Kapitalanlage verkaufenEine Erbengemeinschaft ist nach deutschem Recht eine Gruppe von Personen, die gemeinschaftlich die Erbschaft eines Verstorbenen antritt (§ 2032 BGB). Die einzelnen Personen werden als Miterben bezeichnet.
Wenn eine Erbengemeinschaft Eigentümer einer Immobilie wird, dann muss sie sich gemeinschaftlich über die Verwendung der Immobilie verständigen. Das heißt, ein einzelner Miterbe kann nicht alleine entscheiden, was mit der geerbten Immobilie geschieht, sondern die Gemeinschaft muss einstimmig eine Entscheidung treffen. Auch ein Mehrheitsbeschluss ist im Regelfall nicht ausreichend.
Aus welchen Personen sich die Gemeinschaft zusammensetzt, hängt von der gesetzlichen Erbfolge ab, die üblicherweise von Verwandten und dem Ehepartner gebildet werden.

Eine Erbengemeinschaft kann aus folgenden Personen bestehen

  • Ehepartner und Kinder
  • Ehepartner und Eltern
  • Ehepartner, Elternteil und Geschwister
  • Ehepartner, eheliche und nicht eheliche Kinder
  • Ehepartner, gemeinsame Kinder und Kinder aus der 1. Ehe
  • Eheliche und nicht eheliche Kinder
  • Kindern der 1. und der 2. Ehe

Gemeinsame Nachlassregelung

Der gesetzliche Erbanteil des Ehepartners beträgt ein Viertel des Nachlasses. Haben die Eheleute aber im Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt (was grundsätzlich in Deutschland der Fall ist, es sein denn, sie haben explizit eine notarielle Änderung vorgenommen), erhöht sich der Anteil noch einmal um ein Viertel. Die restlichen Erbanteile verteilen sich auf die nächsten noch lebenden Verwandten.
Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben gemeinschaftlich alle Nachlass-Entscheidungen treffen und müssen durch gemeinsames Handeln die Erbteilung (Erbauseinandersetzung) herbeiführen. Nur so können sie über ihr Erbteil wirtschaftlich unabhängig voneinander verfügen. Ein einzelner Miterbe kann hier nicht allein zum Beispiel über den Verkauf eines Hauses entscheiden. Der Nachlass muss einvernehmlich geteilt werden, das heißt, alle Miterben müssen dieser Regelung zustimmen. So ist auch der Verkauf eines Hauses nur durch eine einstimmige Entscheidung möglich. Ein einzelner darf das Haus nicht verkaufen.

Gemeinsame Haftung

Auch anfallende Kosten, die mit dem Nachlass verbunden sind, müssen gemeinsam von der Gemeinschaft getragen werden. Kann einer der Erben diese nicht tragen, müssen die anderen diese übernehmen, da eine Erbengemeinschaft als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gilt. Hier haftet jeder mit seinem Privatvermögen für die anderen (Gesellschafter).
Solche Konstellationen führen selbst in harmonischen Familien oft zum Streit, der in den meisten Fällen vor einem Gericht endet, das schließlich über die Nachlassaufteilung entscheidet. Nicht selten kommt es in solchen Fällen zu Zwangsversteigerungen einer Immobilie, was mit erheblichen Wertverlusten für alle verbunden ist.

Die Erbengemeinschaft als Immobilieneigentümer

Haben mehrere Erben beispielsweise ein Haus geerbt, und ein Miterbe möchte künftig alleiniger Eigentümer sein, so muss dieser die anderen Miterben finanziell entschädigen. Um einen angemessenen Entschädigungsbetrag zu ermitteln, sollte zunächst eine Wertermittlung der Immobilie stattfinden, zum Beispiel in Form einer Verkehrswert-Ermittlung durch einen Gutachter. Die Festsetzung des Verkehrswertes wird vor allem für erb- und steuerrechtliche Angelegenheiten benötigt und kann nur von einem sachverständigen Gutachter erfolgen. Die Gemeinschaft erhält so eine realistische Einschätzung des Marktwertes, aus dem dann eine Empfehlung für einen Entschädigungsbetrag abgeleitet wird.
Der Auftrag zur Verkehrswertermittlung sollte von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft gemeinsam erteilt werden. Damit beugen sie vor, dass nicht eine Partei später sagen kann, dass sie mit dem bestellten Sachverständigen nicht einverstanden oder ihr das Gutachten zu teuer ist.
Wenn die Erbengemeinschaft davon ausgeht, dass es keine gerichtliche Auseinandersetzung geben wird, dann ist ein gerichtsfestes, teures Gutachten nicht notwendig. In diesem Fall kann auch ein guter, qualifizierter Immobilienmakler die Immobilienbewertung vornehmen.

Ausgleichszahlungen an Miterben

Wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die anderen auszahlen möchte, dann muss die Ausgleichszahlung zwischen den Erben so bemessen sein, dass der ermittelte Vermögensanteil je Erbe dem jeweiligen Erbanteil entspricht. Häufig ist es jedoch so, dass der Erbe, der die Immobilie alleine besitzen möchte, nicht in der finanziellen Lage ist, seine Miterben entsprechend auszuzahlen. Dann muss eine andere Lösung her.

