Seit Juni 2019
Pflegeimmobilie verkaufen
So funktioniert der erfolgreiche Verkauf
Der Kauf eines Pflegeappartements oder einer Pflegeimmobilie als Wertanlage gewinnt seit längerer Zeit immer mehr an Beliebtheit bei Kapitalanlegern. Auch bei privaten Investoren ist durch die Aufteilung von Pflegeheimen in einzelne Pflegeappartements die Möglichkeit der Anlage gegeben und deren Bedeutung gestiegen. Zu den Vorteilen und Risiken des Erwerbs eines Pflegeappartements haben wir bereits in diesem Artikel aufgeklärt. Doch worauf sollten Sie nun bei dem Wiederverkauf achten? Wir erklären, wie Sie Ihre Pflegeimmobilie zu einem Top-Preis verkaufen können!
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Wie der Begriff es schon verrät, handelt es sich bei den Bewohnern einer Pflegeimmobilie um pflegebedürftige Menschen, also vor allem um ältere Personen. Wenn Sie Ihre Pflegeimmobilie verkaufen wollen, sind Kapitalanleger Ihre Zielgruppe, die Sie erreichen wollen.
Im Fokus stehen Pflege-, Senioren- und Wohnheime oder aber auch Wohnungen, die das Ziel des “Betreuten Wohnen” verfolgen. Pflegeheime werden wie Eigentumswohnungen in einzelne Appartements aufgeteilt und dann an private Anleger verkauft.
Das gesamte Gebäude samt aller Pflegeappartements wird dann von einem Betreiber angemietet, meist über Zeiträume von 20 bis 25 Jahren und der Pachtzins wird auf die Eigentümer je nach Anteil des Wohnraums verteilt. Der Betreiber kümmert sich um die Vermietung der Appartements und um die weitere Instandhaltung des Gebäudes.
Sie profitieren als Privatanleger von der Mietrendite bzw. legen Ihr Geld sinnvoll an, wenn Sie eine Investition in eine Pflegeimmobilie vornehmen, da diese im Vergleich zu einer Eigentumswohnung als viel sichere Kapitalanlage gilt und profitable Renditen erzielt werden können.
Wann sollte ich meine Pflegeimmobilie verkaufen?
Persönliche Umstände und finanzielle Probleme können immer dazu führen, dass die Immobilie verkauft werden muss. Grundsätzlich ist der Verkauf einer Pflegeimmobilie zu empfehlen, wenn die Investition sich als rentabel erweist. Durch eine Wertsteigerung - beispielsweise aufgrund von einem gut geführten Pflegeheim mit einem passendem Konzept und einer hohen Nachfrage durch mehr pflegebedürftige Menschen - ist es denkbar, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen, um Gewinne zu realisieren.
Die erzielten Gewinne können erneut investiert werden, beispielsweise in eine Eigentumswohnung oder in Pflegeimmobilienfonds. Zudem kann auch eine Scheidung der Eigentümer der Seniorenimmobilie ein Grund für den Wiederverkauf sein.
Bedenken Sie: Bei erfolgreichen Pflegeheimen können sich die Anforderungen und Standards an Konzeption, Ausstattung oder Betreuung durch neue staatliche Regularien oder durch medizinische Innovationen schnell wandeln.
Wann sollte ich von einem Verkauf absehen?
Sollten Sie die Pflegeimmobilie mit dem Ziel erworben haben, dort selbst im Falle der Pflegebedürftigkeit einzuziehen, lässt sich natürlich grundsätzlich vom Verkauf abraten. Ihr Vorrecht auf Einzug in ein Appartement des Betreibers geht in diesem Falle auf den Käufer über, außer Sie regeln dies vorher beim Kauf und halten dies vertraglich fest.
Auch die Spekulationsfrist von zehn Jahren sollte abgelaufen sein, bevor Sie Ihre Pflegeimmobilie verkaufen - sonst kommen hohe steuerliche Abgaben auf Sie zu. In diesem Fall müssen Sie den Wertzuwachs versteuern. Die exakte Steuerhöhe ist im Endeffekt von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig. Wenden Sie sich bei Fragen oder bei Unsicherheiten gerne an einen erfahrenen Steuerberater.
Umgekehrt bedeutet dies: Wenn Sie die Zehn-Jahres-Frist einhalten, können Sie von steuerlichen Vorteilen profitieren!
