Zeitwert berechnen
6 Tipps für eine erfolgreiche Ermittlung

Eigenheimbesitzer und Vermieter sollten den aktuellen Zeitwert ihrer Immobilie kennen. Dieser wird nicht nur benötigt, um zu erfahren, wie sich der Wert der Immobilie über die Jahre entwickelt hat. Sondern auch, wenn es um einen konkreten Verkauf des Objektes geht. Lesen Sie hier nach, wie Sie den Zeitwert berechnen, was den Wert einer Immobilie mindert und worauf Sie unbedingt achten müssen.

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Was ist der Zeitwert?

Im wirtschaftlichen Sinne ist mit dem Begriff „Zeitwert“ der zu einem bestimmten Zeitpunkt beizulegende und aktuelle Wert einer Sache gemeint. Die Bezeichnung findet zum Beispiel Anwendung im Versicherungswesen. Kommt es zu einem Schadensfall, muss der Versicherer den Betrag des versicherten Gegenstandes berechnen.

Dabei stellt dieser sich die Frage: Was ist die Sache zum Zeitpunkt des Schadensfalles wert? Zum Vergleich: Muss der Versicherer den Gegenstand in neuwertigem Zustand ersetzen, benötigt er nicht den Zeitwert der Sache, sondern den Neuwert – also den Wert, bei dem Faktoren wie Abnutzung, Alter oder Gebrauch keine Rolle spielen.

Wie berechnet man den Zeitwert?

Um den Zeitwert einer bestimmten Sache berechnen zu können, gibt es folgende Formel:

„Zeitwert = Anschaffungswert – bisherige Abschreibung + Wertkorrektur“.

Hierbei handelt es sich nicht speziell um die Formel für die Immobilienwertberechnung, sondern um die übergeordnete Formel zur Zeitwertberechnung einer Sache. Diese basiert auf der Annahme, dass ein Gut im Laufe der Zeit an Wert verliert. Bei einem Gegenstand passiert das zum Beispiel – wie oben beschrieben – durch Abnutzung, sodass der Anschaffungswert sich vermindert. Im Immobilienbereich ist es zwar auch üblich, dass Objekte an Wert verlieren. Diese können aber durch Wertsteigerungsmaßnahmen einen neuwertigen „Wert“ erhalten.

Wir von HAUSGOLD helfen Ihnen gerne weiter, wenn es um die Zeitwertermittlung Ihres Hauses geht. Lassen Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie von kompetenten Experten durchführen.

Zeitwert einer Immobilie

Auch in der Immobilienbranche ist die Bezeichnung Zeitwert gebräuchlich. Der Zeitwert, ist der Wert, den eine Immobilie zu einem bestimmten Tag wert ist. Wie der Name schon sagt, kann sich der Wert mit der Zeit verändern, da es viele Faktoren gibt, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Steht ein Verkauf des Hauses an, muss der Zeitwert berechnet werden. Bei der Berechnung spielen – je nach Art und Nutzung der Immobilie – unterschiedliche Faktoren eine Rolle. Dies kann beispielsweise die Lage des Objektes oder auch das Alter sein. Denn, mit der Zeit verändert sich der Zustand einer Immobilie – und auch der Immobilienmarkt entwickelt sich dynamisch. Deshalb verändert sich der Wert eines Objektes.

EXKURS: Marktwert, Verkehrswert und Zeitwert – gibt es Unterschiede?

Im Grunde ist mit Zeitwert der Verkehrswert oder auch der Marktwert einer Immobilie gemeint. Im Baugesetzbuch (BauBG) ist nach § 194 der Begriff Verkehrswert fest verankert. Auch Marktwert kann als Alternative zum Begriff Verkehrswert genutzt werden. Zusammenfassend bedeutet das: Zwischen den Begriffen gibt es keine Unterschiede, da mit allen dreien der aktuelle Wert einer Immobilie gemeint ist.

Was mindert den Wert eines Hauses?

