, um zu sehen, ob sich ein Verkauf gerade lohnt.

Unterlagen für den Verkauf

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses sollte sehr gründlich vorbereitet werden. Suchen Sie alle Unterlagen zusammen. Zu den Unterlagen, die für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses wichtig sind, zählen zum Beispiel:

Kaufinteressenten haben oft Sorge, dass mit dem Kauf nicht vorhersehbare Kosten auf sie zukommen. Deswegen ist es wichtig, dass Sie alle vorgenommenen Reparatur- und Modernisierungsleistungen begründen und belegen können.

Belege über Mieteinnahmen sind für den Interessenten wichtig, weil sich daraus unmittelbar die Rendite für den künftigen Eigentümer ergibt. Wechseln die Mieter in dem Mehrfamilienhaus auffallend häufig, wirft das die Frage nach dem Warum auf. Haben Mieter die Miete gekürzt, könnte dies ein Hinweis sein, dass es Probleme mit der Wohnqualität bzw. der Bausubstanz gibt. Alle Auffälligkeiten sollten Sie erklären können. Viele Käufer schauen sich bewusst die Mieterstruktur an, da sie eigene Pläne haben:

  • Wie alt sind die Mieter?
  • Wann könnten Wohnungen möglicherweise frei werden?
  • Wann fand eine letzte Mieterhöhung statt?
  • Wo gibt es Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen verhindern könnten?
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Steuern und zusätzliche Kosten

Auf der Seite des Verkäufers können Gewerbe- und Spekulationssteuer anfallen.

Die Gewerbesteuer

Die Gewerbesteuerpflicht besteht dann, wenn die Drei-Objekt-Grenze überschritten wurde. Wenn also der Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zu deren Anschaffung, Errichtung oder Modernisierung wieder verkauft. Laut Gesetzgeber liegt dann also keine private Vermögensverwaltung, sondern gewerblicher Grundstückshandel vor und demnach muss Gewerbesteuer abgeführt werden. Die Höhe richtet sich nach Ausmaß des Gewinns und wird von den lokalen Gemeinden festgelegt.

Die Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer richtet sich nach der Spekulationsfrist und wird fällig, wenn der Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Hier unterstellt der Gesetzgeber, dass beim Kauf der Immobilie explizit auf eine Wertsteigerung spekuliert wurde. Die Höhe der Spekulationssteuer ist hier abhängig vom ermittelten Gewinn beim Verkauf der Immobilie sowie des persönlichen Steuersatzes des Eigentümers.

Weitere Kosten, die Sie einplanen sollten, sind die Aufwendungen für die Erstellung aller Unterlagen (z.B. Energieausweis, ggf. Abgeschlossenheitsbescheinigung), Zahlungen an Dritte, falls hier Rechte bestehen und eventuelle Belastungen, falls die Immobilie finanziert wurde.

Für den Käufer fallen wie bei anderen Immobilienkäufen die üblichen Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar, sowie die Grunderwerbsteuer an.

Mehrfamilienhaus – wachsendes Kaufinteresse

Ein Mehrfamilienhaus ist eine komplexe Kapitalanlage. Bis vor einigen Jahren wechselten Mehrfamilienhäuser deshalb eher selten den Besitzer. Vielen Anlegern erschien es zu aufwändig, sich mit mehreren Mietern auseinanderzusetzen.

Eine umfangreiche Betriebskostenabrechnungen und die vielschichtige Einnahmen-Ausgaben-Aufstellungen für das Finanzamt schreckten ebenfalls ab. Seit der Finanzkrise hat jedoch ein Umdenken stattgefunden: Wenn sowohl Hausverwaltung als auch Mieter gut gewählt sind, kann ein Mehrfamilienhaus eine vergleichsweise risikofreie Investition darstellen. Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich durch diese neue Ansicht speziell im Bereich Mehrfamilienhaus gewandelt. Auch zeigen heutzutage immer mehr ausländische Investoren Interesse an einem rentablen Mehrfamilienhaus in Deutschland.

Stellen Sie sich darauf ein, dass finanzkräftige Kaufinteressenten einen möglichen Immobilienkauf sehr genau prüfen. Daher sollte ein Verkäufer gut vorbereitet in Verhandlungen gehen. Idealerweise beauftragen Sie einen Makler, der sich auf die Bewertung und den Verkauf von Mehrfamilienhäusern spezialisiert und gute Kontakte zu potentiellen Käufern hat.

Wir hoffen, Ihnen bei der Entscheidung geholfen zu haben und wünschen Ihnen viel Erfolg beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie!

Häufig gestellte Fragen:

Beim Verkauf einer Immobilie müssen Spekulations- und Gewerbesteuer beachtet werden. Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wieder verkauft wird. Gewerbesteuer wird fällig, wenn die Drei-Objekt-Grenze überschritten wurde. Lesen Sie mehr.

Um ein Mehrparteienhaus in Eigentumswohnungen umzuwandeln, muss dies mit einer Teilungserklärung beim Grundbuchamt beantragt werden. Für die Erstellung einer Teilungserklärung wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der einzelnen Eigentumswohnungen benötigt. Lesen Sie hier mehr.

Die Wertermittlung bei Mehrfamilienhäusern wird meist mit dem Ertragswertverfahren durchgeführt. Hier geht es hauptsächlich um den Ertrag, der durch Mieteinnahmen erzielt werden kann. Dieser wird den Kosten gegenübergestellt. Mehr Informationen hier.