Prinzipiell sollten Sie natürlich immer warten, bis Sie mit Ihrer Investition Gewinn erwirtschaften können. Generell lässt sich von einem Verkauf abraten, falls Sie durch diesen nicht mindestens die Kosten des Erwerbs decken können. Natürlich hängt dies letztendlich immer von der individuellen Situation ab und kann pauschal nicht beantwortet werden. Manchmal lässt sich ein ungewollter Verkauf einer Immobilie nicht vermeiden.
Es gibt zwei weitere Gründe, eine Pflegeimmobilie nicht zu frühzeitig zu verkaufen: Abschreibungen bzw. Sonderabschreibungen. Von diesen können Sie nur solange profitieren, bis Sie die Immobilie verkaufen. Der große Vorteil liegt hierbei in der Reduzierung der Steuerlast der Mieteinnahmen.
Wie erfolgt die Wertermittlung einer Pflegeimmobilie?
Ob ein Verkauf sinnvoll ist oder nicht, hängt auch von der Wertentwicklung der Immobilie ab. Sollten Sie also über den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie nachdenken, so empfehlen wir Ihnen eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie durch einen unserer HAUSGOLD-Experten.
Dieser weiß einerseits, welche Faktoren bei der Wertermittlung ausschlaggebend sind, und andererseits kennt er sich mit professionellen Methoden der Wertermittlung aus. Hier sind einige Faktoren, die für die Wertermittlung eines Pflegeheims ausschlaggebend sind:
- Lage, Zustand und Ausstattung: Die Lage ist grundsätzlich der wichtigste Bestandteil des Bodenrichtwertes, welcher sich auf den Verkehrswert auswirkt. Hinzu kommt der allgemeine Zustand des Pflegeheims, denn bei einem attraktiven Pflegeheim besteht mehr Nachfrage und somit wirtschaftliche Sicherheit.
- Restnutzungsdauer: Die Restnutzungsdauer sowie der Liegenschaftszins sind beide unabdingbar, damit der Ertragswert des Gebäudes ermittelt werden kann.
- Einrichtung und Zustand: Auch die Innenausstattung sowie die Verfassung des Appartements ist ausschlaggebend. Fragen Sie sich hierbei, ob größere Renovierungsarbeiten vorgenommen werden müssen oder die Ausstattung an neue medizinische Standards angepasst werden muss.
- Miet- oder Pachtvertrag: Der Pachtvertrag enthält wichtige Anhaltspunkte für die Wertermittlung der Pflegeimmobilie. Sowohl die Mieteinnahmen, die Laufzeit als auch die Instandhaltungsrücklagen sind hier festgelegt und wichtig für die Wertermittlung.
Das Ertragswertverfahren gilt für Pflegeimmobilien als übliche Ermittlungsmethode.
Wie läuft der erfolgreiche Verkauf eines Pflegeappartements ab?
Treffen Sie zunächst die Entscheidung, ob Sie den Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie in Eigenregie oder mithilfe eines Maklers vornehmen wollen. Wenn Sie sich für den eigenständigen Verkauf entscheiden, unterschätzen Sie dann nicht den zeitlichen Aufwand, der mit diesem Prozess einhergeht, da Sie für viele Aufgaben selbst verantwortlich sein werden.
Die Erfahrung zeigt, dass es beim Immobilienverkauf von Vorteil ist, einen qualifizierten Wohnungsmakler zu beauftragen. Dieser weiß genau, worauf es beim Verkauf einer Immobilie ankommt und kann durch seine Erfahrung und durch sein professionelles Vorgehen einen höheren Verkaufswert erzielen. Spezialisierten Maklern im Bereich der Pflegeimmobilie stehen außerdem oft wertvolle Kontake und Informationen zur Verfügung, beispielsweise Eigentümer, die bereits im Besitz von Pflegeimmobilien sind und gerne eine weitere erwerben möchten. Die Aufgaben eines Maklers beinhalten unter anderem:
- die Bestimmung des Immobilienwerts
- die Erstellung eines professionellen Immobilienexposés
- die Abwicklungen der Besichtigungen
- die Beschaffung der benötigten Unterlagen
- die Begleitung zum Notartermin
Nehmen Sie sich im Vorfeld genügend Zeit für die Planung. Vor allem, wenn Sie sich für einen privaten Verkauf ohne Makler entscheiden, sollten Sie sich einen guten Überblick verschaffen und einige Fragen vorbereiten:
- Welchen Verkaufspreis möchte oder muss ich erzielen?
- Bis bzw. ab wann sollte das Appartement verkauft werden?
- Haben Sie alle erforderlichen Unterlagen für die Immobilie?
