Kapitalanlage verkaufenEine Erbengemeinschaft ist nach deutschem Recht eine Gruppe von Personen, die gemeinschaftlich die Erbschaft eines Verstorbenen antritt (§ 2032 BGB). Die einzelnen Personen werden als Miterben bezeichnet.
Wenn eine Erbengemeinschaft Eigentümer einer Immobilie wird, dann muss sie sich gemeinschaftlich über die Verwendung der Immobilie verständigen. Das heißt, ein einzelner Miterbe kann nicht alleine entscheiden, was mit der geerbten Immobilie geschieht, sondern die Erbengemeinschaft muss einstimmig eine Entscheidung treffen. Auch ein Mehrheitsbeschluss ist im Regelfall nicht ausreichend.
Aus welchen Personen sich die Erbengemeinschaft zusammensetzt, hängt von der gesetzlichen Erbfolge ab, die üblicherweise von Verwandten und dem Ehepartner gebildet werden.

Eine Erbengemeinschaft kann aus folgenden Personen bestehen

  • Ehepartner und Kinder
  • Ehepartner und Eltern
  • Ehepartner, Elternteil und Geschwister
  • Ehepartner, eheliche und nicht eheliche Kinder
  • Ehepartner, gemeinsame Kinder und Kinder aus der 1. Ehe
  • Eheliche und nicht eheliche Kinder
  • Kindern der 1. und der 2. Ehe

Gemeinsame Nachlassregelung

Meist beträgt der gesetzliche Erbanteil des Ehepartners ein Viertel des Nachlasses. Haben die Eheleute aber in einer Zugewinngemeinschaft gelebt, erhöht sich der Anteil noch einmal um ein Viertel. Die restlichen Erbanteile verteilen sich auf die nächsten noch lebenden Verwandten.
Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben gemeinsam alle Entscheidungen treffen und müssen durch gemeinsames Handeln die Erbteilung (Erbauseinandersetzung) herbeiführen. Nur so können sie über ihr Erbteil wirtschaftlich unabhängig voneinander verfügen. Ein einzelner kann hier nicht allein zum Beispiel über den Verkauf einer Immobilie entscheiden. Der Nachlass muss einvernehmlich geteilt werden, das heißt, alle Parteien der Erbengemeinschaft müssen gemeinsam dieser Regelung zustimmen. So ist auch der Verkauf einer Immobilie nur durch eine gemeinsame Entscheidung möglich.

Gemeinsame Haftung

Auch anfallende Kosten, die mit dem Erben verbunden sind, müssen gemeinsam von der Erbengemeinschaft getragen werden. Kann einer der Erben diese nicht tragen, müssen die anderen diese übernehmen, da eine Erbengemeinschaft als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt. Hier haftet jeder mit seinem Privatvermögen für die anderen (Gesellschafter).
Solche Konstellationen führen selbst in harmonischen Familien oft zum Streit, der in den meisten Fällen vor einem Gericht endet, das schließlich über die Nachlassaufteilung entscheidet. Nicht selten kommt es in solchen Fällen zu Zwangsversteigerungen einer Immobilie, was mit erheblichen Wertverlusten für alle verbunden ist.

Die Erbengemeinschaft als Immobilieneigentümer

Haben mehrere Erben beispielsweise ein Haus geerbt, und ein Miterbe möchte künftig alleiniger Eigentümer sein, so muss dieser die anderen Erben finanziell entschädigen. Um einen angemessenen Entschädigungsbetrag zu ermitteln, sollte zunächst eine Wertermittlung der Immobilie stattfinden, zum Beispiel in Form einer Verkehrswert-Ermittlung durch einen Gutachter. Die Festsetzung des Verkehrswertes wird vor allem für erb- und steuerrechtliche Angelegenheiten benötigt und kann nur von einem sachverständigen Gutachter erfolgen. Die Erbengemeinschaft erhält so eine realistische Einschätzung des Marktwertes, aus dem dann eine Empfehlung für einen Entschädigungsbetrag abgeleitet wird.
Der Auftrag zur Verkehrswertermittlung sollte von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft gemeinsam erteilt werden. Damit beugen sie vor, dass nicht eine Partei später sagen kann, dass sie mit dem bestellten Sachverständigen nicht einverstanden oder ihr das Gutachten zu teuer ist.
Wenn die Erbengemeinschaft davon ausgeht, dass es keine gerichtliche Auseinandersetzung geben wird, dann ist ein gerichtsfestes, teures Gutachten nicht notwendig. In diesem Fall kann auch ein guter, qualifizierter Immobilienmakler die Immobilienbewertung vornehmen.

Erbengemeinschaft: Ausgleichszahlungen an Miterben

Wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die anderen auszahlen möchte, dann muss die Ausgleichszahlung zwischen den Erben so bemessen sein, dass der ermittelte Vermögensanteil je Erbe dem jeweiligen Erbanteil entspricht. Häufig ist es jedoch so, dass der Erbe, der die Immobilie alleine besitzen möchte, nicht in der finanziellen Lage ist, seine Miterben entsprechend auszuzahlen. Dann muss eine andere Lösung her.

Erbengemeinschaft: gemeinsamer Verkauf an einen Dritten

Ist eine Ausgleichszahlungen an Miterben nicht möglich, so kann die Erbengemeinschaft ihre geerbte Immobilie an einen Dritten verkaufen. Das funktioniert jedoch nur, wenn alle Miterben sich darüber einig sind. Die Erbengemeinschaft kann die Immobilie nicht gegen den Willen eines Miterben verkaufen. Wichtig für einen erfolgreichen Verkauf ist, dass die Erbengemeinschaft den richtigen Wert der Immobilie kennt. Bei Diskrepanzen innerhalb der Erbengemeinschaft ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter empfehlenswert. Nur seine Immobilienbewertung hat vor Gericht Bestand. Bei Einigkeit kann sich die Erbengemeinschaft an einen guten Immobilienmakler wenden, der die Bewertung der Immobilie vornimmt. Gemeinsam sollte die Erben auch das Thema Haushaltsauflösung besprechen.

Erbengemeinschaft: Versteigerung der Immobilie

Kann sich die Erbengemeinschaft einer Immobilie nicht auf einen gemeinschaftlichen Haus- bzw. Wohnungsverkauf einigen, kommt es häufig zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Bei der Zwangsversteigerung wird in einem öffentlichen Bieterverfahren der Immobilienwert ermittelt. Von einer Teilungsversteigerung spricht man, wenn nur ein Erbe seinen Teil an der Immobilie versteigern möchte. Die Teilungsversteigerung beantragt jener Erbe beim Amtsgericht. Die anderen Parteien der Erbengemeinschaft können sich dagegen nicht wehren. Sie haben allerdings die Möglichkeit, den Anteil im Rahmen der Versteigerung zu erwerben.

Erbengemeinschaft: Immobilie vermieten

Wenn die Erbengemeinschaft die geerbte Immobilie nicht verkaufen möchte, dann kann die Erbengemeinschaft das Haus oder die Wohnung auch vermieten. Bedenken Sie jedoch: Auch hier ist 100%ige Einigkeit der Erben gefragt. Außerdem sollte aus finanzieller Sicht ein längerer Leerstand der Immobilie vermieden werden. Grundsätzlich ist Einigkeit das A und O einer Erbengemeinschaft.

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