Hausverkauf auf Rentenbasis
die etwas andere Altersabsicherung mit Ihrer Immobilie
Die Immobilie als Sicherheit fürs Alter: Viele Menschen nutzen dieses Modell. Wer sich für den Hausverkauf auf Rentenbasis entscheidet, geht einen alternativen Weg zum klassischen Hausverkauf. Anstatt die verhandelte Kaufsumme auf einen Schlag zu bekommen, erhalten Hausverkäufer den Betrag in Raten.
Welche Vorteile hat der Immobilienverkauf auf Rentenbasis? Kann ich mein Haus auf Rentenbasis verschenken, etwa an die Kinder? Welche Risiken bringt das Verfahren mit, und was ist bei der Steuer zu beachten? Wir klären im Ratgeberartikel, was Sie wissen müssen, bevor Sie einen Verkauf auf Rentenbasis in die Wege leiten.
Definition: der Hausverkauf auf Rentenbasis
Wer sein Haus oder die Wohnung auf Rentenbasis verkaufen möchte, entscheidet sich für eine Spezialform des Immobilienverkaufs. Als Verkäufer erhalten Sie nicht den gesamten Kaufpreis auf einmal, wenn der Vertrag unterzeichnet ist. Stattdessen werden mit dem Käufer kleinere Beträge vereinbart, die über einen längeren Zeitraum hinweg zu zahlen sind. Die Zahlungen können monatlich, pro Quartal, jährlich oder in eigens vereinbarten Abständen erfolgen. Die beiden beteiligten Parteien gestalten die Regelung individuell. Oft wird zusätzlich zum Hausverkauf auf Rentenbasis ein Wohnrecht vereinbart. Damit wechselt die Immobilie den Eigentümer, aber der Vorbesitzer kann weiterhin im Haus wohnen bleiben.
Egal, ob "normaler Hausverkauf" oder Verkauf auf Rentenbasis, Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf, ist die Immobilienbewertung. Ohne den genauen Wert Ihrer Immobilie fehlt Ihnen die Verhandlungssicherheit. HAUSGOLD bietet Ihnen den kostenlosen Service der Wertermittlung. Involvieren Sie einen unserer sorgfältig auserwählten Experten.
Wie funktioniert der Immobilienverkauf auf Rentenbasis?
Im Vergleich zum „normalen“ Verkauf einer Immobilie läuft der Hausverkauf auf Rentenbasis etwas anders ab. Neben der Zahlung des Verkaufspreises und den Laufzeiten der Ratenzahlung ist auch die Zielgruppe eine andere. Die Kapitalanlage auf Rentenbasis ist besonders für ältere Menschen interessant, die zwar in ihrem Haus oder der Wohnung bleiben wollen, jedoch die Übergabe an die nächsten Eigentümer bereits regeln und vielleicht auch ein zusätzliches, regelmäßiges Einkommen fürs Alter generieren wollen.
Wenn Sie eine Wohnung auf Rentenbasis verkaufen möchten, ist der erste Schritt die Einigung auf ein Laufzeitmodell. Käufer und Verkäufer verhandeln, ob der Immobilienverkauf mit Hilfe einer Zeitrente oder mittels einer Leibrente abgewickelt werden soll. Schauen wir uns die beiden Varianten einmal an:
- Leibrente: Wird der Hausverkauf mit Leibrente vereinbart, bekommt der Verkäufer bis an sein Lebensende Ratenzahlungen vom Käufer seiner Immobilie. Außerdem ist der Käufer als neuer Eigentümer für Instandhaltungsmaßnahmen an dem Gebäude verantwortlich. Bei der Leibrente liegt das finanzielle Risiko für den Käufer darin, dass die Lebensspanne des Verkäufers im Vorhinein nicht zu kalkulieren ist. Erreicht der Verkäufer ein sehr hohes Alter, kann die Immobilie deutlich teurer werden als ursprünglich gedacht.
