Ein Hausverkauf ist nicht nur zeitintensiv. Es entstehen auch Kosten, die auf den ersten Blick schnell übersehen werden. Als Verkäufer einer Immobilie sollten Sie sich vorab einen Überblick über alle Nebenkosten machen, die durch den Verkauf entstehen könnten. In dem folgenden Artikel erfahren Sie, welche Kostenpunkte zu berücksichtigen sind. Außerdem verweisen wir auf weitere Artikel, die Ihnen detaillierte Antworten geben.

Überblick über die Kosten beim Hausverkauf

Bei einem Hausverkauf können unterschiedliche Kosten entstehen. Nicht alle Kosten stehen bei jedem Verkauf an. Es lohnt sich vorweg einen Überblick über die eigenen potentiellen Ausgaben zu machen.

Beispielkosten für den Verkauf einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro in Sachsen. Die Immobilie wurde privat genutzt, ist schuldenfrei und wurde mit Hilfe eines Maklers verkauft. Die Kosten für diesen wurden nach dem neuen Gesetz auf beide Parteien aufgeteilt :

VerkäuferKäufer
Renovierungskosten3.000 €0 €
Wertgutachten2.000 €0 €
Energieausweis400 €0 €
Maklerkosten (7,14 %)10.710 €10.710 €
Notarkosten0 €3.600 €
Vorfälligkeitsentschädigung0 €0 €
Grundbuchgebühren0 €1.500 €
Spekulationssteuer0 €0 €
Grunderwerbssteuer (3,5 %)0 €Grunderwerbssteuer (3,5 %)
Gesamtausgaben16.110 €26.310 €

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Renovierungskosten vor dem Hausverkauf

Ob bzw. in welchem Umfang es sich lohnt die Immobilie im vorhinein zu renovieren, sollte genauestens überprüft werden. In der Regel lohnen sich kleine Reparaturarbeiten, die den finanziellen Rahmen nicht sprengen (ca. bis 3.000 €).

Die Frage, ob es sich wirklich lohnt eine Immobilie vorab zu renovieren, lässt sich schwer beantworten. Erfahren Sie in unserem Artikel, wann und ob es sich lohnt eine Wohnung vor dem Verkauf zu renovieren.

Der erste Eindruck zählt! Es lohnt sich also die Immobilie und ggf. den Garten schön herzurichten um einen einladenden Eindruck für potentielle Käufer zu hinterlassen. Inzwischen ist das “Home Staging” weit verbreitet und wird von professionellen Home-Stagern angeboten. Diese richten die Immobilie so her, dass ein wohlfühlendes Ambiente entsteht. Der Käufer kann sich so vorstellen, wie es aussehen würde, wenn er in dem Haus lebt.

Bei Modernisierungsarbeiten, die eine große Investition bedeuten, sollte genau berechnet werden, ob sich der zeitliche und finanzielle Aufwand lohnt. Dabei ist es wichtig zu schauen, ob die Ausgaben auf den Verkaufspreis plus einem Preisaufschlag hinzugerechnet werden können.

Kosten einer Immobilienbewertung

Für einen erfolgreichen Verkauf ist es wichtig, den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Ein zu niedriger Preis wäre ein finanzieller Verlust für den Verkäufer. Ein zu hoher Preis könnte potentielle Käufer abschrecken.

Die Immobilie kann von unterschiedlichen Experten bewertet werden. Ein Wertgutachten wird von Immobiliengutachtern erstellt. Die Kosten für ein Gutachten variieren in der Regel zwischen 1.800 € und 2.500 €, je nach größe und Verkehrswert der Immobilie.

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Hausverkauf Kosten: Energieausweis

Ein gültiger Energieausweis ist für den Immobilienverkauf unabdingbar. Seit 2009 ist es Pflicht, dass der Verkäufer spätestens zum Besichtigungstermin einen Energieausweis vorlegen kann. Sollte kein Ausweis vorliegen, kommen Strafzahlungen auf den Verkäufer zu. Die Kosten sind davon abhängig, welcher Ausweis ausgestellt wird:

Arten des Energieausweis

  • Ein Verbrauchsausweis oder auch Energiepass kostet zwischen 50 und 100 €. In diesem wird nur der Energieverbrauch der Immobilie angegeben, der sich aus der Nebenkostenabrechnung ablesen lässt.
  • Der Bedarfsorientierte Ausweis kostet zwischen 300 und 500 €. Dieser Ausweis ist immer gültig, da ein Experte ein aufwändiges Gutachten vor Ort durchführt.

