„Wie teuer darf meine Immobilie sein?“ Vor dieser Frage stehen alle, die sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen. In vielen Fällen wird für den Immobilienkauf ein Darlehen benötigt, das über mehrere Jahre getilgt wird. Nachfolgend geben wir Ihnen Tipps, wie Sie an das Thema Immobilienfinanzierung herangehen können.

Nicht nur der Kaufpreis ist relevant

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Ergänzend entstehen weitere Kosten durch den Kaufvertrag und die Kreditaufnahme. Zu den Kosten rund um den Kaufvertrag zählen die Provision für den Makler, Notargebühren, Gebühr für die Grundbucheintragung sowie die Grunderwerbsteuer. Immobilienfinanzierung, Hausbau, FassadeAuch bei der Immobilienfinanzierung fallen – neben den Zinsen – zusätzliche Kosten an, wie Bankgebühren und Provisionen und eine besondere Bereitstellungsgebühr für den Kredit.

Neben dem reinen Immobilienpreis müssen Käufer mit gut zehn Prozent Zusatzkosten rechnen. Erst wenn alle Kostenfaktoren aufgelistet sind, wird deutlich, was die Wunschimmobilie tatsächlich kostet.

Machen Sie einen Kassensturz

Bevor Sie Ihren ersten Banktermin für die Hausfinanzierung wahrnehmen, sollten Sie sich einen umfassenden Überblick über Ihre Finanzsituation verschaffen: Wie hoch ist Ihr Einkommen? Wie hoch die monatlichen Ausgaben? Wie viel Miete zahlen Sie? Gibt es aktuelle Kredite? Welche Versicherungsbeiträge zahlen Sie? Wie viel Geld ist am Monatsende übrig?

Teilen Sie Ihr Geld gut ein

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung stecken, desto niedriger der Zins! Sehr gute Darlehenskonditionen gibt es bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent, weil hier die finanzierende Bank nur ein sehr geringes Risiko hat. Denken Sie aber auch daran, das Sie in eine finanzielle Schieflage geraten könnten und legen Sie hierfür Eigenkapitalreserven zurück. Experten empfehlen mindestens zwei Monatsmieten, besser sind noch größerer Rücklagen.

Die passende Zinsbindung finden

Bei der Immobilienfinanzierung steht man vor der Qual der Wahl: Welche Zinsbindung ist sinnvoller – 10, 15, 20 oder gar 40 Jahre Zinsbindung? Einen pauschalen Tipp für die Immobilienfinanzierung gibt es nicht. Die Hausfinanzierung ist stets abhängig von den individuellen Bedürfnissen des Kreditnehmers nach Sicherheit und Flexibilität.

Vielen Menschen kommt das aktuelle Zinstief jedoch sehr gelegen. Sie sichern sich die günstigen Konditionen langfristig und wollen nicht das Risiko einer Zinserhöhung eingehen. Eine lange Zinsbindung bietet eine hohe Planungssicherheit. Über Jahre hinweg kann eine feste monatliche Rate kalkuliert werden. Für eine langfristige Zinsbindung erheben die Banken allerdings einen Zinsaufschlag. Je länger die Zinsbindung ist, desto höher fällt der Aufschlag aus.

Finanzierungen mit kürzeren Zinsbindungen haben dagegen den Vorteil, dass der Zinssatz geringer ist. Das Darlehen ist also preiswerter. Denken Sie jedoch daran: Ist nach Ablauf des Vertrages die noch vorhandene Restschuld hoch, dann wirkt sich auf die Anschlussfinanzierung aus. Sollte mittlerweile das allgemeine Zinsniveau deutlich gestiegen sein, kann dies die Finanzierung gefährden und im schlimmsten Fall sogar einen Verkauf der Immobilie nach sich ziehen.

Die meisten Verbraucher entscheiden sich für eine 10-jährige Zinsbindung in Verbindung mit einem Annuitätendarlehen, also ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten), aber es sind genauso gut andere Fristen der Sollzinsbindung vereinbar, wie z. B. 5, 15 oder 20 Jahre.

Übrigens: Zinsnehmer haben nach zehn Jahren Sollzinsbindung ein Sonderkündigungsrecht und können ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Immobilienkredit aussteigen, auch wenn dieser gemäß Vertrag noch einige Jahre laufen würde.

