Verkehrswert Wohnung: Diese Faktoren mindern den Wert Ihrer Wohnung

Eigentümer, die ihre Wohnung erfolgreich verkaufen möchten, müssen einen realistischen Angebotspreis ermitteln. Insbesondere, wenn man noch nie eine Immobilie verkauft hat, ist es nicht so einfach, den Verkehrswert der eigenen Wohnung zu finden. Wir erklären Ihnen, welche Faktoren hierbei eine Rolle spielen und den Wert Ihrer Wohnung sogar mindern können: Verkehrswert Wohnung. 

Der Verkehrswert einer Wohnung ist eine verlässliche und objektive Einschätzung des genauen Verkaufspreises. Die Wohnungswertermittlung spielt jedoch nicht nur beim Verkauf eine Rolle. Auch unter anderem bei Erbauseinandersetzungen oder Scheidungen kann sie sehr hilfreich sein.

Verkehrswert Wohnung: Was genau ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, wird bei einer Immobilienbewertung ermittelt und ist im § 194 BauGB wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert ist also der Preis für eine Immobilie, der auch im allgemeinen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Wofür den Verkehrswert Wohnung ermitteln?

Der Verkehrswert einer Immobilie kann aus den unterschiedlichsten Gründen ermittelt werden. Hauptsächlich ist er die wichtigste Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises einer Immobilie. Dieser muss also dann ermittelt werden, wenn

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert Wohnung?

Um den Verkehrswert zu ermitteln, muss man die unterschiedlichsten Faktoren beachten, die den Wert einer Wohnung um einiges erhöhen oder sogar mindern können:

  • Das Baujahr. Insbesondere Neubauten und sehr gut erhaltene Altbauten sind sehr beliebt. Handelt es sich jedoch um ein Objekt aus den 1960er- und 1970er-Jahren, kann es aufgrund von unbefriedigender Bausubstanz zu Preisabschlägen führen.
  • Balkon und Garten. Gärten und Balkone sind bei Kaufinteressenten sehr beliebt und können den Verkaufspreis um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter steigern.
  • Stockwerk. Beim Geschoss gilt grundsätzlich: Je höher eine Wohnung liegt, desto wertvoller ist sie. Beispielsweise kann eine Wohnung im obersten Stockwerk bis zu 30 Prozent günstiger als eine Erdgeschosswohnung im selben Gebäude sein. Allerdings sind höher gelegte Wohnung nur beliebt, wenn sie auch über einen Aufzug verfügen.
  • Größe und Zimmer. Selbstverständlich steigt der Wert einer Wohnung mit der Größe und Anzahl der Zimmer. Es gilt aber nicht jeder Raum als Zimmer. Räume, die kleiner als 10 Quadratmeter sind, werden oft als halbe Zimmer bezeichnet. Küchen, Flure und Bäder werden gar nicht als Zimmer gezählt.

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Verkehrswert Wohnung: Gemeinschaftseigentum

Ein anderer wichtiger Faktor, der einen Einfluss auf den Wert einer Wohnung hat, ist das Gemeinschaftseigentum. Befindet sich die Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bedeutet das, dass jeder Eigentümer neben dem Recht an der eigenen Wohnung auch Rechte an weiteren gemeinschaftlich genutzten Teilen des Gebäudes hat. Zu diesem Gemeinschaftseigentum zählen alle Dinge, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, zum Beispiel Dach, Wände und Türen, aber auch die Heizungsanlage, Versorgungsleitungen, das Treppenhaus oder Aufzüge. Das Gemeinschaftseigentum hat wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Wohnung: Wenn ein Gebäude über sehr attraktives Sondereigentum wie gepflegte Außenanlagen oder Gemeinschaftsräume verfügt, steigt dadurch der Marktwert der Wohnung.

Leerstehend oder vermietet verkaufen?

Insbesondere bei der Bewertung von Wohnungen spielt es eine wichtige Rolle, ob diese frei oder vermietet verkauft werden soll. Grundsätzlich sind leerstehende Wohnung mehr wert als vergleichbare vermietete Objekte. Das liegt daran, dass leerstehende Wohnungen mehr Potential haben, was die Nutzung angeht. So sprechen sie auch eine größere Kundengruppe an: Nicht nur Kapitalanleger, aber auch Selbstnutzer haben Interesse. Schließlich kann man bei einer leerstehenden Wohnung als Verkäufer selbst entscheiden, ob man die Wohnung vermietet oder selbst einzieht. Die Wohnung sollte aber auch nicht zu lange leer stehen, denn das könnte ein Zeichen dafür sein, dass die Lage nicht gerade beliebt ist und es für den zukünftigen Käufer schwierig werden könnte, diese weiter zu verkaufen.

Welche Verfahren zur Verkehrswertermittlung gibt es?

Die Grundlage für die Bewertung ist vor allem der materielle Wert. Weiterhin kann der Verkehrswert anhand von drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren ermittelt werden. Diese sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Vergleichswertverfahren zur Wohnungswertermittlung

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern bietet sich für deren Wertermittlung das Vergleichswertverfahren an. Vergleichbare Objekte werden für die Wertermittlung miteinander verglichen. Je mehr Vergleichsobjekte herangezogen werden und je ähnlicher diese sind, desto genauer ist das Ergebnis. Diese Methode scheitert jedoch häufig daran, dass sich nicht ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage finden lassen, die kürzlich veräußert wurden.

Ertragswertverfahren zur Wohnungswertermittlung

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn nicht Eigennutzung, sondern Renditen im Vordergrund stehen, wie bei Mehrfamilienhäusern, vermietete Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Bei diesen Immobilien steht nicht der Sachwert im Mittelpunkt der Wertermittlung, sondern welchen Ertrag der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Das heißt, es werden die zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der Nebenkosten berechnet. Die Berechnung orientiert sich am Verkehrswert und zieht auch potentielle Wertsteigerungen zur Berechnung hinzu.

Das Sachwertverfahren zur Wohnungswertermittlung

Wenn die Wertermittlung für ein Haus durch Vergleichswerte oder das Ertragswertverfahren nicht möglich ist, wird das Sachwertverfahren angewandt. Der Sachwert bemisst sich an den Wiederherstellungskosten und setzt sich im Wesentlichen aus zwei Aspekten zusammen: den Wert des Grundstücks und den Wert des darauf errichteten Gebäudes. Das Sachwertverfahren ist vor allem bei einer gewünschten Beleihung von neu errichteten Immobilien geeignet, da die Neubaukosten gut und schnell zu ermitteln sind. Handelt es sich um ein älteres Objekt, wird bei der Wertermittlung die Gebrauchsdauer und der Zustand der Immobilie subtrahiert. Das Sachwertverfahren wird am häufigsten verwendet, ist gleichzeitig aber auch das komplizierteste Verfahren.

Die drei Verfahren im Überblick

Nicht jedes Verfahren kann also bei jeder Art von Immobilie verwendet werden. Meist können sogar mehrere Verfahren zur Unterstützung herangezogen werden. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie einen kleinen Überblick:

Objektart führendes Verfahren stützendes Verfahren
Wohnung, eigengenutzt Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren & Sachwertverfahren
Wohnung, vermietet Ertragswertverfahren Sachwertverfahren & Vergleichswertverfahren
Haus, eigengenutzt Sachwertverfahren Ertragswertverfahren
Haus, vermietet – z.B. Mehrfamilienhaus – Ertragswertverfahren Sachwertverfahren
Grundstück, unbebaut Vergleichswertverfahren
Grundstück, unbebaut & vermietet Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren

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