Maklerkosten beim Hausverkauf

Diese entstehen nur dann, wenn sich der Verkäufer für die Unterstützung eines Maklers entschieden hat. Vor dem Immobilienverkauf sollte also gut abgewogen werden, ob es sich lohnt einen Makler zu beauftragen. Dabei sollte nicht vergessen werden, wie umfangreich die Aufgaben sind, die dieser übernimmt. Es werden nicht nur Zeit und Nerven gespart, sondern es besteht die Gewissheit, dass ein Fachmann den Verkauf der Immobilie leitet.

Seit Januar 2021 gilt ein neues Gesetz, welches die Verteilung der Kosten des Maklers auf den Käufer bzw. Verkäufer regelt. Demnach müssen die Kosten hälftig auf beide Parteien aufgeteilt werden.

Der Vorteil bei einem Makler ist, dass die Kosten nur bei einem erfolgreichen Verkauf entrichtet werden müssen. Diese variieren, je nach Bundesland und belaufen sich zwischen 5,95 % und 7,14 % des Verkaufspreises. Die Provision berechnet sich nur aus dem Verkaufspreis der Immobilie, nicht aus den zusätzlich Nebenkosten, wie etwa den Notarkosten, die durch den Verkauf entstehen.

Notarkosten beim Hausverkauf

Die Notarkosten sind unumgänglich. Der Verkauf einer Immobilie ist erst rechtskräftig, wenn der Verkaufsvertrag von einem Notar offiziell beurkundet wurde. Die Kosten für die Beglaubigung zahlt der Käufer der Immobilie. Der Notar verliest den Vertrag in Anwesenheit des Käufers und des Verkäufers und kümmert sich um alle nötigen Vertragsunterlagen. Zusätzlich beantragt er die __Umschreibung der Eigentümer im Grundbuch.

Die Höhe der Kosten variieren je nach Verkaufsumfang und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie belaufen sich zwischen 1 und 1,5 % des Verkaufspreises der Immobilie.

Wer zahlt die Löschung der Grundschuld beim Hausverkauf?

Für die Löschung der Grundschuld entstehen sowohl Notarkosten als auch Gebühren für das Grundbuchamt. Diese haben ca. einen Umfang von 0,2 % des Wertes der Grundschuld. Sollte der Käufer die Aufhebung der Grundschuld verlangen, muss der Verkäufer einen Notar beauftragen, der eine Löschungsbewilligung beim jeweiligen Grundbuchamt einreicht.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass der Käufer die Grundschuld übernimmt. Da eine Löschung der Grundschuld nur möglich ist, sobald der Kredit bei der Bank abbezahlt wurde, kann sich der Käufer eine Bestätigung über den getilgten Kredit aushändigen lassen. Ein Vorteil hierbei: Der Käufer hat die Möglichkeit über die jeweilige Bank einen Kredit für den Immobilienkauf zu erlangen.

Kosten beim Hausverkauf: Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann eine Bank verlangen, wenn ein Kredit vorzeitig aufgelöst wird. Ist der Kredit zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abbezahlt, sollte der Verkäufer also mit zusätzlichen Kosten rechnen. Wie hoch die Entschädigung ist, hängt von der Restschuld und dem Nominalzins des Kredits ab und ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Großen Spielraum haben die Banken allerdings nicht, da sie den entstandenen Zinsschaden transparent vorzeigen müssen.

Steuern beim Hausverkauf

Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer fallen unterschiedliche Steuern an. Wie hoch diese sind und ob sie überhaupt anfallen ist an bestimmte Bedingungen geknüpft:

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer muss unter bestimmten Umständen der Verkäufer bezahlen. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wurde und wie lange sie im Besitz ist.

Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor ausschließlich selbst genutzt, greift die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht. Somit ist der Verkauf steuerfrei.

Die Spekulationssteuer muss gezahlt werden, wenn:

  • das Haus innerhalb der ersten 10 Jahre verkauft wird und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde
  • die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf vermietet wurde.

