Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaft: Nichts als Ärger?

Erbengemeinschaft – viele Menschen reagieren sofort kritisch, wenn sie nur den Begriff hören. Doch entwickelt sich das gemeinschaftliche Erbe einer Immobilie wirklich stets als Streitfall? Kann eine gemeinschaftlich geerbte Immobilie nicht auch ein Glücksfall sein? Beides ist möglich. Eine Immobilie zu erben, ist auf jeden Fall immer mit vielen Entscheidungen, die zu treffen sind, verbunden. Diese sind leichter zu treffen, wenn man Alleinerbe ist oder die Erben sich einig sind. Oft sind sich die Parteien einer Erbengemeinschaft jedoch uneins.

Wenn eine Erbengemeinschaft Eigentümer einer Immobilie wird, dann muss sie sich gemeinschaftlich über die Verwendung der Immobilie verständigen. Das heißt, ein einzelner Miterbe kann nicht alleine entscheiden, was mit der geerbten Immobilie geschieht, sondern die Erbengemeinschaft muss einstimmig eine Entscheidung treffen. Auch ein Mehrheitsbeschluss ist im Regelfall nicht ausreichend. HAUSGOLD stellt die typischen Szenarien einer Erbengemeinschaft, die Eigentümer einer Immobilie ist, vor.

Die Erbengemeinschaft als Immobilieneigentümer

Haben mehrere Erben beispielsweise ein Haus geerbt, und ein Miterbe möchte künftig alleiniger Eigentümer sein, so muss dieser die anderen Erben finanziell entschädigen. Um einen angemessenen Entschädigungsbetrag zu ermitteln, sollte zunächst eine Wertermittlung der Immobilie stattfinden, zum Beispiel in Form einer Verkehrswert-Ermittlung durch einen Gutachter. Die Festsetzung des Verkehrswertes wird vor allem für erb- und steuerrechtliche Angelegenheiten benötigt und kann nur von einem sachverständigen Gutachter erfolgen. Die Eigentümer erhalten  so eine realistische Einschätzung des Marktwertes, aus dem dann eine Empfehlung für einen Entschädigungsbetrag abgeleitet wird.
Der Auftrag zur Verkehrswertermittlung sollte von allen Miterben gemeinsam erteilt werden. Damit beugen sie vor, dass nicht eine Partei später sagen kann, dass sie mit dem bestellten Sachverständigen nicht einverstanden ist oder sie ihren Anteil am Gutachten nicht zahlen möchte.
Wenn alle Erben davon ausgehen, dass es keine gerichtliche Auseinandersetzung geben wird, dann ist ein gerichtsfestes, teures Gutachten nicht notwendig. In diesem Fall kann auch ein guter, qualifizierter Immobilienmakler die Immobilienbewertung vornehmen.

Erbengemeinschaft: Ausgleichszahlungen an Miterben

Möchte ein Miterbe die anderen auszahlen, dann muss die Ausgleichszahlung zwischen den Erben so bemessen sein, dass der ermittelte Vermögensanteil je Erbe dem jeweiligen Erbanteil entspricht. Häufig ist es jedoch so, dass der Erbe, der die Immobilie alleine besitzen möchte, nicht in der finanziellen Lage ist, seine Miterben entsprechend auszuzahlen. Dann muss eine andere Lösung her.

Gemeinsamer Verkauf an einen Dritten

Ist eine Ausgleichszahlungen an Miterben nicht möglich, so kann die geerbte Immobilie an einen Dritten verkaufen. Das funktioniert jedoch nur, wenn alle Miterben sich darüber einig sind. Die Erbengemeinschaft kann die Immobilie nicht gegen den Willen eines Miterben verkaufen. Wichtig für einen erfolgreichen Verkauf ist, dass die Erbengemeinschaft den richtigen Wert der Immobilie kennt. Bei Diskrepanzen innerhalb der Erbengemeinschaft ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter empfehlenswert. Nur seine Immobilienbewertung hat vor Gericht Bestand. Bei Einigkeit kann sich die Erbengemeinschaft an einen guten Immobilienmakler wenden, der die Bewertung der Immobilie vornimmt.

Versteigerung der Immobilie

Können sich die Erben einer Immobilie nicht auf einen gemeinschaftlichen Haus- bzw. Wohnungsverkauf einigen, kommt es häufig zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Bei der Zwangsversteigerung wird in einem öffentlichen Bieterverfahren der Immobilienwert ermittelt. Von einer Teilungsversteigerung spricht man, wenn nur ein Erbe seinen Teil an der Immobilie versteigern möchte. Die Teilungsversteigerung beantragt jener Erbe beim Amtsgericht. Die anderen Parteien der Erbengemeinschaft können sich dagegen nicht wehren. Sie haben allerdings die Möglichkeit, den Anteil im Rahmen der Versteigerung zu erwerben.

Immobilie vermieten

Wenn die Gemeinschaft die geerbte Immobilie nicht verkaufen möchte, dann kann sie das Haus oder die Wohnung auch vermieten. Bedenken Sie jedoch: Auch hier ist 100%ige Einigkeit der Erben gefragt. Außerdem sollte aus finanzieller Sicht ein längerer Leerstand der Immobilie vermieden werden. Grundsätzlich ist Einigkeit das A und O einer Erbengemeinschaft.