Spekulationssteuer: Beachten Sie beim Hausverkauf die 10-Jahres-Frist

Spekulationssteuer: Beachten Sie beim Hausverkauf die 10-Jahres-Frist

Dass beim Kauf einer Immobilie Grunderwerbssteuer fällig wird, ist den meisten Menschen bekannt. Dass aber beim späteren Immobilienverkauf die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden könnte, dürfte jedoch für manchen Hausbesitzer eine unangenehme Überraschung sein – gerade in Zeiten rasant steigender Immobilienpreise. Bevor Sie ein Objekt verkaufen, sollten Sie sich daher genau über die Spekulationssteuer informieren.

Unter Spekulationssteuer versteht man die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Verkäufen, sofern zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte Frist unterschritten wird. Im Fachjargon nennt man das Verkaufen von privaten Grundstücken, beispielsweise einem Haus, als privates Veräußerungsgeschäft. Geregelt ist dies in den Paragrafen 22 und 23 des Einkom mensteuergesetzes. Danach sind Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf zu versteuern, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das bedeutet, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses dann steuerfrei ist, wenn zwischen Anschaffung oder Bau der Immobilie und dem Verkaufen mindestens zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist). In 2016 können in der Regel also alle Häuser steuerfrei verkauft werden, die 2006 oder früher angeschafft wurden. Dabei ist das Datum der notariellen Beurkundung der Kaufverträge ausschlaggebend.

Fällt die Spekulationssteuer immer an?

Es fällt keine Steuer Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung an, wenn die Liegenschaft ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG). Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Beispiel: Wurde ein Grundstück in 2012 gekauft und ab Dezember 2014 selbst bewohnt und im Januar 2016 wieder verkauft, so ist keine Spekulationssteuer zu zahlen. Die Regelung gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen. Unter einem „eigenen Wohnzweck“ versteht der Gesetzgeber, dass das Haus durch Sie selbst bzw. durch Ihre Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur Ihre Kinder und auch nur, solange Sie für diese noch Kindergeld erhalten.

Die Höhe des Steuersatzes

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf hängt von zwei Faktoren ab: Zum einen vom Wertzuwachs und zum anderen von Ihrem Einkommenssteuersatz. Das bedeutet, es gibt keine feste Regelung bezüglich der Höhe der Steuer, da Ihr persönlicher Steuersatz entscheidend ist.

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Spekulationssteuer: 10-Jahres-Frist

Die Spekulationsfrist legt fest, dass man ein fremdgenutztes Grundstück, Haus oder eine fremdgenutzte Eigentumswohnung nur dann steuerfrei verkaufen kann, wenn man sie mehr als zehn Jahre lang besessen hat (das gilt auch für Ferienhäuser).Maßgeblich für den Zeitraum ist das Datum des Kaufes. Bei einem Neubau oder einer Erweiterung des Hauses zählt der jeweilige Fertigstellungstermin. Steuerlich kann es sich durchaus lohnen, den geplanten Verkauf ein wenig hinauszuschieben, bis die Frist verstrichen ist. Eine Ausnahme von der 10-Jahres-Frist stellt nur das selbst genutzte Wohneigentum dar. Hier gilt die Spekulationsfrist nicht. Ein früherer Verkauf ist aus steuerlicher Sicht problemlos möglich. Die besagte Steuer fällt in diesem Beispiel also nicht an. Wurde das Objekt jedoch anfangs fremdvermietet, muss man sie vor dem Jahr des Verkaufs zwei volle Kalenderjahre lang selbst genutzt haben, damit keine Spekulationssteuer ausgelöst wird.

Für welche Besitztümer gilt die zehnjährige Spekulationsfrist?

Vermietete Häuser und Wohnungen, nicht bebaute Grundstücke, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, das Erbbaurecht und Miteigentumsanteile unterliegen der zehn-jährigen Spekulationsfrist. Andere Wertgegenstände, wie Edelmetalle, Edelsteine, Münzen, Goldbarren, Schmuck, Gemälde, Oldtimer und Antiquitäten unterliegen hingegen nur einer Spekulationsfrist von einem Jahr.