Unterschiedliche Faktoren mindern den Wert eines Hauses. Um die Wertminderung eines Hauses berechnen zu können, sollten Sie vor allem folgende Einflussfaktoren berücksichtigen:

  • Lage der Immobilie: Die Mikro- und Makrolage einer Immobilie haben großen Einfluss auf den Wert. Generell gilt, eine gute Infrastrukturelle Anbindung schlägt sich positiv aus. Befindet sich das Haus jedoch an einer 4-spurigen Straße, kann dies Käufer abschrecken.
  • Bauliche Mängel: Befindet sich das Gebäude in einem sanierungsbedürftigen Zustand (z.B. Probleme mit der Dämmung, Schimmelbefall), wird der Verkaufspreis gedrückt. Es gilt abzuwägen, ob die Immobilie vor dem Verkauf renoviert werden sollte.
  • Belastungen: Ein laufender Immobilienkredit, sowie ein lebenslanges Wohnrecht wirken sich negativ auf den Verkaufspreis aus. Es gibt jedoch Möglichkeiten das Haus trotz Kredits zu verkaufen, ohne die laufenden Finanzierungskosten an den Käufer zu übergeben.
  • Mangelnde Energieeffizienz: Der Energieverbrauch ist durch die steigenden Energiepreise wichtiger denn je. So wirken sich eine schlechte Wärmedämmung, eine alte Heizungsanlage, sowie marode Fenster und Türen negativ auf den Preis aus.

Wertsteigerung der Immobilie nach Sanierung - Hero Image

Eine vermietete Immobilie zu verkaufen, ist nicht zwingend mit einem Wertverlust zu verbuchen. Hier spielen vor allem die absichten des neuen Eigentümers eine Rolle. Sollte dieser die Immobilie selbst nutzen wollten, könnte sich der vermietete Umstand negativ auswirken. Denn heutzutage gibt es eindeutige gesetzliche Regelungen, die eine Kündigung wegen Eigenbedarf regeln.

Wie errechnet man den Wertverlust einer Immobilie?

Grundsätzlich sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) bei der Berechnung vor, dass ein Gebäude im Schnitt 70 bis 80 Jahre genutzt wird. Wer die Alterswertminderung seiner Immobilie berechnen möchte, kann hierfür folgende Formel nutzen:

„Altersabschlag = Gebäudealter / Gesamtnutzungsdauer der Immobilie x 100 %“

Alterswertminderung berechnen: Um die Alterswertminderung korrekt zu berechnen, müssen Sie von der Gesamtnutzungsdauer hier die Restnutzungsdauer subtrahieren. So erhalten Sie den Altersabschlag, welchen Sie in Prozent angeben. Es wird davon ausgegangen, dass ein Prozentpunkt etwa einem Nutzungsjahr entspricht. Für das Resultat muss der Altersabschlag vom aktuell ermittelten Immobilienwert abgezogen werden.

Altersabschlag vom Haus berechnen – Beispielrechnung: Bei einer Nutzungsdauer von 70 Jahren weist das Gebäude ein Alter von 40 Jahren vor. Die Berechnung lautet: 40 / 70 x 100 = 57 %.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?

Ob Berechnung durch einen Profi oder, ob Sie den Hauswert selbst berechnen: Grundsätzlich wird der Zeitwert eines Hauses auf Basis der Verfahren der Wertermittlungsverordnung (WertV) erstellt. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie vor einem Verkauf benötigen, empfehlen wir Ihnen die Ermittlung durch einen erfahrenen Experten. So realisieren Sie Ihren Wunschpreis und vermeiden zudem Fehler bei der Grundstücksbewertung und Zeitwertermittlung, die sich vor allem finanziell bemerkbar machen.

