Erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notartermin ist der Verkauf einer Immobilie rechtskräftig. So stellt das Hinzuziehen eines Notars eine sehr wichtige Rolle dar, auf den man sich gut vorbereiten sollte. HAUSGOLD erklärt Ihnen, auf was Sie vor und beim Notartermin achten sollten.
Soll es zu einem Eigentümerwechsel einer Immobilie kommen, schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor, dass ein Notar als unparteiische Person hinzugezogen werden muss. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer können sich bei dem Notar ausführliche und rechtliche Beratungen einholen und sich auf diesem Wege vor einer rechtlichen Benachteiligung schützen.
Haben sich Käufer und Verkäufer auf einen Immobilienwechsel geeinigt, gehört es zu den Aufgaben des Notars, die weiteren Vorgänge, vom Vertragsentwurf bis zum Umschreiben des Grundbuchs, einzuleiten. Er dient demnach als Ansprechpartner und kontrolliert gleichzeitig, ob alles rechtsgültig abgewickelt wird.
Der Termin mit dem Notar ist der letzte Schritt beim Eigentümerwechsel einer Immobilie. Haben Käufer und Verkäufer über den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie alle Fakten geklärt, vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer den Notar auswählt, da dieser bei Absage des Termins für die Notarkosten aufkommen muss. Der Verkäufer übermittelt diesem alle erforderlichen Unterlagen für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes.
Tipp für Verkäufer: Beauftragen Sie als Verkäufer den Notar, sollten Sie sich vorher vom Käufer schriftlich bestätigen lassen, dass dieser auch tatsächlich den Kauf beabsichtigt und alle Notargebühren trägt. Springt der Käufer ab, müssen Sie nicht die Notarkosten übernehmen.
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Käufer und Verkäufer müssen selbstverständlich bereits vor dem Notartermin die wesentlichen Vertragsinhalte klären. Dazu zählen:
Der Kaufpreis
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Die bisherigen Verbindlichkeiten
Ist die Immobilie noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet? In den meisten Fällen werden diese beim Notartermin gelöscht. Natürlich kann sich der Käufer aber auch dafür entscheiden, die Darlehen des Verkäufers bei dessen Kreditinstitut zu übernehmen. Dem muss das jeweilige Kreditinstitut vorher zustimmen.
Die Nebenabreden
Welche weiteren Vereinbarungen haben Sie noch getroffen? Sollen beispielsweise die Einbaumöbel übernommen werden? Auch das gehört in den Notarvertrag. Ist der Wert der übernommenen Gegenstände im Notarvertrag angegeben, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an.
Die folgenden Unterlagen sind vom Verkäufer zu beschaffen:
), aus der sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt.
Lassen Sie sich den Vertragsentwurf frühzeitig von dem Notar zusenden, damit Sie noch ausreichend Zeit haben, diesen in Ruhe durchzugehen und ggf. anzupassen. Sollten Sie sich unsicher sein, sprechen Sie Ihren Immobilienmakler an (ggf. schalten Sie darüber hinaus einen Anwalt ein, der den Vertrag checkt, damit keine Nachteile für Sie entstehen). Folgende Punkte werden üblicherweise in einem Notarvertrag aufgeführt:
Haben sich Unstimmigkeiten ergeben, melden Sie sich schnellstmöglich beim Notar und bitten ihn um einen korrigierten Vorentwurf.
Bei dem Notartermin finden sich beide Vertragsparteien sowie der Notar ein. Der Termin läuft in der Regel immer gleich ab und hat eine Dauer von ca. 60 Minuten.
Zwischen dem Notartermin und dem Abschluss des Immobilienverkaufs werden noch folgende Fakten geklärt:
Nach dem Notartermin veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese ist Bestandteil der Grundstücksübereignung.
Der Notar muss auch eine Veräußerungsanzeige zusenden, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Zahlt der Käufer die Steuer, so übersendet das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erhält der Notar keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, dann darf auch keine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgen.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, dass es zu einem Eigentümerwechsel kommen kann, bekommt der Käufer von dem Notar eine Fälligkeitsmitteilung zugeschickt. Der Käufer kann sich jetzt sicher sein, dass es keine Unstimmigkeiten, wie eine Belastung der immobilie, mehr gibt. Das Haus kann nun guten Gewissens bezahlt werden.
Ist der Kaufpreis (auf dem vereinbarten Notaranderkonto oder direkt auf dem Konto des Verkäufers) eingegangen, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers, woraufhin der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
In den Notarkosten sind viele Leistungen des Notars enthalten, unter anderem die Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung und die Beurkundung des Kaufvorganges. Außerdem gehört es zu den Aufgaben des Notars zu prüfen, ob eine Immobilie mit Schulden oder Rechten belastet ist.
Die Notargebühren richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet. Sie berechnen sich daraus, welche Einzelleistungen von dem Notar benötigt bzw. verlangt werden. Um die genauen Kosten zu berechnen, benötigen Sie eine Übersicht über alle Dienstleistungen, die der Notar für Sie übernehmen soll sowie die Gebührentabelle.
Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für die Grundbucheintragung an. Diese richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Man sollte aber auf der sicheren Seite sein, wenn man für Notargebühren und Grundbuchgebühren etwa zwei Prozent des Kaufpreises einplant.