Welche Notarkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Welche Notarkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Wer eine Immobilie verkaufen bzw. kaufen will, benötigt einen Notar. Nur durch die notarielle Beglaubigung wird der Immobilienverkauf rechtlich gültig. Der Notar fungiert als neutrale Instanz, auch wenn meistens der Käufer die Notarkosten trägt.

Der Gesetzgeber will durch die verpflichtende Einschaltung eines Notars beim Immobilienverkauf sowohl  Verkäufer als auch Käufer  schützen, denn Immobiliengeschäfte sind sehr komplex. Mithilfe eines Notars können sie jedoch für beide Parteien rechtssicher abgewickelt werden. Laut Bundesnotarordnung sind Notare „unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes“ und beim Immobilienverkauf beiden Parteien zur Neutralität verpflichtet. Da für die Arbeit des Notars nicht unerhebliche Notarkosten anfallen, sollten Immobilienkäufer diese unbedingt in ihre Finanzierung einkalkulieren.

Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag

Mit den Notarkosten sind diverse Leistungen und Aufgaben abgedeckt. So umfasst der Gebührensatz der Notarkosten unter anderem die Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung sowie die Beurkundung des Kaufvorganges. Der Notar prüft aber auch weitere wichtige Angelegenheiten. Er prüft zum Beispiel, ob Grundschulden, Leitungsrechte, Wegerechte oder auch ein Vorkaufsrecht vorhanden sind. Die Notarkosten richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet.

Neben den reinen Notarkosten fallen für die Grundbucheintragung Gebühren an. Diese sind in der Notarkostenordnung für jeden einzelnen Punkt genau festgelegt und richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Dennoch ist es für einen Immobilienkäufer häufig schwer nachzuvollziehen, was an zusätzlichen Belastungen in Form von Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag auf ihn zukommt.

HAUSGOLD-Tipp: Wenn Sie als Immobilienkäufer für Notarkosten und Grundbuchgebühren rund 2 Prozent des Kaufpreises einplanen, dann sollten Sie damit auf der sicheren Seite stehen.

Welche Unterlagen benötigt der Notar?

Um einen Immobilienkaufvertrag zu erstellen, benötigt der Notar folgende Unterlagen, die in der Regel der Eigentümer/Verkäufer beschafft:

  • Aktuelle Grundbuchauszüge
  • Weitere Unterlagen (zum Beispiel Erbschein), falls der Verkäufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist
  • Zur Löschung von Belastungen benötigte Unterlagen, falls Belastungen zwar noch im Grundbuch eingetragen sind, die wirtschaftliche Situation aber nicht mehr richtig wiedergeben ist (zum Beispiel: eingetragene Grundschulden oder Hypotheken, aber der zugrundliegende Kredit wurde bereits zurückgezahlt)
  • Aktuelle Flurkarte
  • Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in allen Bundesländern, außer Bayern und Brandenburg, in denen die Baulasten im Grundbuch verzeichnet werden), in dem bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie z. B. Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten verzeichnet sind
  • Bei Erbbaurechtsgrundstücken: den bisherigen Erbbaurechtsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem, insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses geregelt werden
  • Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, aus der sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt

Wer zahlt die Notarkosten?

Wer beim Immobilienverkauf die Notarkosten bezahlt, kann grundsätzlich verhandelt werden. Üblicherweise wählt in Deutschland jedoch der Käufer den Notar aus und trägt auch die Notarkosten. Käufer und Verkäufer haften allerdings gemeinschaftlich für die Begleichung aller Notarkosten!

Der Geldtransfer für den Immobilienverkauf kann über ein vom Notar eingerichtetes Notaranderkonto abgewickelt werden. Jedoch wird das Notaranderkonto beim Immobilienverkauf in Deutschland immer seltener genutzt. In Süddeutschland ist eine Direktzahlung durch den Käufer an den Verkäufer schon länger üblich, und auch in Norddeutschland setzt sich diese Vorgehensweise beim Immobilienverkauf immer mehr durch.

HAUSGOLD-Tipp: Sie sind der Immobilienverkäufer und beauftragen den Notar? Dann lassen Sie sich vorher vom Käufer schriftlich bestätigen, dass er tatsächlich den Kauf beabsichtigt und alle Notargebühren trägt, für die er der Veranlasser ist. Springt der Käufer nämlich ab, ist es möglich, dass Sie dennoch die Notarkosten tragen muss – zumindest die „Entwurfskosten“.

