Kosten beim Hausverkauf
Diese acht Kostenpunkte sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten

Überblick über die Kosten beim Hausverkauf

Bei einem Hausverkauf können unterschiedliche Kosten entstehen. Nicht alle Kosten stehen bei jedem Verkauf an. Es lohnt sich, vorweg einen Überblick über die eigenen potentiellen Ausgaben zu machen.

Beispiel für die Hausverkauf Nebenkosten, die einem Immobilienverkäufer entstehen können (angenommener Wert der Immobilie: 300.000 Euro)

Die Kosten bei einem Hausverkauf sind variabel, da sie abhängig von den persönlichen Gegebenheiten des Verkäufers sind. Vor allem die Spekukationssteuer und die Vorfälligkeitsentschädigung fallen für jeden unterschiedlich hoch aus.

1. Welche Kosten entstehen für einen Energieausweis?

Die Ausstellung eines Energieausweises ist erforderlich, insbesondere bei Verkauf, Vermietung, Neubau oder bei der umfangreichen Sanierung eines Gebäudes.

So sind Sie als Verkäufer oder Vermieter verpflichtet, dem Käufer beziehungsweise einem Mieter der Immobilie einen Energieausweis vorzulegen - und zwar spätestens bei der Besichtigung der Immobilie § 80 Absätze 4 und 5 Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Der Zweck des Energieausweises

Energieausweise dienen der „Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes“. Die Angaben in einem Energieausweis sollen einen „überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen“ (§ 79 GEG).

Zwei Arten von Energieausweisen

Energieausweise sind als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis auszustellen (§ 79 Absatz 1 Satz 2 GEG). Energieverbrauchsausweise (§ 82 GEG) basieren auf den Daten der letzten drei Jahre zum Energieverbrauch. Der so ermittelte Energieverbrauch hängt direkt vom Verbrauchsverhalten der Bewohner ab. Dagegen werden Gebäudetechnik und Gebäudehülle nicht berücksichtigt.

Energiebedarfsausweise (§ 81 GEG) haben eine höhere Aussagekraft als Verbrauchsausweise. Sie berücksichtigen die Dämmung der Gebäudehülle und die Anlagentechnik.

Bedarfsausweise sind vorgeschrieben für:

• Neubauten sowie
• Wohngebäude bis zu vier Wohneinheiten, falls diese Immobilien den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (einschließlich Anlagen) nicht genügen.

Die Kosten für einen Energieausweis

Je nach Art des Energieausweises und je nach Anbieter unterscheiden sich die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises.

• Ein Verbrauchsausweis kostet ungefähr 50 bis 100 Euro,
• ein Bedarfsausweis hingegen 300 bis 500 Euro.

Bei Missachtung der Energieausweis-Pflicht können hohe Bußgeld Kosten entstehen. Wer die Vorschriften zum Energieausweis missachtet, dem droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).

2. Was kostet eine Immobilienbewertung?

Honorare für Immobilienbewertungen können zwischen Immobilienverkäufer und Gutachter frei vereinbart werden. Hinsichtlich der entstehenden Kosten sind Kurzgutachten von detaillierten, umfassenden Wertgutachten (Vollgutachten) zu unterscheiden. Die Kosten für das Wertgutachten trägt der Immobilienverkäufer.

Die Kosten für ein detailliertes Vollgutachten

Als (rechtlich unverbindlicher) Anhaltspunkt für die Kosten eines umfassenden Wertgutachtens können die Regelungen der früher geltenden HOAI 2002 herangezogen werden, (Die aktuelle HOAI 2021 enthält keine Regelungen mehr zu den Honoraren für ein Wertgutachten).

• Berechnung eines Zeithonorars: Gemäß § 33 HOAI 2002 wird ein Zeithonorar vereinbart, wenn bei Auftragserteilung keine schriftliche Honorar-Vereinbarung getroffen wurde. Das Zeithonorar konnte (gemäß HOAI 2002!) zwischen 38 und 82 Euro je Arbeitsstunde liegen (§ 6 HOAI 2002).
• Berechnung nach Honorartafel: Gemäß § 34 HOAI 2002 erfolgt die Honorarberechnung grundsätzlich nach einer Honorartafel, die Honorarbandbreiten auch nach Schwierigkeit der Gutachtenerstellung unterscheidet.

So weist die Honorartafel für Wertermittlungen nach § 34 Absatz 1 HOAI 2002 zum Beispiel folgende Honorar-Bandbreiten aus:

Immobilienwert 200.000 Euro:

• Honorar bei „Normalstufe“: 860 – 1.051 Euro,
• Honorar bei „Schwierigkeitsstufe: 1.017 – 1.432 Euro.

