Immobilie als Kapitalanlage - Computer - Finanzen

So finden Sie die passende Immobilie als Kapitalanlage

Immer mehr Investoren setzen ihr Geld auf den Kauf einer Immobilie. Durch die derzeit niedrigen Zinsen stellen sich Immobilien auch oft als sichere Geldanlage heraus. Doch nicht jede Anlageimmobilie ist lukrativ und wirft zuverlässige Mieteinnahmen ab. Wir erklären Ihnen, woran Sie eine lukrative Immobilie als Kapitalanlage erkennen können.

Ob eine Anlageimmobilie eine angemessene Investition ist, ist von vielen Faktoren abhängig. So sollte man sich für die Wahl der passenden Kapitalanlage genügend Zeit lassen und die erwarteten Erträge vorab richtig kalkulieren.

Immobilie als Kapitalanlage: Warum?

Dass Immobilien oft eine sichere Geldanlage sind, ist den meisten bekannt. Doch warum eigentlich? Insbesondere die historisch niedrigen Zinsen machen die Immobilie so attraktiv für Investoren. Die Niedrigzinsen haben zwei Auswirkungen: Einerseits leidet die Rentabilität der klassischen Kapitalanlagen wie Aktien und Staatsanleihen. Außerdem können Darlehen zu besseren Konditionen bei der Bank aufgenommen werden. Und vor allem die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage. Denn Preissteigerungen sind insbesondere in beliebten Städten wie Hamburg, Berlin, München und Frankfurt vorprogrammiert.

Welche Arten von Anlageimmobilien gibt es?

Nun gibt es unterschiedliche Arten von Anlageimmobilien, in die investiert werden kann. Welche Art die richtige ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren, wie dem Kapitaleinsatz und der Risikobereitschaft ab. So hat jede Art der Anlageimmobilie seine Vor- und Nachteile. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Arten für Sie zusammengefasst.

  • Häuser: Einfamilien- und Doppelhäuser haben meist einen hohen Grundstücksanteil. Zwar sind die Anschaffungskosten meist etwas höher, jedoch kann sich dies beim Verkauf oft als vorteilhaft herausstellen. Schließlich erhöhen Grundstücke den Wiederverkaufswert der gesamten Immobilie, denn im Gegensatz zum Haus selbst steigen sie im Wert. Bei Mehrfamilienhäusern kann grundsätzlich eine höhere Rendite erwartet werden als bei einzelnen Häusern. Der Nachteil ist jedoch, dass Leerstände auftreten können, wenn die Lage ungünstig ist.
  • Wohnungen: Falls das Budget dies zulässt, sollte lieber ein ganzes Wohnhaus anstelle von einzelnen Wohnungen erworben werden. Denn das Problem bei einzelnen Wohnungen ist die Eigentümergemeinschaft. Schließlich ist man nicht alleiniger Eigentümer und muss sich bei jeder Änderung der Immobilie mit den anderen Eigentümern absprechen. Dies führt nicht selten zu Meinungsunterschieden. Insbesondere dann, wenn es um Renovierungen geht, geraten Eigentümergemeinschaften oft in Konflikte. Renoviert werden kann nämlich nur dann, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, da schließlich auch alle Eigentümer einen Teil der Kosten tragen.
  • Gewerbeimmobilien: Die Renditechancen sind bei Gewerbeimmobilien zwar sehr hoch, jedoch ist die Investition in eine Gewerbeimmobilie aufgrund von Marktschwankungen mit einem starken Risiko  verbunden. Die Nachfrage nach freien Gewerbeflächen ist schwer vorauszusehen, insbesondere in Zeiten von neuen Trends wie Home Office oder alternativen Bürostrukturen. So risikiert man also Leerstände.
  • Indirekte Investitionen: Beispielsweise können über Immobilienfonds Anteile an Immobilien erworben werden. Der Vorteil hierbei für Investoren ist, dass das Risiko breiter gestreut ist und die Verwalter das Management übernehmen. Jedoch ist dies nur für erfahrene Investoren mit viel Kenntnis der Materie empfehlenswert.

Was sollte man bei der Suche nach der passenden Anlageimmobilie beachten?