Kann man dem Notar „blind vertrauen“?

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und stellt ihn vorab den Beteiligten zur Verfügung. Sowohl Verkäufer als auch Käufer sollten den Vertragstext vor der Unterzeichnung genau unter die Lupe nehmen. Denn der Notar stellt zwar sicher, dass der Vertrag juristisch einwandfrei ist, er kann aber die getroffenen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer nicht im Detail kennen. Darüber hinaus prüft der Notar nicht, ob getroffene Regelungen für eine Vertragspartei nachteilig sind. Hintergrund hierfür ist, dass der Notar nicht in die freie Willensbildung eingreifen darf. Er klärt lediglich über die Bedeutung verschiedener Regelungen auf. Falls die Vertragsparteien aber im Termin nur nicken, findet keine weitere Prüfung statt. Deshalb prüfen Sie, ob sich im Text alles so wiederfindet wie besprochen.

HAUSGOLD-Tipp: Bereiten Sie sich gut auf den Notartermin vor. Falls Sie unsicher im Bereich des Immobilienrechts sind, bitten Sie einen Anwalt, den Vertrag zu prüfen. Auf keinen Fall sollten Sie einen vom Käufer initiierten Notarvertrag ungeprüft unterschreiben. Der Notar prüft nicht explizit, ob Sie ein nachteiliges Geschäft machen. Wenn Sie einen kompetenten Immobilienmakler mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beauftragt haben, dann kann dieser sicherlich eine Vielzahl Ihrer Fragen zum Vertrag beantworten.

Lesen Sie den Vorentwurf gründlich durch

Gerade Menschen, die nur sehr selten – vielleicht nur einmal im Leben – eine Immobilie verkaufen, sollten auf die frühzeitige Zusendung eines Vertrags-Vorentwurfs bestehen. Nicht alle Notare machen das freiwillig, weil es zusätzliche Arbeit verursacht. Vielleicht entstehen Ihnen dadurch geringfügig höhere Kosten, aber diese sollten Sie in Kauf nehmen. Prüfen Sie den Vorentwurf gründlich und sprechen Sie Ihren Immobilienmakler bei Fragen zum Vertrag an (ggf. schalten Sie darüber hinaus einen Anwalt ein, der den Vertrag checkt, damit keine Nachteile für Sie entstehen). Folgende Punkte werden üblicherweise  in einem Notarvertrag aufgeführt:

Kaufgegenstandsbeschreibung

  • Genaue Beschreibung über den Kaufgegenstand
  • Wege- oder Garagenparzellen
  • Inventarmitveräußerungen (Sachmängelhaftung für Inventar)
  • Besondere Vereinbarungen

Kaufpreis und Fälligkeit

  • Genaue Summe für Grundstück, Gebäude und Zubehör
  • Gesonderte Ausweisung Inventarerwerb
  • Zahlung erst, wenn alle Risiken des Verkäufers beseitigt sind

Übergabe

  • Nach Kaufpreiszahlung sofort
  • Nebenkostenstichtagsabrechnung
  • Bei Wohnung in Mehrfamilienhaus: Instandhaltungsrücklagen nach WEG
  • Erschließungs- oder Straßenbeitragskosten

Vollmachtsfragen für Finanzierung und ggf. Abnahmen

Belastungsmöglichkeiten zur Finanzierung

Sachmängelhaftung

  • Bei Altbauten
  • Bei Neubauten
  • Beim Kauf vom Bauträger
  • Bei Wohnungs- oder Teileigentum

Haben sich Unstimmigkeiten ergeben, melden Sie sich schnellstmöglich beim Notar und bitten ihn um einen korrigierten Vorentwurf.

HAUSGOLD-Tipp: Arbeiten Sie den Vorentwurf gründlich durch und nehmen Sie ihn mit in den Notartermin, der anlässlich der Unterzeichnung stattfindet. Verfolgen Sie hier satzgenau, was der Notar vorliest. Haben Sie Fragen, dann sprechen Sie den Notar an den entsprechenden Stellen darauf an und bitten Sie ggf. um Ergänzungen. Keinesfalls sollten Sie im Notartermin eine Unterschrift unter einen Vertrag setzen, der nicht 100% den Interessen des Verkäufers entspricht.