Immobilienwert 500.000 Euro:

• Honorar bei „Normalstufe“: 1.318 – 1.611 Euro,
• Honorar bei „Schwierigkeitsstufe: 1.559 – 2.198 Euro.

Wenn die Honorartafel der HOAI 2002 als Honorar-Grundlage herangezogen wird, dann erfolgt häufig ein Zuschlag (zum Beispiel von 10 Prozent) auf die in der Honorartafel ausgewiesenen Honorar-Werte.

Hausverkauf: Wann Kurzgutachten, wann umfassendes Gutachten?

In bestimmten Fällen, in denen der Verkehrswert einer Immobilie gegenüber Gerichten und Behörden nachgewiesen werden muss (zum Beispiel bei Erbfall, Schenkung, Scheidung, Rechtsstreitigkeiten), ist die Erstellung eines umfassenden Wertgutachtens (Vollgutachtens) erforderlich. Bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf genügt hingegen oft ein einfaches Wertgutachten.

Immobilienverkauf: die Kosten für ein Kurzgutachten

Kurzgutachten sind zumeist für ein Honorar zwischen 100 und 500 Euro erhältlich.

3. Welche Kosten können bei einer Entrümpelung entstehen?

Im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf ist möglicherweise die Entrümpelung insbesondere dicht befüllter Räumlichkeiten zweckmäßig, um potenziellen Immobilienkäufern ein freigeräumtes Haus präsentieren zu können.

Entrümpelung Kosten beim Hausverkauf: Welche Kosten durch eine Entrümpelung entstehen, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

• Entrümpelt der Immobilienverkäufer die Wohnung ganz oder teilweise selbst oder beauftragt er ein spezialisiertes Unternehmen mit der Entrümpelung?
• Soll eine Wohnung oder ein Haus entrümpelt werden?
• Sollen nur Keller oder Dachboden oder ein ganzes Haus freigeräumt werden?
• Fallen Entsorgungskosten für bestimmte Gegenstände an? Sind bei der Entsorgung spezielle Umweltvorschriften zu beachten?

Aufgrund der stets sehr individuellen Verhältnisse ist eine pauschale Aussage zu „Entrümpelungskosten je Quadratmeter“ kaum möglich.

Kosten bei einer vom Immobilieneigentümer selbst durchgeführten Entrümpelung

Auch bei einer „Selbst-Entrümpelung“ können Kosten entstehen, wie zum Beispiel die Aufwendungen für:

• die Entsorgung von Sperrmüll (je nach kommunaler Gebührenordnung ungefähr 20 Euro je Kubikmeter),
• einen anzumietenden Sperrmüll-Container (zu rechnen ist mit etwa 80 Euro zuzüglich einer Gebühr für die Nutzung einer öffentlichen Stellfläche),
• Deponien und Entsorgungsunternehmen und
• die Anmietung eines Transport-Fahrzeugs (circa 200 Euro täglich) sowie
• Benzin-Kosten.

Kosten bei Entrümpelung durch ein externes Unternehmen

Jede selbst durchgeführte Entrümpelung ist zeit- und arbeitsaufwändig und verursacht ebenfalls Kosten. Deshalb nutzen Immobilienverkäufer häufig die Entrümpelungs-Angebote externer Dienstleister.

Die Höhe der an ein externes Unternehmen zu entrichtenden Entrümpelungskosten wird unter anderem beeinflusst durch

• das Volumen (Kubikmeter) der zu entsorgenden Gegenstände,
• Eigenschaften der zu entsorgenden Güter (zum Beispiel Elektrogeräte, Bauschutt oder Sperrmüll; einfach zu entsorgende Gegenstände oder Sondermüll und Giftstoffe?) und
• die Größe der gegebenenfalls zu reinigenden Flächen.

Die Preise für eine Entrümpelung variieren je nach Anbieter erheblich und können leicht mehrere tausend Euro betragen. Deshalb ist stets ein Vergleich von Entrümpelungs-Angeboten verschiedener Dienstleister zu empfehlen.

Anhaltspunkte für mögliche Entrümpelungskosten:

• Haus-Entrümpelung (150 Quadratmeter Nutzfläche): 3.000 bis 6.000 Euro,
• Wohnungs-Entrümpelung (50 Quadratmeter Wohnfläche): 800 bis 1800 Euro,
• Dachboden-Entrümpelung (100 Quadratmeter): 1.500 bis 3.000 Euro,
• Keller-Entrümpelung (20 Quadratmeter): 300 bis 800 Euro,
• Garagen-Entrümpelung (30 Quadratmeter): 500 bis 900 Euro.