Selbstverständlich muss die passende Anlageimmobilie an die individuellen Wünsche angepasst werden. Deshalb sollte man in die Suche viel Zeit investieren, um einen guten Überblick über den Immobilienmarkt zu erhalten. Wofür soll die Immobilie genutzt werden? Welches Kapital möchten Sie einsetzen und welchen Ertrag erwarten Sie? Beachten Sie außerdem:

  • Die Lage. Woran Sie eine gute Lage erkennen? Ein guter Indikator sind die Preise von Tiefgaragen in der Umgebung. Hier gibt es keine festgelegten Mietobergrenzen und keinen umfassenden Mieterschutz, sodass die Preise sehr stark von der reinen Nachfrage bestimmt werden. Sind die Kauf- und Mietpreise für Garagen unverhältnismäßig teuer, bedeutet dies, dass die Gegend äußerst solvente Mieter anlockt und der Erwerb einer Anlageimmobilie sinnvoll ist. Hier ein Vergleich der Mietpreisspiegel von den sechs größten Städten Deutschlands.
  • Die Ausstattung und der Zustand. Insbesondere sollte hier auf den Energieausweis geachtet werden. Ist die Immobilie bereits gut gedämmt und verbraucht deshalb wenig Energie oder muss noch viel Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden? All diese Informationen erhalten Sie im Energieausweis der Immobilie – so lesen Sie ihn richtig.
  • Die Struktur der Mieter in der Umgebung. Schließlich können nur solvente Mieter für einen steten Zufluss von Geld sorgen.

Ein Immobilienmakler kann Ihnen die Suche nach der passenden Immobilie als Kapitalanlage erleichtern. Schließlich kennt dieser den Immobilienmarkt sehr gut und hat bereits ein Portfolio an passenden Objekten.

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Wie errechnet sich die Rendite?

Hierfür wird zunächst der Ertragswert benötigt. Dieser errechnet sich aus dem Kaufpreis der Anlageimmobilie, den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten sowie den Verwaltungskosten, denen die Mieteinnahmen und Steuervorteile für einen bestimmten Zeitraum gegenübergestellt werden. Haben Sie den Ertragswert berechnet, haben Sie eine gute Aussage darüber, welchen Ertrag das Mietobjekt in Zukunft erzielen wird.

Beispiel: So könnte sich der Gesamtbetrag etwa auf 500 000 Euro über einen Zeitraum von 20 Jahren belaufen. Setzt man nun die Mieteinnahmen von monatlich 3 000 Euro gegenüber, dann würde das Anlageobjekt nach 13,8 Jahre eine Rendite abwerfen, da die Kosten sich zu diesem Zeitpunkt amortisieren. Da ein langer Zeitraum abgedeckt werden muss, ist es wichtig, ein tragbares Rendite-Risiko-Profil aufzustellen – Mieteinnahmen können sinken, unerwartete Zusatzkosten hinzukommen.

Immobilie als Kapitalanlage: Weitere Tipps

  1. Eine geringe Anfangsrendite sollte bevorzugt werden (relativ hoher Kaufpreis im Vergleich zu den Mieteinnahmen), sofern sie natürlich reale Marktwerte widerspiegelt. Denn bei einer hohen Anfangsrendite (relativ günstiger Kaufpreis im Vergleich zum Mietpreis) ist fraglich, ob die Mieteinnahmen langfristig steigen oder sogar Leerstände zu erwarten sind.
  2. Der Mietpreismultiplikator kann ein ungefähres Indiz dafür sein, ob man zu viel für das Objekt gezahlt hat. Dieser errechnet sich, indem man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmieten dividiert. Eine Immobilie, die also beispielsweise 500 000 Euro kostet und jährliche Mieteinnahmen und 25 000 Euro einbringt, hat einen Multiplikator von 20, da mit 20 Jahreskaltmieten der Kaufpreis erwirtschaftet wäre. Ein Multiplikator von 40 ergäbe sich bei 12 500 Euro Mieteinnahmen, ein Multiplikator von 12,5 bei 40 000 Euro Mieteinnahmen. Bei Objekten in sehr beliebten Lagen mit voraussichtlichen Mietsteigerungen kann der Multiplikator schon mal bei 40 liegen. An eher unbeliebten Orten mit hoher Arbeitslosenrate und sinkenden Bevölkerungszahlen, ist ein Multiplikator von unter 10 nicht unüblich. Der Mietmultiplikator ist also keine absolute Größe, die sofort darüber Auskunft gibt, ob ein Objekt billig oder teuer ist. Vielmehr gilt: Je vielversprechender und zukunftssicherer eine Immobilie erscheint, desto höher darf diese Kennzahl sein.
  3. Eine lange Zinsbindung kann von Vorteil sein. Durch die sehr niedrigen Zinsen im Moment wird der derzeitige Zinssatz gegen steigende Zinsen in der Zukunft abgesichert.

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