Gemeinsamer Verkauf an einen Dritten

Ist eine Ausgleichszahlungen an Miterben nicht möglich, so kann die Erbengemeinschaft ihre geerbte Immobilie an einen Dritten verkaufen. Das funktioniert jedoch nur, wenn alle Miterben sich darüber einig sind. Die Erbengemeinschaft kann die Immobilie nicht gegen den Willen eines Miterben verkaufen. Wichtig für einen erfolgreichen Verkauf ist, dass die Erbengemeinschaft den richtigen Wert der Immobilie kennt. Bei Diskrepanzen innerhalb der Erbengemeinschaft ist eine Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter empfehlenswert. Nur seine Immobilienbewertung hat vor Gericht Bestand. Bei Einigkeit kann sich die Erbengemeinschaft an einen guten Immobilienmakler wenden, der die Bewertung der Immobilie vornimmt. Gemeinsam sollte die Erben auch das Thema Haushaltsauflösung besprechen.

Versteigerung der Immobilie

Kann sich die Erbengemeinschaft einer Immobilie nicht auf einen gemeinschaftlichen Verkauf von Haus bzw. Wohnung oder Grundstück einigen, kommt es häufig zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Bei der Zwangsversteigerung wird in einem öffentlichen Bieterverfahren der Immobilienwert ermittelt. Von einer Teilungsversteigerung spricht man, wenn nur ein Erbe seinen Teil an der Immobilie versteigern möchte. Die Teilungsversteigerung beantragt jener Erbe beim Amtsgericht. Die anderen Parteien der Erbengemeinschaft können sich dagegen nicht wehren. Sie haben allerdings die Möglichkeit, den Anteil im Rahmen der Versteigerung zu erwerben.

Immobilie vermieten

Wenn die Erbengemeinschaft die geerbte Immobilie nicht verkaufen möchte, dann können sie das Haus oder die Wohnung auch vermieten. Bedenken Sie jedoch: Auch hier ist 100%ige Einigkeit der Erben gefragt. Außerdem sollte aus finanzieller Sicht ein längerer Leerstand der Immobilie vermieden werden. Achtung: Es hat sogar schon einen Fall gegeben, bei dem Wohnungen zwangsenteignet wurden, weil sie zu lange nicht vermietet wurden. Grundsätzlich ist Einigkeit das A und O einer Erbengemeinschaft.

Gut durchdachtes Testament beugt Streit vor

Erblasser können ihren Nachlass mit einem wohl durchdachten Testament schon zu Lebzeiten regeln und so mögliche Auseinandersetzungen und Probleme unter den Erben vermeiden. Nach dem Erbrecht kann der Erblasser beispielsweise die wichtigsten Gegenstände bestimmten Menschen zuweisen oder eine Teilungsanordnung bestimmen. Paare, die mit ihren Kindern in einem Haus leben, das ihnen gehört, ist zu raten, sich gegenseitig im Testament als Alleinerben einzusetzen oder auf anderem Weg sicherzustellen, dass der überlebende Ehegatte Alleineigentümer der Immobilie wird.

Viele Menschen glauben fälschlicherweise, dass der eine Ehepartner alles erbt, wenn der andere stirbt. Das sei aber nicht so. Erbrechtlich kann ein Immobilienerbe ziemlich kompliziert werden.

Beispiel: Ein Ehepaar hat keinen Ehevertrag geschlossen. Das Paar hat eine Tochter und ein gemeinsames Haus. Beim Tod des Ehemannes passiert Folgendes: Sowohl die Frau als auch die Tochter erben Anteil am Haus je zur Hälfte. Bei vier Söhnen und/oder Töchtern erbt der Elternteil ebenso eine Hälfte, jeder Sohn/jede Tochter jeweils ein Achtel. Jeder hat einen Anspruch. Danach stehen alle mit im Grundbuch.

Einfacher wäre die Situation, wenn der hinterbliebene Ehegatte das Haus zunächst alleine erbt, und die Kinder erst dann zum Zug kommen, wenn auch der zweite Elternteil gestorben ist. Denn in vielen Fällen möchte der Hinterbliebene weiterhin in der Immobilie bleiben, während die Kinder gleichzeitig  vom Erbe profitieren möchten.

Noch mehr Probleme treten aus, wenn das Paar nicht verheiratet ist und das Eigenheim einem Partner alleine gehört. Stirbt dieser und es gibt kein Testament, steht der hinterbliebene Partner regelrecht auf der Straße. Darum sollten diese Partner zu Lebzeiten eine schriftliche Vereinbarung treffen, wonach ein lebenslanges Wohnrecht zugestanden wird.

Beratung zum Erbrecht für Erblasser beim Anwalt oder Notar

Im Zusammenhang mit erbrechtlichen Angelegenheiten sollten sich „juristische Laien“ möglichst an einen erfahrenen Fachmann wenden, der ihm mit Rat und Tat zur Seite steht. Der Jurist klärt Sie ausführlich über die Details des deutschen Erbrechts auf und geht auf individuelle Fragen zur Erbschaft ein. Auch im Erbfalls sind Verbraucher sind bei einem Notar oder einem Fachanwalt für Erbrecht an der richtigen Adresse.

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