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Mieteinnahmen versteuern: Tipps und Informationen

Sie sind seit neuestem Vermieter einer kleinen Wohnung und fragen sich, ob Sie die Mieteinnahmen versteuern müssen? In Deutschland ist jedes Einkommen grundsätzlich steuerpflichtig, auch Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Mieteinnahmen werden, ähnlich wie bei kleinen Gewerbetreibenden, mit den Ausgaben für diese Einkommensart verrechnet. Bleibt ein Gewinn übrig, wird dieser als Einkommen bei der Einkommenssteuer angegeben.

Für private Vermieter ist das Thema “Mieteinnahmen versteuern” gerade zu Beginn ihrer Vermietungsaktivitäten mit vielen Fragen verbunden. Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen spielt es keine Rolle, ob Sie die Miete regelmäßig oder unregelmäßig beziehen oder ob es sich im Ausnahmefall um eine Einmalzahlung handelt. Dem Fiskus ist auch egal, ob Sie von Ihrem Mieter Geld oder im Einzelfall auch Sach- bzw. Dienstleistungen erhalten. HAUSGOLD beantwortet häufig gestellte Fragen.

Warum müssen Sie Mieteinnahmen versteuern?

Die Mieteinnahmen aus der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung zählen laut § 21 Einkommenssteuergesetz zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie sind einkommenssteuerpflichtig. Spätestens wenn Mieteinnahmen zum Einkommen zählen, müssen Sie eine Steuererklärung abgegeben.

Wie hoch sind die Steuern für Mieteinnahmen?

Die Höhe der Steuern für die Mieteinnahmen richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass aus einer Vermietung erzielte Verluste sich positiv auf die steuerliche Belastung der anderen Einkünfte auswirken können. Sie erwirtschaften mit Ihrer Vermietung Verluste? Dann können Sie diese gegen Ihre zu versteuernden Einnahmen rechnen und Ihre persönliche Steuerbelastung senken. Bei dauerhaften Verlusten (insbesondere aus einer Ferienvermietung) kann jedoch der Vorwurf der Liebhaberei entstehen. In diesem Fall sollten Sie sich vom Steuerexperten beraten lassen.

Wo in der Steuererklärung gibt man die Mieteinnahmen an?

Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, werden diese in der Anlage V der Steuererklärung angegeben. Sie werden gesondert berechnet.

Gibt es besondere Steuertipps für Vermieter?

Ein Vermieter kann die meisten Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind, steuerlich geltend machen. Die Mieteinnahmen werden gegen die Kosten gerechnet. Nur was an Überschuss bleibt, muss versteuert werden. Erwirtschaftet der Vermieter ein Minus, so wirkt sich dies steuersenkend auf seine übrigen Steuerabgaben aus.

Welche Kosten sollten Sie beachten, wenn Sie Mieteinnahmen versteuern

Als Vermieter sollten Sie alle Belege sammeln, die Kosten in Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie nachweisen. Berücksichtigen Sie bei der Angabe Ihrer Mieteinnahmen, ob es Mietausfälle oder Leerstand gegeben hat. Der Leerstand wird allerdings nur dann anerkannt, wenn tatsächlich eine Vermietungsabsicht besteht. Bei Wohnungsübergabe bzw. Mieterwechsel entstehen oft Zusatzkosten, zum Beispiel für den Immobilienmakler, Anzeigenkosten, um einen Mieter zu finden oder Reparaturarbeiten. Geben Sie diese Kosten in Ihrer Steuererklärung an. Sie hatten Kosten für einen Rechtsanwalt, der eine Abmahnung an den Mieter geschrieben oder Sie vor Gericht bei einer Räumungsklage vertreten hat? Vielleicht hatten Sie sogar Räumungskosten wegen einer Zwangsräumung? Auch diese Kosten können Sie angeben bzw. absetzen, wenn Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern. Gleiches gilt für eine an den Mieter gezahlte Auszugsprämie, wenn Sie die freie Wohnung verkaufen wollen.

Zu den Kosten, die Sie absetzen können zählen unter anderem:

  • Vermietungsanzeigen
  • Maklerprovision
  • Zinsen für die Immobilienfinanzierung
  • Anschaffungskosten des Gebäudes in Form von Abschreibungen
  • Grundsteuer
  • Kontoführungsgebühren
  • Möbel
  • Renovierungen
  • Reparaturen
  • Hausnebenkosten (im Einzelnen aufgeführt unter Nebenkostenabrechnung)
  • Büromaterial
  • Fahrtkosten
  • Anwaltskosten
  • Kosten für den Steuerberater
  • Mietgliedsbeiträge, zum Beispiel für einen Eigentümerverein

Wichtig ist, dass alle Belege aufbewahrt werden und bei einer Prüfung durch das Finanzamt vorliegen.