Spekulationssteuer: Drei-Objekt-Grenze

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte (zum Beispiel Häuser) gekauft und wieder verkauft, gehen die Finanzbehörden nicht mehr von einem privaten Geschäft, sondern von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Somit wird die Steuer auf Spekulation gültig. Sie sollten als Privatperson entsprechend einen An- und Verkauf nicht zu oft wiederholen und die so genannte Drei-Objekt-Grenze nicht überschreiten. Achtung: Wenn Sie zwei Häuser verkauft und den Gewinn steuerfrei realisiert haben, kann es beim Verkauf einer dritten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe kommen, wenn alle Wohnungen innerhalb von fünf Jahren ge- und verkauft wurden.

Wann muss die Spekulationssteuer gezahlt werden?

Sollte man als Privatperson auf den Immobilienverkauf einer Steuer zahlen müssen, dann wird diese für das Jahr der Veräußerung fällig. Allerdings darf man Spekulationsverluste gegenrechnen, was die Steuer möglicherweise wieder mindert. Gewinnmindernd wirken sich auch Modernisierungskosten aus, sofern diese 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, sowie Werbungskosten, wie Makler- oder Notargebühren. Außerdem ist es möglich, den Kaufpreis auf mehrere Jahre zu splitten. Dadurch verteilt sich die individuelle Steuerlast entsprechend, und man kann mögliche Freibetragsgrenzen ausnutzen. Allerdings: Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen werden vom Finanzamt wieder zum Gewinn addiert. Daher sollten Sie sich bei Immobiliengeschäften möglichst von einem Experten beraten lassen, um die Höhe der Steuer zu minimieren.

Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Grundstücken

Bei einem geschenkten oder geerbten Haus kommt es bei der Spekulationsfrist darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Ein Verkauf kann in solchen Fällen durch eine Spekulationssteuer zu einem „teuren Spaß“ werden. Beachten Sie daher gültige Gesetze beim An- und Verkaufen.

Spekulationssteuer am Beispiel erklärt

Das Thema Spekulationssteuer lässt sich am besten anhand eines praktischen Beispiels erklären:

Eine Frau erwirbt im Jahr 2013 eine Wohnung, die sie vermietetEnde 2015 verändert sich die berufliche Situation der Frau. Die Veränderung ist mit einem Umzug in eine andere Stadt verbunden. Da die Frau davon ausgeht, beruflich künftig extrem stark eingebunden zu sein, will sie Wohnung verkaufen. Sie will sich künftig voll auf ihren neuen Job konzentrieren und nicht mehr als Vermieterin agieren. Juristen sprechen nun von einem privaten Veräußerungsgeschäft. Der Kaufbetrag für die Wohnung im Jahr 2013 lag bei 210.000 Euro. Im Jahr 2016 konnte die Immobilie jedoch für 225.000 Euro verkauft werden. Der Gewinn beträgt 15.000 Euro (sofern keine abzugsfähigen Kosten entstanden sind). Dieser Betrag muss versteuert werden. Die Versteuerung begründet sich in der Spekulationsfrist. Diese umfasst einen Zeitraum von zehn Jahren. Wäre die Immobilie später veräußert worden, hätte keine gesonderte Versteuerung stattgefunden. Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde.

HAUSGOLD-Tipp

Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung besitzen und die Immobilie stark im Wert gestiegen ist, sollten Sie die Immobilie idealerweise erst nach zehn Jahren verkaufen, um den Gewinn steuerfrei  zu realisieren. Andere Möglichkeit: Sie melden Eigenbedarf an, nutzen die Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangen Jahren selbst, verkaufen die Wohnung danach und realisieren den Gewinn steuerfrei.

Spekulationssteuer: weitere Hinweise

Wenn Sie weitere Informationen zum Thema Spekulationssteuer wünschen oder erfahren möchten, wie Sie Steuerfallen beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien umgehen können, dann besuchen Sie zum Beispiel im Internet www.steuern.de.

HAUSGOLD hat alle Informationen für diesen Artikel sorgfältig recherchiert. Jedoch handelt es sich hier um unverbindliche Informationen. Eine Haftung oder Garantie für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der zur Verfügung gestellten Informationen kann nicht übernommen werden. Wichtig ist unseres Erachtens nach, sich bei Geschäften mit Immobilien stets von einem Steuerexperten beraten zu lassen und die gültigen Gesetze und Regularien zu beachten.

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