- Zeitrente: Bei diesem Modell wird ein bestimmter Zeitraum festgelegt, über den die Ratenzahlungen erfolgen müssen. Diese Variante ist für den Käufer deutlich genauer zu kalkulieren. Bei der Zeitrente kann, genauso wie bei der Leibrente auch, zusätzlich ein Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart werden.
Die Grundlage für die Höhe der Raten beim Immobilienverkauf auf Rentenbasis bildet der Verkaufspreis, von dem ein Risikoabschlag abzuziehen ist. Noch ein Tipp zum Thema Hausverkauf auf Rentenbasis und Steuer: Beachten Sie auch in Ihrer Planung, dass auf die Rentenzahlungen Steuern erhoben werden. Je geringer das Lebensalter des Verkäufers, desto höher fallen die erhobenen Steuern auf die Leib- oder Zeitrente aus.
Welche Vorteile bietet der Hausverkauf auf Rentenbasis?
Ein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen, hat den Vorteil, dass der Verkäufer eine kontinuierliche Einnahmequelle erhält. Ist ein Wohnrecht vereinbart, bekommt er also regelmäßig Geld und muss dafür nicht einmal die eigenen vier Wände verlassen.
Käufer eines Hauses, das auf Rentenbasis verkauft wird, können allerdings ihr finanzielles Risiko schlechter kalkulieren, insbesondere bei der Leibrente. Daher ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis für potentielle Käufer weniger attraktiv als die klassische Variante.
Aus diesem Nachteil ergibt sich, dass beim Hausverkauf auf Rentenbasis zumeist ein Risikoabschlag vom Verkaufswert abgezogen wird. Der Preis, den Sie als Hauseigentümer erwarten können, fällt also etwas niedriger aus als beim klassischen Hausverkauf. Dafür steigert der niedrigere Preis wiederum das Interesse potentieller Käufer, die möglicherweise dank des Rentenmodells günstiger an eine gewünschte Immobilie kommen als mit der Standard-Verkaufsvariante.
Vorteile für den Käufer
Der Verkauf auf Ratenbasis lohnt sich vor allem für Käufer, die kein ausreichendes Startkapital vorweisen können. Sofern keine Einmalzahlung getätigt werden muss, kann der Kauf ohne Eigentkapital vonstatten gehen. Für den Käufer fallen demnach "nur" die Kaufnebenkosten und Raten an. Vor allem jüngere Käufer als auch Selbstständige, die keine Finanzierungmöglichkeit mit attraktiven Konditionen finden, sind potentielle Nutzer dieser Verkaufsstrategie.
Immobilienverkauf auf Rentenbasis – Berechnung
Wie funktioniert nun die „Hausverkauf auf Rentenbasis Berechnung“?
Berechnung bei Verkauf mit Zeitrente
Haben Sie einen Verkauf mit Zeitrente vereinbart, berechnet sich die Höhe der Rate aus dem angenommenen Verkaufspreis abzüglich des Risikoabschlags. Dieser Betrag wird auf die Laufzeit des Vertrages in Raten aufgeteilt. Außerdem kommt noch ein Ausgleich für den Zinsverlust durch die Ratenzahlung hinzu. Dieser wird auf den ebenfalls vor Ermittlung der Ratenzahlung in den fiktiven Verkaufspreis einkalkuliert.
Berechnung bei Verkauf mit Leibrente
Soll eine Leibrente gezahlt werden, ist die Hausverkauf auf Rentenbasis Berechnung komplexer. Hier wird ebenfalls ein fiktiver Verkaufswert geschätzt. Die zweite Berechnungskomponente ist die statistische Lebenserwartung des Verkäufers. Diese Statistik entnehmen wir gemäß den gesetzlichen Vorschriften aus den Sterbetafeln der Jahre 1986/88 für die alten Bundesländer und aus denen für die Jahre 1988/90 für die neuen Bundesländer.