Wenn Sie an Familie oder Freunde vermieten

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus an Familienmitglieder oder Freunde vermieten und ihnen die Wohnung vergünstigt überlassen möchten, sollten Sie möglichst 75 Prozent der ortsüblichen Miete nehmen, um alle Werbungskosten absetzen zu können.

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Wann müssen Sie die Einnahmen versteuern?

Mieteinnahmen müssen Sie in dem Jahr versteuern, in dem Ihnen die Miete zufließt. Für welchen Zeitraum sie bestimmt ist, spielt normalerweise keine Rolle. Erhalten Sie Bargeld oder einen Scheck, gilt als Termin die Übergabe bzw. der Posteingang. Wird die Miete auf Ihr Konto eingezahlt, gilt der Zeitpunkt der Gutschrift auf Ihrem Konto. Besonderheiten gibt es bei Zahlungen um den Jahreswechsel: Regelmäßig wiederkehrende Miet- und Pachteinnahmen, die in der Zeit vom 22. Dezember bis 10. Januar für das jeweils andere Jahr eingehen, werden in dem Jahr versteuert, in das sie wirtschaftlich gehören.

Worin liegt der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Als Erhaltungsaufwand (auch Modernisierungskosten genannt) erkennt das Finanzamt Reparaturkosten an. Die Kosten können wahlweise auf einmal im Jahr der Kostenentstehung steuerlich angerechnet werden oder über bis zu fünf Jahre. Hierzu zählen zum Beispiel der Schliff des Parkettbodens, Austausch von defekten Fliesen oder das Decken eines kaputten Daches.

Als Herstellungskosten werden Kosten für die Sanierung der Immobilie definiert. Fenster, Heizung, Elektroinstallation und Sanitär sind die Bereiche, bei denen die Kosten unter das Gebiet “Sanierung” fallen, sofern drei der Bereiche zeitgleich repariert werden. Die Kosten werden je nach Nutzungsdauer über 20 oder 50 Jahre abgeschrieben. Verbessert eine Investition den Standard der Immobilie, wird die Immobilie dadurch mehr wert, so handelt es sich um Herstellungskosten. Entscheidend ist, ob der erneuerte Bestandteil schon vorher vorhanden war und ausgetauscht wird, oder nicht. Wird eine alte Badewanne durch eine neue ersetzt, so ist dies eine Modernisierung. Wird eine alte Badewanne herausgerissen und durch einen Whirlpool ersetzt, so handelt es sich um Herstellungskosten.

Was ist die 4.000-Euro-Grenze, wenn Sie Mieteinnahmen versteuern?

Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie dürfen die Kosten für Renovierungen nicht höher als 15 % der Anschaffungskosten sein. Sonst zählen sie als anschaffungsnaher Aufwand und müssen wie der Immobilienpreis bei Anschaffung über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Zur Vereinfachung gibt es eine 4.000-Euro-Grenze. Sofern die Kosten der Maßnahmen jeweils nicht über 4.000 € inkl. Ustr. betragen, müssen sie als Erhaltungsaufwand behandelt werden.

Gibt es einen Freibetrag, wenn Sie Mieteinnahmen versteuern?

Überschreiten Ihre Mieteinnahmen zusammen mit Ihren anderen Einkünften nicht den Grundfreibetrag, müssen sie nicht versteuert werden. Der Grundfreibetrag beträgt knapp 8.500 Euro pro Person. Eine weitere Ausnahme gilt, wenn die jährlichen Gesamteinnahmen aus der Vermietung unter 520 Euro betragen und es sich um eine Vermietung von sonst selbst genutzten, möblierten Räumen oder einer Einliegerwohnung im eigenen Haus handelt. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie zu Zeiten einer Messe ein Zimmer für wenige Tage vermieten.

Wann muss die Spekulationssteuer berücksichtigt werden?

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie muss bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Immobilienerwerb Spekulationssteuer gezahlt werden. Diese wird mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf bemessen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, so macht es bei einem Anstieg des Verkaufspreises Sinn, die zehn Jahre abzuwarten, sofern Sie das Geld nicht dringend benötigen.

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