- Verfüge ich über genügend Zeit, um Besichtigungen selbst durchzuführen?
Wenn Sie sich für einen Verkauf in Eigenregie entscheiden, ist es zudem sehr vorteilhaft, wenn Sie bereits Erfahrung in der Immobilienwelt gesammelt haben sowie über die notwendigen Fachkenntnisse verfügen. Ohne professionelle Unterstützung ist der Verkauf im Alleingang mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden, da Sie viele unterschiedliche Aufgaben eigenständig bewältigen müssen.
Sollten Sie ohne Makler verkaufen ist es oft ratsam bei der jährlichen Eigentümerversammlung anwesend zu sein, eventuell gibt es dort Kapitalanleger die an einer weiteren Pflegeimmobilie interessiert sind.
Sollten Sie sich beim Verkauf Ihrer Immobilie für einen Makler entscheiden, müssen Sie im ersten Schritt den passenden Makler finden. HAUSGOLD hilft Ihnen gerne bei der Maklersuche und steht Ihnen auch sonst beim Verkaufsprozess zur Seite. Mit unserem umfassendem, deutschlandweiten Netzwerk an kompetenten und qualifizierten Maklern finden wir den richtigen Makler für Sie.
Haben Sie den passenden Makler gefunden, ist der Ablauf des Immobilienverkaufs transparent und unkompliziert, denn er nimmt Ihnen wichtige Aufgaben ab. Der Ablauf kann sich dann zum Beispiel wie folgt gestalten:
- Verkehrswert bestimmen
- Verkaufspreis festlegen
- Zielgruppe definieren
- Zustimmung der Betreibergesellschaft einholen
- Immobilienexposé erstellen
- Appartement inserieren und Besichtigungstermine vereinbaren
- Käufer finden
- Alle Unterlagen sammeln
- Notartermine vereinbaren
- Kaufvertragsentwurf beim Notar erstellen
- Vertrag unterzeichnen und Grundbuchänderung vornehmen
- Übergabe durchführen
Die anfallenden Kosten
Ebenso wie die steuerlichen Aspekte spielen auch Kosten keine unerhebliche Rolle. Diese sind beim Verkauf einer Pflegeimmobilie jedoch recht überschaubar. Mit folgenden Kosten sollten Sie rechnen:
- Energieausweises: 25 bis 500 Euro
- Wertgutachten: 1,0 bis 1,5 % des Verkaufspreises
- Notargebühren: 100 Euro bis 150 Euro
- Bei Finanzierung bzw. Vorfälligkeitsentschädigung: Abweichend je nach Restschuld, Sollzins und Tilgungsvereinbarungen
- Bei Verkauf mit Makler: Maklercourtage, die je nach Bundesland variiert
- Bei Verkauf ohne Makler: 50 bis 100 Euro für das Inserieren der Anzeigen
Die benötigten Unterlagen
Ein Immobilienverkauf bedarf vieler Unterlagen und Dokumente. Wenn Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, kümmert er sich in der Regel um die Beantragung, Erstellung sowie Organisation der Unterlagen. Hier ist eine Übersicht der möglichen Dokumente, die Sie für den Verkauf benötigen:
- Dokumentation über Einrichtung und Zustand des Pflegeappartements
- Angaben zu den Rücklagen für Instandhaltung und Wartung
- Bau- und Ausstattungsbeschreibung des Pflegeheims
- Dokumente zur Wohngebäudeversicherung
- Bei Finanzierung: Darlehensvertrag
- Angaben zum Bauträger
- Angaben zum Betreiber
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung
- Energieausweis
- Wirtschaftsplan
- Wertgutachten
- Pachtvertrag
- Grundriss
Wir fassen für Sie zusammen
Pflegeimmobilien erweisen sich in der Regel als sehr rentable Investitionen. Hierfür sollten jedoch einige Bedingungen erfüllt worden sein: das Beachten der 10-Jahres-Frist, um der Spekulationssteuer vorzubeugen, sowie die Deckung aller Kosten durch ausreichende Einkünfte aus Mietzahlungen. Wenn Sie die Pflegeimmobilie eigenständig verkaufen wollen, müssen Sie Erfahrung mitbringen und viel Zeit aufwenden, da während des Verkaufsprozesses vielfältige Aufgaben anfallen. Ein Makler kann Sie jedoch den gesamten Verkauf über professionell unterstützen und dieser weiß, wie er Ihre Immobilie zeitnah sowie erfolgreich verkaufen kann!
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.