Wohnungswert Mann und Frau in leerer Wohnung

Wohnungswert festlegen: Lassen Sie sich nicht ins Bockshorn jagen

Für den Verkauf einer Wohnung ist der Wohnungswert ein entscheidender Faktor. Schließlich soll sich der geplante Verkauf finanziell lohnen. Nur wenn Sie als Verkäufer den Wohnungswert realistisch einschätzen, können Sie auch einen guten Verkaufspreis festlegen. Viele potentielle Käufer sind – zu Recht – extrem kritisch, wenn es um den Preis geht. Darum sollten Verkäufer gegenüber Interessenten begründen können, wie sich die gewünschte Summe zusammensetzt. Dennoch gelingt es gut informierten Käufern mit Verhandlungsgeschick nicht selten, den Verkäufer zu verunsichern. Mit dem richtigen und nachvollziehbaren Wohnungswert lassen Sie sich als Verkäufer hingegen nicht so schnell ins Bockshorn jagen.

Als Grundlage für den Verkaufspreis können Sie die Wohnung schätzen lassen. Dafür beauftragen Sie beispielsweise einem Gutachter, der ein kostenpflichtiges Gutachten erstellt. Zur Orientierung und um den Käufer besser zu überzeugen, reicht jedoch auch eine Bewertung von einem Makler aus. Der Makler zieht dafür den Gesamtzustand der Immobilie heran sowie weitere Faktoren, wie zum Beispiel die Lage und die aktuelle Nachfrage. Darüber hinaus beeinflusst das Geschehen auf dem Finanzmarkt die Immobilienpreise. In einer Zeit der Niedrigzinsen liegt der Kaufpreis für Immobilien gemeinhin höher als in Zeiten mit hohen Zinsen.

Damit Sie in Verkaufsgesprächen überzeugen und die richtigen Argumente für Ihren Wunschpreis finden, stellen wir Ihnen nachfolgend die Faktoren vor, die auch ein Makler heranzieht, um den Wohnungswert zu bestimmen.

Grundstückslage

Die Lage ist beim Immobilienverkauf das wahrscheinlich wichtigste Kriterium.  Warum? Weil sich praktisch alles an einem Haus noch verändern und verbessern lässt, nur die Lage, die bleibt immer gleich, bzw. um den Ruf und damit den Wert einer Lage zu verbessen, bedarf es Zeit und politische Unterstützung. Ein Stadtteil bzw. ein Orts- oder Gemeindeteil verändert sich nicht von heute auf morgen.  Das dauert in der Regel Jahre bis Jahrzehnte.

Aber auch innerhalb eines Stadtteils, oder sogar in einer Straße, kann es große Preisunterschiede geben. Kriterien hierfür sind:

  • Verkehrsanbindung (Bus und Bahn),
  • Wohn- oder Durchgangsstraße,
  • Südlage oder Nordlage,
  • freier Blick oder vorgelagerte Bebauung,
  • Kindergärten und Schulen,
  • Einkaufsmöglichkeiten,
  • Störungen, z. B. durch Lärm oder punktuell verstärktes Verkehrsaufkommen bei Gastronomie, Veranstaltungshallen oder Sportstadien.

Gebäudezustand

Eine weitere wichtige Rolle bei der Wohnungswert-Berechnung spielt das Alter eines Gebäudes. Je älter ein Haus ist, desto mehr Reparaturaufwand müssen Käufer pauschal einplanen. Es sei denn, dass kürzlich und nachweislich eine umfangreiche (Grund-)Sanierung vorgenommen wurde. Die verschiedenen Baujahre (zum Beispiel  20er- oder 50er-Jahre) haben alle ihre speziellen Eigenheiten. Gut vorbereitete Kaufinteressenten informieren sich darüber vorab und werden gezielt nach typischen Problemen Ausschau halten und nachfragen.

Weitere wichtige Kriterien sind:

  • Wärmedämmung (Dach, Außenwände),
  • Fenster-Ausführung (einfach, Iso, Spezialdämmglas),
  • Heizung (Einzelöfen, Zentralheizung, Fußbodenheizung).

Wohnungszustand

Selbstverständlich gibt es immer Käufer, die eine Wohnung komplett neu gestalten und selbst neue Bäder und Küchen vor ihrem Einzug austauschen. Andererseits gilt es bei Wohnungen ab 50 qm schon fast als normal, zwei WCs und nicht nur eine Badewanne, sondern auch eine Dusche zu haben. Weniger Komfort senkt den Wert, mehr Komfort erhöht den Wert der Wohnung. Auch die Küche  (Einzelgeräte oder Einbauküche, Markengeräte oder „No-Name-Produkte“), die Raumausstattung (zum Beispiel Parkett oder Außenrolläden), die Balkonausrichtung (Ost- oder Westbalkon) oder die Größe des Kellers bzw. Dachbodens  beeinflussen den Wohnungswert.

Jetzt kostenlose Immobilienbewertung anfordern. Ganz ohne Risiko.

Gemeinschaftseigentum

Treppenhaus, Dach, Briefkastenanlage – das sind wenige typische Bestandteile eines Mehrfamilienhauses, die dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Daneben kann es aber auch besondere Bestandteile geben, die beim Wohnungswert ebenfalls als Plus- oder Minus-Punkt gelten. Gibt es zum Beispiel einen gemeinschaftlichen Waschmaschinenraum, einen Fahrradkeller, einen Partyraum oder gar ein Schwimmbad im Keller? Wie groß ist der Garten? Wer darf den Garten nutzen? Sind Garagen- oder Außenstellplätze vorhanden?

Instandhaltungsrücklagen

Bei Wohnungen werden die Instandhaltungsrücklagen zusammen mit dem monatlichen Hausgeld erhoben. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, dann geht die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auf den Käufer über. Je nachdem, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, kann sich dadurch der Kaufpreis der Eigentumswohnung erhöhen. Denn zum Wert der Immobilie an sich kommt der Wert der Instandhaltungsrücklage hinzu.

Wohnungswert bestimmen ­– kurz zusammengefasst

Verschiedene Faktoren bestimmen den Wohnungswert. Sie alle sollten bei der Bestimmung des Wertes berücksichtigt werden:

    1. Allgemeine Nachfrage und Wohnraum-Bedarf
    2. Lage des Hauses
    3. Anbindung an die Infrastruktur
    4. Sanierungszustand des Hauses und der Wohnung
    5. Lage der Wohnung im Haus (Erdgeschoss kann zu einer Preisminderung führen, eine Wohnung im 3. Stock ohne Fahrstuhl ebenfalls)
    6. Größe und Schnitt der Wohnung (aktuell sehr begehrt sind drei bis fünf Zimmer)
    7. Wohnungsausstattung (Pluspunkte sind Balkon, Gartennutzung, hochwertiger Bodenbelag, gute Fenster, neue sanitäre Anlagen, sanierte Leitungen etc.)
    8. Höhe der Instandhaltungsrücklagen
    9. Was im Einzelnen zum Gemeinschaftseigentum zählt