Auch bei der Leibrente kommt noch ein Zinssatz dazu, der die Stundung des Kaufpreises in den Gesamtbetrag einbezieht. Üblicherweise beträgt dieser Zinssatz etwa 5,5 Prozent, manchmal aber auch mehr oder weniger. Schwankungen zwischen 3,5 bis zu 8 Prozent sind hier möglich.
Für die Berechnung der Rentenhöhe gibt es die Verrentungstabelle für Immobilien. Diese Tabelle können Sie bei jedem Notar einsehen und sie ist auch im Buchhandel oder im Netz zu finden.
Die Leibrente für Frauen fällt übrigens in der Regel geringer aus, da diese eine statistisch höhere Lebenserwartung haben als Männer. Leibrenten können auch an zwei Personen gezahlt werden, zum Beispiel an ein Ehepaar. Der Rentenanspruch erlischt dann erst, wenn beide Partner verstorben sind. Das sichert sie für jeden Fall bis ans Lebensende ab. Da diese Form aber das Risiko des Käufers erhöht, fallen die Rentenzahlungen entsprechend niedriger aus.
Hausverkauf auf Rentenbasis an Kind
Die Hausverkauf auf Rentenbasis Erfahrungen zeigen, dass dieses Modell besonders innerhalb von Familien beliebt ist. Für beide Seiten kann diese Möglichkeit vorteilhaft sein. Wer sein Haus auf Rentenbasis an ein Kind verkauft, bekommt dafür eine lebenslange Rente mit wenig Steuerlast. Das Kind wiederum kann die Ausgaben für die Rente als Werbungskosten absetzen oder erspart sich in manchen Fällen die Schenkungssteuer, die es zahlen müsste, wenn Sie Ihr Haus auf dem normalen Wege vererben. Nicht zuletzt führt eine solche Regelung dazu, dass es keine Konflikte im Todesfall zu befürchten gibt und die Frage, wer das Haus bei Ihrem Tod übernimmt, schon vorab eindeutig geklärt ist.
Auch in diesem Fall sollten Sie allerdings den Verkaufswert des Hauses korrekt schätzen lassen und nicht etwa Ihrem Kind zuliebe einen zu niedrigen Verkaufspreis als Grundlage kalkulieren. Denn schlimmstenfalls könnte ein solcher Vorgang vom Finanzamt als getarnte Schenkung eingestuft werden. Lassen Sie sich zum Thema Hausverkauf in der Familie also vorab gründlich beraten.
Den fiktiven Verkaufspreis Ihres Hauses können Sie mit unserer Hilfe ermitteln: Wir von HAUSGOLD bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung von bis zu drei Maklern vor Ort an. Lassen Sie sich von uns bezüglich des Verkaufswertes ausführlich beraten und schaffen Sie so eine solide Grundlage für Ihre Überlegungen, ob und wie Sie Ihre Immobilie auf Rentenbasis verkaufen.
Klassischer Immobilienverkauf oder Verkauf auf Rentenbasis: die Vor- und Nachteile
Schauen wir uns nun die Vorteile und Nachteile des Verkaufs auf Rentenbasis im Überblick an.
Ihre Vorteile als Verkäufer:
- Das Erhalten eines regelmäßigen Einkommens durch die Ratenzahlung. Es besteht auch die Möglichkeit Ihren Partner mit in die Vereinbarung zu integrieren. Sollten Sie versterben, wird dieser weiterhin von der Rate profitieren.
- Die Möglichkeiten eines lebenslangen Wohnrechts. Dabei zahlen Sie eine monatliche Miete, die von der Rente abgezogen wird.
- Die Immobilienrente wird auch dann weiter gezahlt, wenn Sie das Haus verlassen müssen, beispielsweise wegen Pflegebedürftigkeit. Außerdem erhalten Sie eine Abfindung, sollte dies vertraglich geregelt sein.
- Sollten Sie trotz Wohnrecht in eine andere Wohnung ziehen wollen, wird die Höhe der Miete wieder auf Ihre monatliche Rate hinzugerechnet.
- Lebenslange finanzielle Planungssicherheit
Nachteile des Immobilienverkaufs auf Rentenbasis:
- Der Verkaufspreis sinkt durch Risikoabschlag.
