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Nießbrauch bei Verkauf und Erbe: Das sollten Sie wissen

Der Nießbrauch stellt ein unveräußerliches und unvererbliches Recht dar, welches dem Berechtigten gestattet, alle Nutzungen der Sache zu beziehen. Im Falle einer Immobilie gibt es einen Eigentümer, der die Rechte an Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung besitzt. Ist ein Nießbrauchrecht im Grundbuch einer Immobilie eingetragen, kann es beim Verkauf jedoch zu Schwierigkeiten führen. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte zum Thema Nießbrauch und warum dieser den Wert einer Immobilie beeinflussen kann.

Im § 1030 BGB ist der Nießbrauch wie folgt definiert: „Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).“

Nießbrauch und Wohnrecht: Der Unterschied

Es bleibt also grundsätzlich ein anderer Eigentümer des Gegenstandes, an dem ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird. Dem Berechtigten werden dabei  drei grundlegende Rechte an dem Gegenstand eingeräumt: Das Recht auf Nutzung, Fruchtziehung und Verfügung. Das Nießbrauchrecht ist also eine Steigerung zum Wohnrecht, denn bei einem eingetragenen Wohnrecht bestände lediglich das Recht bezüglich der Nutzung. Ebenfalls anders als beim Wohnrecht kann ein Gebäude beim Nießbrauch nicht nur selbst bewohnt, sondern auch vermietet werden. Der Nießbraucher bezieht in diesem Fall die Mieteinnahmen.

Die unterschiedlichen Formen beim Nießbrauch

Beim Nießbrauch sind verschiedene Arten zu unterscheiden, die im Folgenden zusammengefasst werden:

  • Quotennießbrauch: Beim Quotennießbrauch beschränkt sich das Nutzungsrecht auf nur einen Teil des Gegenstandes, beispielsweise nur einen bestimmten Abschnitt eines Grundstücks.
  • Bruchteilsnießbrauch: Bei mehreren Eigentümern eines Mietshauses würde sich das Nießbrauchrecht nur auf den Teil, der dem Besteller gehört, beziehen.
  • Vorbehaltsnießbrauch: Dem bisherigen Eigentümer wird bei der Übertragung von einem Grundstück bereits vorbehaltlich ein Nutzungsrecht gegenüber dem neuen Eigentümer eingeräumt. Der Vorbehaltsnießbrauch geht bei Abschluss der Übertragung in ein festes Nutzungsrecht über.
  • Zuwendungsnießbrauch: Es handelt sich um einen Zuwendungsnießbrauch, wenn beispielsweise an einem Grundstück ein Nießbrauch bestellt wird, der dazu führt, dass der Nießbraucher als Begünstigter der Vermietung und Verpachtung gegenüber Dritten hervorgeht. Der Nießbrauchsberechtigte profitiert also auch von den Früchten. Dieser Vorgang kann als entgeltlicher, teilentgeltlicher oder unentgeltlicher Nießbrauch gestaltet sein. Davon abhängig, ob der Nießbraucher ein Entgelt an den Eigentümer entrichtet.

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Welche Einschränkungen gibt es?

Auch wenn es im ersten Moment so klingen mag, als hätte der Nießbraucher mehr Rechte als der Eigentümer, gibt es dann doch einige Dinge, die der Nießbraucher nicht tun darf. Beispielsweise darf er die Immobilie nicht verkaufen oder mit einem weiteren Kredite belasten, wenn der eigentliche Eigentümer nicht zustimmt. Nach der gesetzlichen Regelung ist der Nießbraucher auch nicht berechtigt, die Sache wesentlich umzugestalten oder zu verändern. Auf der anderen Seite ist der Nießbraucher nicht verpflichtet, grundlegende Ausbesserungen und Erneuerungen durchzuführen. Die Kosten hierfür fallen grundsätzlich alleine dem Eigentümer zur Last.

Nießbrauch und Erbschaft

Sowohl bei der vorweggenommenen Erbfolge als auch bei der Erbfolge von Todes wegen spielt der Nießbrauch eine wichtige Rolle. Es geht bei der Bestellung eines Nießbrauchs darum, dass eine Person rechtlich Eigentümer einer Sache ist, einer anderen Person jedoch das Recht eingeräumt wird, die Sache zu nutzen und Vorteile aus ihr zu ziehen. Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ist beispielsweise die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie an die Kinder und die gleichzeitige Bestellung eines Nießbrauchrechts zugunsten des länger lebenden Ehegatten weit verbreitet.

Wann endet das Recht auf Nießbrauch?

Das Recht auf Nießbrauch kann grundsätzlich auch wieder aufgehoben werden. Entweder kann im Rahmen des Nießbrauchvertrags eine feste Zeitspanne für die Dauer des Nießbrauchrechts festgelegt werden. Oder aber es wird aufgrund unsachgemäßem Gebrauch über die Aufhebung des Nießbrauchrechts bestimmt. Nießbraucher und Eigentümer können sich jedoch auch im Einvernehmen darüber einigen, dass das Nießbrauchrecht enden soll. Wird das Recht auf Nießbrauch beendet, so ist der Nießbrauchberechtigte dazu verpflichtet, die betreffende Sache wieder an den Eigentümer zurückzugeben.

Rückforderungsrechte vereinbaren

Aber der Übertragungsvertrag kann bereits Rückforderungsrechte der Eltern vorsehen, die auch schon bei Übertragung auf die Kinder im Grundbuch abgesichert werden sollten. Die Gründe sind vielfältig, beispielsweise die Insolvenz eines Kindes, dessen Scheidung oder auch die Eingehung der Ehe ohne Ehevertrag. Auch ist es möglich, dass die Eltern die Immobilie veräußern möchten, weil sie auf den Erlös für ihre Altersvorsorge angewiesen sind.

Warum ist der Nießbrauch problematisch beim Verkauf?

Die Belastung der Immobilie mit dem Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen und wirkt auch für und gegen den Erwerber. Obwohl der Erwerber also beispielsweise das Eigentum an der Wohnung von den Eltern erhält, erwirbt er die Wohnung nur inklusive des bestehenden Nießbrauchsrechts und ist somit an der Nutzung der Wohnung (z.B. durch Vermietung) gehindert. Der Nießbrauchsberechtigte ist gegenüber jedem Eigentümer zum Besitz der Sache berechtigt, auf den sich der Nießbrauch bezieht. Jedoch hat ein Gutachter generell bei der Bewertung einer Immobilie, die mit einem Nießbrauch belastet ist, einen entsprechenden Abzug vom Wert des Hauses zu berücksichtigen.

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