Baukredit: Das sollten Sie zur Immobilienfinanzierung wissen

Baukredit: Das sollten Sie zur Immobilienfinanzierung wissen

Wer eine Immobilien bauen oder kaufen möchte, benötigt dafür das erforderliche Budget. Selten steht genug Kapital zur Verfügung, um ein Objekt sofort zu erwerben. Bei der Finanzierung kann jedoch ein Baukredit helfen, der auf die persönlichen Bedürfnisse abgestimmt werden sollte.

Noch nie war die Zeit für den Kauf einer Immobilie besser als heute, denn die Zinsen sind historisch niedrig. Zur Zeit liegen die Bauzinsen für eine Bindungsfrist von 5 bis 15 Jahren zwischen 1,2 und 2,65 Prozent. Bevor jedoch die Suche nach der passenden Immobilie beginnen kann, muss sich der zukünftige Bauherr darüber klar werden, was er sich überhaupt leisten kann. Bei der Auswahl des Baukredits sollte man unter anderem die Zinsbindungsfrist, die Laufzeit und Sonderzahlungsmöglichkeiten beachten. Hier erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Baukredit und erhalten zusätzlich hilfreiche Tipps.

Begriffserklärung: Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit ist ein Baudarlehen, welches üblicherweise Banken gewährleisten. Diesen kann man nur für Neubau- oder Umbaumaßnahmen sowie für den Kauf von Immobilien verwenden. Es gibt jedoch auch Banken, die Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen gewährleisten.

Was kostet ein Baukredit?

Die Kosten eines Kredites bestehen aus der Darlehenssumme und den hierfür anfallenden Zinsen. Häufige Kredite von Banken sind Annuitätenkredite. Bei diesen bleibt die monatliche Darlehensrate über die gesamte Laufzeit gleich. Es verändert sich lediglich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil. Es ist üblich, dass Kredite in monatlichen Raten zurückgezahlt werden, jedoch gibt es natürlich auch Anbieter, bei denen man diese Raten auch in einem anderen Zeitraum abbezahlen kann.

Spielt das Eigenkapital eine wichtige Rolle?

Grundsätzlich gilt: Wer kein Eigenkapital zur Verfügung hat, hat schlechte Chancen auf einen Baukredit. Allgemein wird empfohlen, ein Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zu besitzen, um gute Aussichten auf einen Baukredit zu haben. Je höher das Eigenkapital, desto vorteilhafter ist es auch natürlich für den Kreditnehmer: Schließlich sorgt ein hohes Eigenkapital dafür, dass die Darlehenssumme reduziert werden kann.

Welche Kreditlaufzeit sollte man wählen?

Je länger die Kreditlaufzeit ist, desto teurer ist der Kredit, da sich über einen längeren Zeitraum auch mehr Zinskosten ansammeln. Der Vorteil einer längeren Kreditlaufzeit ist jedoch, dass hierdurch die monatlichen Raten auch niedriger sind. Dabei wird üblicherweise eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren gewählt.

Wer jedoch – vor allem im Alter – relativ schnell schuldenfrei sein möchte, sollte eine kurze Darlehenszeit wählen. Hierdurch entstehen insgesamt niedrigere Zinskosten. Aber Achtung: Man sollte sich für eine kurze Kreditlaufzeit nur dann entscheiden, wenn man in der Lage ist, die monatlichen Raten auch problemlos abzubezahlen. Zu einer kurzen Laufzeit zählen üblicherweise etwa zehn Jahre.

Wie viel darf das Darlehen monatlich kosten?

Insbesondere bei der Wahl der Kreditlaufzeit kann man sich verkalkulieren und die monatlichen Raten unterschätzen. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, sich zu Beginn ein ungefähres Bild davon zu machen, wie viel man sich monatlich leisten kann. Hier ein kleines Rechenbeispiel:

Aktuelle Kaltmiete pro Monat: 1000€
Wie viel sparen Sie im Monat?: 300€
Voraussichtliche Größe der neuen Immobilie: 100 m2
Pauschale für Bewirtschaftungskosten pro Monat: 4€ pro m2
Voraussichtliche Bewirtschaftung pro Monat: 400€

1000€ + 300€ – 400€ = 900€

Die monatliche Kreditrate sollte also inklusive Zins und Tilgung nicht mehr als 900€ betragen.

Wie viel finanziert die Bank?

Grundsätzlich finanziert die Banken 60 bis 80 Prozent der Kaufsumme einer Immobilie. Es besteht in einigen Fällen zwar auch die Möglichkeit, dass die Bank 100 Prozent finanziert, jedoch wird sie dann selbstverständlich einen höheren Zins verlangen. Der Baukredit wird also teurer, weil das Risiko der Bank steigt. Eine 100 Prozent-Finanzierung ist generell möglich, aber auch hier gibt es Ausnahmen. Entscheidend ist für die Bank in jedem Fall die Bonität des Kaufinteressenten. Hier gilt: je geringer das Eigenkapital, desto höher der Darlehenszins.

Baukredit: Weitere Tipps

  • Der Effektivzins ist das „Preisschild“ des Kredites, nicht der Sollzins: Kreditnehmer sollten bei der Wahl des Darlehens den Effektivzins anstelle des Sollzinses berücksichtigen. Schließlich berücksichtigt dieser neben der Zinsrate auch die Kreditgebühren. Hierunter zählen unter anderem Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren. Nur ein Prozent Unterschied im Zins bei einem Baudarlehen von 100 000 Euro kann Sie über die gesamte Laufzeit ca. 20 000 bis 30 000 Euro mehr an Zinsen kosten.
  • Der Staat könnte das Eigenheim fördern: Nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie, welche Förderprogramme für Sie passend sind. Hierbei spielen Steuervorteile auch eine wichtige Rolle.
  • Immer eine Reserve haben: Planen Sie beim Immobilienkauf immer etwas mehr Kapital ein. Schließlich könnte nebenbei immer etwas defekt werden, was noch nicht einmal etwas mit der Immobilie zu tun hat, wie beispielsweise das Auto oder der Wäschetrockner. Haben Sie also immer eine Reserve von mehreren Tausend Euro. Außerdem fallen Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer an.
  • Sondertilgungen: Vereinbaren Sie mit der Bank Möglichkeiten für eine Sondertilgung. Diese kann den Zeitraum für die Rückzahlung des Baukredits erheblich verkürzen. Es könnte schließlich passieren, dass Sie beispielsweise in einigen Jahren etwas erben und so den Kredit mit einem Mal tilgen können.
  • Mehr Sicherheit ohne Abtretungsklausel: Die meisten Darlehen werden mit einer Abtretungsklausel angeboten. Diese besagt, dass die Bank berechtigt ist, Ihren Kredit ohne Ihr Einverständnis an Dritte weiterzugeben, wie z.B. Investoren. Bestehen Sie deshalb auf einen Vertrag ohne Abtretungsklausel, damit Sie auf der sicheren Seite sind!
  • Darlehensformen vergleichen: Vergleichen Sie die unterschiedlichen Darlehensformen und suchen Sie die passende für Sie heraus. Schließlich gibt es nicht nur das Annuitätendarlehen. Denken Sie außerdem an eine passende Anschlussfinanzierung.