- Unkalkulierbare Laufzeiten führen zu weniger Interessenten am Hauskauf.
- Steuern auf die Immobilienrente sind zu zahlen - je jünger Sie sind, desto mehr Steuern fallen an. Diese Rente wird beim Finanzamt als "Ertragsteil" genannt. Dieser schwankt, je nach Alter, zwischen 1 % und 18 %.
- Inflationsbedingt kann die Immobilienrente an Wert verlieren. Es besteht jedoch die Möglichkeit, eine Wertsicherungsklausel mit dem Käufer zu vereinbaren. Dieser verpflichtet sich damit, Ihre Ratenzahlung an die Inflationsrate anzupassen.
Wir fassen für Sie zusammen - Hausverkauf auf Rentenbasis, ja oder nein?
Was tun, um die Absicherung im Alter zu stabilisieren: Verkaufe ich mein Haus auf klassischem Wege oder verkaufe ich es auf Rentenbasis? So individuell wie die Lebenssituationen sind auch die Bedingungen, die die Antwort auf diese Frage liefern. Wer sich eine langfristige Absicherung wünscht und trotzdem im Eigenheim wohnen bleiben will, für den kann der Verkauf auf Rentenbasis eine gute Lösung sein. Wer den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen will, der ist mit dem Standardmodell vielleicht besser beraten.
Auf jeden Fall benötigen Sie für beide Varianten eine solide Grundlage, nämlich den Verkaufswert für Ihr Haus. Diesen ermitteln die Experten von HAUSGOLD für Sie. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie schätzen und machen Sie handfeste Zahlen zur Basis Ihrer Überlegungen, wie Sie die finanziellen Möglichkeiten Ihrer Zukunft am besten ausgestalten. Sprechen Sie uns an, wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.
Häufig gestellte Fragen:
Anstelle eines einmal zu zahlenden Verkaufspreises bekommen Sie den Verkaufspreis einer Immobilie in Raten ausgezahlt. Je nach Modell als lebenslange Rente oder für einen bestimmten, festgelegten Zeitraum.
Mehr dazu finden Sie hier!
Verkäufer sichern sich mittels Wohnrecht die Möglichkeit, in ihrem verkauften Haus zu bleiben. So müssen Sie sich nicht um die Vererbung eines Hauses kümmern und sind zudem von den Instandhaltungsarbeiten für das Haus befreit. Die Ratenzahlung liefert darüber hinaus ein regelmäßiges Einkommen.
Alle weiteren Vorteile im Überblick!
Für den Hausverkauf auf Rentenbasis wird vom Verkaufspreis ein Risikoabschlag abgezogen. Außerdem wird ein Zinsverlust einkalkuliert. Bei der Zeitrente, die eine bestimmte zeitlang gezahlt wird, wird das Ergebnis der Kalkulation auf die festgelegten Raten für den vorgesehenen Zeitraum aufgeteilt.
Bei einer Leibrente wird für die Höhe der Ratenzahlungen die sogenannte Verrentungstabelle für Immobilien hinzugezogen. Sie bezieht die statistische Lebenserwartung von Männern und Frauen mit ein, um die Höhe der Ratenzahlung zu ermitteln.
So sieht die Berechnung im Einzelnen aus!
Alternativ dazu, die Wohnung auf Rentenbasis zu verkaufen, können Sie sich auch für eine sogenannte Rückwärtshypothek oder auch Umkehrhypothek entscheiden. Dabei schließen Sie mit einer Bank einen Kreditvertrag. Der Kredit wird als einmalige Summe oder auch in Raten, wie bei der Immobilienrente, ausgezahlt. Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Hauseigentümer, müssen aber nach Ablauf der Laufzeit das Darlehen zurückzahlen. Ist das nicht möglich, kann die Bank das Haus zur Darlehenstilgung verkaufen.
Alles zum Thema "Umkehrhypothek" verraten wir Ihnen hier!