mieten oder kaufen

Mieten oder kaufen? Die Vor- und Nachteile im Überblick

Mieten oder kaufen? Wer diese Frage beantworten will, muss nicht nur seine finanziellen Möglichkeiten analysieren, sondern auch seine persönliche Lebenssituation überdenken. Eignet sich diese für ein Eigenheim? Welche mittel- bis langfristigen Pläne gibt es? Wohneigentum bietet viele Vorteile, unter anderem kann eine Immobilie als Wertanlage für die Zukunft betrachtet werden. Gleichzeitig jedoch heißt es: Eigentum verpflichtet. Wann lohnt sich eine eigene Immobilie?

Eine Studie, für die das Marktfoschungsinstitut Forsa im Auftrag der Allianz Deutschland AG 2.300 Bundesbürger befragt hat, ergab, dass etwa 81 Prozent der Deutschen gerne im Eigenheim leben würden. Insbesondere jetzt, wo die Zinsen niedrig sind, scheint der Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie günstig zu sein. Doch nicht jeder Mensch möchte die Verantwortung tragen und auch nicht für jeden ist der Kauf eines Hauses finanziell empfehlenswert. Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Wer sich für einen Erwerb interessiert, sollte deshalb gründlich nachdenken. Wir haben Ihnen Denkanstöße zusammengestellt, die Ihnen die Entscheidung möglichst erleichtern.

Mieten oder kaufen: Eine Typfrage

Bevor Sie sich Gedanken über die Finanzen machen, sollten Sie grundsätzlich abwägen, ob Sie sich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümer oder als Mieter sehen. Pauschal ausgedrückt, ist mieten eher für Menschen empfehlenswert, die beruflich flexibel bleiben möchten. Wogegen kaufen – ebenfalls pauschal betrachtet – nur derjenige sollte, der mindestens zehn Jahre am selben Ort bleiben möchte und ein festes Einkommen hat. Was stellen Sie sich  für die Zukunft vor? Und was machen Sie mit dem Haus, wenn Sie es eines Tages nicht mehr bewohnen können? Auch bei der Frage nach der passenden Immobilie sind diese Fragen bedeutend.

Die Vorteile vom Mieten und Kaufen

Mieten

Kaufen

Flexibilität bei der Wahl des Wohnortes. Sicherheit, da man Eigentümer ist.
Geringere Verantwortung für Pflege und Instandhaltung. Eine eigene Immobilie bietet Platz und Freiraum für die Familie. Man kann sie so gestalten, wie man möchte.
Mieter müssen keine Kredite aufnehmen. Falls es finanziell  nicht so gut läuft, können sie sich eine günstigere Wohnung suchen. Nicht nur eine Geldanlage für das Alter, denn die Immobilie kann im Gegensatz zu vielen anderen Geldanlagen auch bewohnt werden.
Relativ geringe Nebenkosten. Die Kosten bleiben konstant, während die Miete immer weiter steigt.
In guten Lagen und gefragten Metropolen ist auch künftig mit Wersteigerungen zu rechnen.
Zusätzliche Einnahmen: Die eigene Immobilie kann vermietet werden.

Der Mietpreismultiplikator: Lohnt sich der Kauf?

Der Mietpreismultiplikator ist eine Kennzahl, die darüber Auskunft gibt, ob eine Immobilie tendenziell teuer oder eher günstig ist. Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahresmieten für eine Immobilie zu zahlen sind. Je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite. Wie hoch der Multiplikator konkret sein darf, hängt von mehreren Faktoren ab, unter anderem von der Lage, der Ausstattung und des Zustands einer Immobilie.

Ein Rechenbeispiel:

Eine Wohnung kostet monatlich 800 Euro Miete. Im Jahr sind das also 9 600 Euro. Wer diese Wohnung kauft, müsste 240 000 Euro investieren.

240 000 Euro (Kaufpreis) : 9 600 Euro (Jahresmiete) = 25 Jahre

Der Mietpreismultiplikator beträgt in diesem Fall also 25. Ein hoher Mietpreismultiplikator (also alles über 20) muss nicht unbedingt dafür sprechen, dass der Immobilienpreis (zu) hoch ist. Es kann auch ein Zeichen dafür sein, dass für diese Art von Immobilie eine hohe Nachfrage besteht. Es muss also kein Grund sein, um auf den Erwerb zu verzichten. Vor allem jetzt bei den niedrigen Zinsen kann auch ein etwas höherer Kaufpreis noch tragbar sein.