Gebäudewert berechnen & Verkehrswert berechnen Formel – die WertV sieht drei Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Immobilien und Grundstücken vor:

Vergleichswertverfahren:

Wenn Sie Besitzer eines Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung sind, kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung zum Einsatz. Dieses Verfahren zieht für die Berechnung – wie der Name es bereits verrät – __Objekte aus der Nähe mit vergleichbaren Eigenschaften heran. __

Idealerweise wurde eine ähnliche Immobilie in letzter Zeit verkauft, sodass der erzielte Verkaufspreis als Basis dienen kann. Zum Vergleich: Wenn Sie ein Einfamilienhaus auf dem Land besitzen, welches einzigartige Merkmale vorweist, wird es in der Nähe mit hoher Wahrscheinlichkeit keine vergleichbaren Objekte geben. Es fehlt also das Vergleichsobjekt. Bei einer Eigentumswohnung oder einem Reihenhaus sieht das anders aus. Deshalb eignen sich Vergleichswertverfahren eher für letztere Objekte.

Ertragswertverfahren:

Sie nutzen die Immobilie nicht selbst, sondern haben diese vermietet, um damit Rendite zu erzielen? Bei Objekten, die als Kapitalanlage dienen und verkauft werden sollen, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dieses berechnet nicht direkt den „Wert“ einer Immobilie. Sondern es gibt Aufschluss über die erzielbare Rendite, von der ein Käufer in Zukunft profitieren kann.

Es geht also nicht um den Immobilienwert, sondern um den Ertragswert. Beachten Sie, dass es sich beim Ertragswertverfahren um eine aufwendige Berechnung handelt, weshalb bei der Hausbewertung wir stets die Zusammenarbeit mit einem Immobilienprofi empfehlen.

Sachwertverfahren:

Liegen nicht ausreichend Vergleichswerte vor und kann auch das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden, kommt das Sachwertverfahren für spezielle Immobilien zum Einsatz. Am häufigsten wird diese Methode genutzt, um den Wert von alleinstehenden Häusern zu berechnen, welche sich in etwas abgelegenen Regionen befinden. Solche Immobilien weisen beispielsweise wegen ihrer baulichen Eigentümlichkeit sowie der besonderen Makro- und Mikrolage spezielle Eigenschaften vor und bedürfen deshalb einer komplexeren Wertermittlung. Auch in solchen Fällen ist es wichtig, das Haus schätzen zu lassen durch einen Profi.

zeitwert berechnen hero image

Was ist der Restwert bei einer Immobilie?

Neben den drei gängigen Verfahren gibt es noch die Restwertmethode, welche zum Beispiel häufig vom Finanzamt verwendet wird. Die Restwertmethode hat nicht zum Ziel, die gesamte Immobilie zu bewerten, sondern lediglich den Zeitwert eines Gebäudes zu berechnen – ohne Außenanlagen und Grundstück. Demnach wird von dem Kaufpreis lediglich der Grundstückspreis abgezogen.

Um Fehlkalkulationen zu vermeiden, ist es jedoch ratsam, sich an die zuvor genannten Wertermittlungsverfahren zu halten. Denn:

Gibt es eine Zeitwerttabelle für Immobilien?

Um sich die Arbeit, bei der Berechnung des Zeitwerts der Immobilie, zu erleichtern, fragen sich einige Eigentümer, ob es eine sogenannte Zeitwerttabelle gibt. Seit Mai 2010 hat die Bundesregierung die ImmoWertV erlassen, welche die Berechnungsgrundlagen regelt. Das Ziel der Novellierung war unter anderem, die Wertermittlung auf Grundlage von Fakten sicherzustellen, um wenig Raum für Spekulationen zu lassen. Zwar gibt es Richtwerte zur Orientierung, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Eine normierte Zeitwerttabelle ist jedoch nicht Teil der Verordnung.

Altersabschlag von Immobilie Tabelle: Spezielle Tools und Tabellen, welche Immobilienprofis intern zur Berechnung eines Immobilienwertes nutzen, gelten lediglich als Hilfestellung.

HAUSGOLD rät

Um den Zeitwert ermitteln zu können, raten wir dazu, sich die Hilfe eines Immobilienexperten zu holen. Ein professioneller Makler unterstützt Sie bei Ihrem Vorhaben und übernimmt auch komplizierte Berechnungen, die andernfalls nicht selten zu Fehlkalkulationen führen. HAUSGOLD ist Ihr professioneller Ansprechpartner zum Zeitwert berechnen

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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