Die 10-Jahresfrist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags. Wurde die Immobilie geerbt, zählt trotzdem das Kaufdatum des Erblassers. Die Frist wird also mitgegeben. Welche Sonderregelungen und andere Einflussfaktoren es gibt, zeigt Ihnen unserer Artikel:

Grundsteuer beim Hausverkauf

Die Grundsteuer wird für den Käufer als Besitzer der Immobilie fällig. Die Steuer muss jährlich für ein Grundstück oder eine Immobilie an die Gemeinde gezahlt werden. Die Höhe der Steuer gibt das Finanzamt an die Gemeinden weiter, welche diese 4 mal jährlich in Raten einfordern.

Es handelt sich dabei um eine Gemeindesteuer. Die Einnahmen fließen anschließend, z. B. in nötige Infrastrukturen oder öffentliche Einrichtungen. Sie ist unabhängig vom Kaufpreis der Immobilie und zählt somit nicht direkt zu den Kosten eines Hausverkaufs.

Nähere Informationen für Immobilienbesitzer zum Thema Grundsteuer finden Sie hier:

Grunderwerbssteuer: Kosten für den Käufer

Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer der Immobilie gezahlt. Sie fällt immer an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Wurde der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben und es fand ein offizieller Eigentümerwechsel statt, wird sich das Finanzamt bzgl. der zu zahlenden Steuer melden.

Findet ein Verkauf zwischen Verwandten ersten Grades, also Kindern und Eltern statt, fällt die Grunderwerbssteuer weg. Auch der Verkauf zwischen Eheleuten ist steuerfrei. Liegt der Kaufpreis unter 2.500 € entfällt die Steuer ebenfalls. Auch bei Vererbungen und Schenkungen von Immobilien gibt es andere Regeln. In folgendem Artikeln finden Sie weitere Informationen dazu.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Bundeslandabhängig. Für die Berechnung wird der notariell beglaubigte Kaufpreis der Immobilie herangezogen. Der Steuersatz liegt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 - und 6,5 % des Kaufpreises.

Häufig gestellte Fragen:

Bei einem Hausverkauf kommen noch einige Nebenkosten hinzu, die nicht übersehen werden sollten. Kosten könnten entstehen für:

  • Renovierungsarbeiten
  • die Erstellung eines Energieausweis
  • das Wertgutchten der Immobilie
  • den Immobilienmakler
  • die Löschung der Grundschuld
  • die Spekulationssteuer
  • die Vorfälligkeitsentschädigung

Um welche Höhe es sich dabei handelt und für wen welche Kosten zutreffen erfahren Sie hier

Bei einem Hauskauf entstehen neben dem Kaufpreis der Immobilie noch zusätzliche Kosten. Folgende Kostenpunkte sind möglich:

  • Maklerprovision
  • Notarkosten
  • Grundbuchamtgebühren
  • Grunderwerbssteuer

Die Höhe der Kosten und für wen diese anfallen erfahren Sie hier!

Seit dem 31.12.2020 gilt das neue Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Hausverkauf. Laut dem Gesetz wird die Maklerkosten hälfitg auf den Verkäufer und den Käufer der Immobilie aufgeteilt. Auf diesem Weg soll verhindert werden, dass die kompletten Kosten des Maklers auf den Käufer abgewälzt werden.

Wie hoch die Kosten eines Maklers sind und aus welchen Faktoren sie sich ergeben finden Sie hier!

Wer seine Immobilie verkaufen, verpachten oder vermieten möchte, benötigt einen Energieausweis. Dieser ist in Deutschland Pflicht und muss transparent vorgezeigt werden. Sollte dies nicht der Fall sein, können für den Verkäufer Bußgelder entstehen.

Lediglich Häuser die unter Denkmalschutz stehen oder kleiner 50 m² sind, haben keine Energieausweispflicht.

Mehr dazu erfahren Sie hier!

Den großteil der Kosten des Notars übernimmt der Käufer der Immobilie. Für den Verkäufer können in dem Zusammenhang nur Kosten entstehen, wenn er die Rechte von Dritten über Haus Löschen muss. Dann fallen zusätzliche Gebühren an.

Wie hoch die Gebühren für einen Notar ausfallen erfahren Sie hier!