Kaufen: Die richtige Finanzierung finden

Wer eine Immobilien bauen oder kaufen möchte, benötigt dafür das erforderliche Budget. Selten steht genug Kapital zur Verfügung, um ein Objekt sofort zu erwerben. So nehmen die meisten Käufer einen Kredit für ihre Immobilie auf. Empfehlenswert ist der Kauf einer Immobilie aber nur dann, wenn auch das passende Darlehen gefunden wird und man dabei keine Kompromisse eingehen muss. Sind Sie sich noch unsicher, ob Sie lieber mieten oder kaufen sollten, vergleichen Sie doch einige Darlehen und achten auf die folgenden Merkmale:

  • Effektivzins: Der Effektivzins gilt als „Preisschild“ des Kredites. Schließlich fallen beim Abschluss eines Kredites Nebenkosten, Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren an, die diesen oft teuer werden lassen. Im Gegensatz zum Jahreszins berücksichtigt der Effektivzins auch mögliche Nebenkosten und Gebühren.
  • Leistungsmerkmale: Ist es möglich, Sondertilgungen zu tätigen, falls man in Zukunft mit zusätzlichen Einnahmen rechnet? Kann man Ratenpausen einlegen, wenn es einem finanziell mal nicht so gut geht? Kann ich den Kredit umschulden? Das alles sind Fragen, die von Anfang an geklärt sein sollten.

Vergleich: Kosten für die Miete vs. Kosten für den Kauf

Entscheidend für die Frage, ob man lieber mieten oder kaufen sollte, ist der Vergleich, wie viel man während der Finanzierungsphase an Miete gezahlt hätte. Es sollte nicht vergessen werden, dass beim Immobilienkauf zwar Nebenkosten anfallen, die Miete jedoch jährlich auch durchschnittlich um zwei Prozent steigen kann. Selbst wenn die monatliche Miete immer noch unter dem liegt, was man für die Tilgung des Darlehens für eine eigene Immobilie zahlt, muss man bedenken, dass die Tilgung gleichzeitig einem Vermögenszuwachs entspricht. Der Miete hingegen bildet keinerlei Eigentum. Das gilt natürlich nur dann, wenn man davon ausgeht, dass die Immobilie im Laufe der Zeit nicht an Wert verliert. Und das ist in den letzten Jahren an beliebten Deutschen Orten immer der Fall gewesen.

Lage und Entwicklungsmöglichkeiten beachten

Für den Kauf einer eher teuren Immobilie sollte man sich insbesondere immer dann entscheiden, wenn die Lage und die Entwicklungsmöglichkeiten dafür sprechen. Es macht grundsätzlich mehr Sinn, eine Immobilie zu erwerben, die in einer Gemeinde mit florierender Wirtschaft, niedriger Arbeitslosigkeit und konstant steigender Einwohnerzahl liegt. Auch sind eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und eine gut ausgebaute Infrastruktur sowie wenig Verkehrslärm von Vorteil. So kann man sich auch sicher sein, dass der Wert der Immobilie auch in Zukunft immer weiter steigen wird.

Nebenkosten beim Kauf nicht vergessen!

Was viele vergessen ist, dass beim Kauf einer Immobilie nicht nur der Immobilienpreis gezahlt wird. Schließlich fallen noch Nebenkosten an, die bis zu 14% des Preises ausmachen können. Diese Nebenkosten können die folgenden sein:

Da die Kreditinstitute die Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren, muss der Käufer das Geld selbst aufbringen. Außerdem sind Eigentümer verpflichtet, Geld für den Erhalt der Immobilie zurückzulegen, nämlich die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Beachten Sie beim Kauf aber auch, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Ist es ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, so gelten besondere Regelungen und die Sanierungsarbeiten können noch höhere Kosten verursachen.

Mieten oder kaufen: Das Fazit

Dass es auf die Frage „Mieten oder kaufen?“ keine allgemein gültige Antwort gibt, überrascht nicht. Jeder Mensch muss für sich selbst entscheiden, welcher Entscheidung passend ist. Während die einen eher flexibel bleiben möchten, gibt es andere, die von einem eigenen Haus mit großem Garten für die Familie träumen und Gestaltungsfreiheiten haben möchten. Gehört man eher zu den Letzteren, scheut sich aber vor den Kosten, sollte nicht vergessen werden: Selbst wenn in vielen Regionen die Kaufpreise momentan steigen, macht es oft Sinn, eine Immobilie zu erwerben. Denn schließlich ist das auch ein Zeichen dafür, dass die Gegend beliebt ist und der Wert der Immobilie auch weiter steigen wird. Die Voraussetzung ist allerdings eine gute Finanzierungsstrategie. Brauchen Sie Tipps zum Erwerb einer Immobilie, können Sie unseren Artikel zu den ersten Schritten zum Immobilieneigentum lesen.