Achten Sie auf eine hohe Anfangstilgung

Die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Da hier die monatliche Belastung immer gleich hoch bleibt, ist die Hausfinanzierung gut planbar. Es wird eine prozentuale Anfangstilgung vereinbart, beispielsweise 2 oder 3 %. Der prozentuale Tilgungsanteil steigt mit zunehmender Darlehenslaufzeit, das Darlehen wird immer schneller zurückgeführt. Zu Beginn der Immobilienfinanzierung reduziert sich die Restschuld damit relativ langsam. Darum ist es umso wichtiger, die Tilgung am Anfang so hoch wie möglich anzusetzen. Sollten Sie die Tilgung nicht mehr leisten können, ist in der Regel auch ein Tilgungssatzwechsel bzw. notfalls auch eine Tilgungsaussetzung mit einer Bank verhandelbar.

Flexibilität dank Sondertilgungen

Sinnvoll ist es, wenn der Darlehensvertrag die Option auf Sondertilgung hat. Dann können Sie das Darlehen schneller zurückführen. Erhalten Sie beispielsweise vom Arbeitgeber eine Bonuszahlung oder haben Sie eine angesparte Rücklage übrig, so können Sie dieses Geld direkt für Ihre Immobilienfinanzierung nutzen und die Restschuld Ihres Darlehens schneller tilgen. Üblich sind Sondertilgungsoptionen zwischen 1 und 10 % der Darlehenssumme. Sondertilgungen bis 5 % sind bei vielen Banken ohne Zusatzgebühren möglich.

Achtung: Vielfach können Sondertilgungen nur zu bestimmten Terminen erfolgen, z. B. nur einmal im Jahr. Verpassen Sie diese, kann die außerordentliche Tilgung nicht nachgeholt werden.

Prolongation oder Umschuldung?

Wenn der Kredit für das Haus oder die Wohnung ausläuft, stehen viele Menschen vor der Entscheidung, wie es mit Ihrem Kredit weitergehen soll. Oft sind mit Auslauf der Zinsbindung noch Restschulden vorhanden, die nicht sofort getilgt werden können. Der Immobilienbesitzer muss dann planen, wie er das Darlehen weiterführen wird. Für die Anschlussfinanzierung stehen ihm zwei Möglichkeiten offen: die Prolongation des Darlehens oder eine Umschuldung.

Finanzierungsangebote vergleichen

Bevor Sie einen Darlehensvertrag für Ihre Hausfinanzierung abschließen, sollten Sie unbedingt die Angebote verschiedener Banken miteinander vergleichen. Ein objektiver Vergleich ist allerdings nur möglich, wenn die wichtigen Eckpunkte des Darlehens identisch sind. Geben Sie daher den Anbietern die genaue Höhe des Finanzierungsbetrags, die Höhe der Tilgung, Sondertilgungswünsche sowie die gewünschte Sollzinsbindung fest vor. Vergleichen Sie den Effektivzinssatz und die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Lassen Sie sich dann alle anfallenden Kosten und Gebühren aufzeigen. Sie werden schnell feststellen: Oftmals machen fremde Banken bessere Angebote als die aktuelle Hausbank, weil sie neue Kunden gewinnen möchten.

Lesen Sie auch das Kleingedruckte

Wie immer im Leben sollten Verbraucher auch bei der Immobilienfinanzierung sämtliche Passagen, inkl. Kleingedrucktes, im Darlehensvertrag lesen, bevor sie den Vertrag unterschreiben. Wichtig sind beispielsweise die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Vertragsauflösung oder Details zu Tilgungsmöglichkeiten. Wägen Sie außerdem genau ab, ob nur Sie den Vertrag zur Hausfinanzierung unterschreiben oder auch Ihr Lebenspartner. Unter Einbeziehung eines zweiten Einkommens könnte möglicherweise ein besserer Darlehenszins realisiert werden. Immobilienfinanzierung Vertrag unterschreibenGleichzeitig würde sich auch die Haftung erweitern. Auch bei der Zweckerklärung sollten Sie aufpassen. In dieser besonderen Vereinbarung bestimmen Grundstückseigentümer und das Kreditinstitut, welche Forderung überhaupt durch die Grundschuld gesichert werden soll. Steht zum Beispiel in der Zweckerklärung, dass durch die Grundschuld alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten abgesichert sein sollen, dann sichert die Grundschuld nicht nur die Baufinanzierung, sondern auch den überzogenen Dispo-Kredit. Ob das Kreditinstitut bereit ist, seine Rechte nur auf das Immobiliendarlehen zu beschränken, ist im Gespräch zu klären.

Jetzt kostenlose Immobilienbewertung anfordern. Ganz ohne Risiko.