4. Maklerprovision 2022: Wer übernimmt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Immobilienmakler, die mit dem regionalen Immobilienmarkt vertraut sind, erleichtern den schnellen Verkauf einer Immobilie zu einem marktgerechten Preis. Die Höhe der Maklerprovision (auch: Maklercourtage) ist zwischen Auftraggeber und Makler frei verhandelbar. Regional haben sich regional leicht voneinander abweichende Maklergebühren zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent durchgesetzt („ortsübliche Maklergebühr“).

Berechnungsgrundlage für die Maklergebühr ist der Verkaufspreis ohne Nebenkosten, aber zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Maklerprovision wird mit notarieller Beurkundung des Immobilienverkaufs fällig.

Aufteilung der Maklerprovision auf Käufer und Verkäufer

• Wenn der Immobilienkäufer als Verbraucher, also als natürliche Person handelt (§ 656b BGB, § 13 BGB), dann wird die Maklerprovision bei Immobilienverkäufen ab dem 23.12.2020 in aller Regel zwischen Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer aufgeteilt (siehe § 656c BGB und § 656d BGB).
• Ist der Immobilienkäufer kein Verbraucher, sondern ein Unternehmer, dann können hinsichtlich der Übernahme der Maklerprovision durch Käufer und Verkäufer auch beliebige andere, individuelle Vereinbarungen ausgehandelt werden.

Beispiel für die Aufteilung der Maklergebühr auf Käufer und Verkäufer:

• Immobilien-Kaufpreis: 300.000 Euro
• gesamte Maklergebühr: 6 Prozent (18.000 Euro)

Wenn der Käufer als Verbraucher handelt, dann tragen Käufer und Verkäufer jeweils einen Anteil an der Maklerprovision in Höhe von 9.000 Euro.

5. Notarkosten Hausverkauf: Wer trägt die Notarkosten und Grundbuchkosten?

Wer zahlt den Notar? Die Notarkosten und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Immobilienkäufer. Der Verkäufer trägt nur diejenigen Kosten, die wegen eine erforderlichen Löschung von bisher eingetragener Grundbuch-Belastungen entstehen. Der Verkäufer trägt beispielsweise die Kosten für die Löschung einer Grundschuld, eines Nießbrauch-Rechts oder eines Wohnrechts.

Notarkosten Immobilienverkauf: Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Lässt der Immobilienverkäufer eine Grundschuld im Grundbuch löschen, dann entstehen ihm Notar- und Grundbuchkosten. Die Höhe der Kosten hängt vom Betrag der Grundschuld ab.

Beispiel für Notargebühren beim Hausverkauf: Gebühren für die Löschung einer Grundschuld über 200.000 Euro

• Notargebühren: 258,82 Euro
• Grundbuchgebühren: 237,50 Euro
• Gesamtkosten: 496,32 Euro

6. Kredit ablösen beim Hausverkauf: Wann muss der Immobilienverkäufer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf ist, wenn der Immobilienverkäufer ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte (zum Beispiel im Zusammenhang mit einem Hausverkauf bei laufendem Kredit). Dann hat die finanzierende Bank möglicherweise einen Anspruch auf Entschädigung gegen ihren Darlehensnehmer. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll den möglichen Schaden ausgleichen, der dem Darlehensgeber aufgrund der vorzeitigen Kreditrückzahlung entsteht (§ 502 BGB).

Nicht immer jedoch kann das Kreditinstitut einen Schaden geltend machen. Ein Zinsschaden liegt nämlich nur dann vor, wenn die Bank den vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrag lediglich zu einem Zinssatz unterhalb des vereinbarten Darlehenszinssatzes wiederanlegen kann.

Selbst wenn ein Zinsschaden vorliegt, muss sich die Bank die (wegen der verkürzten Darlehenslaufzeit) reduzierten Risikokosten sowie ersparte Verwaltungskosten anrechnen lassen.

Beispiel für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung

• Darlehensbetrag (Restschuld am Tag der vorzeitigen Darlehensrückzahlung): 200.000
• Ablösetermin: 1.9.2022
• Ende der Zinsbindung: 30.04.2027
• Darlehenszinssatz: 3 Prozent
• vereinbarte Monatsrate: 700 Euro

Um festzustellen, ob der Bank ein Zinsschaden entstanden ist, werden die Kapitalmarkt-Zinssätze (= mögliche Wiederanlage-Zinssätze) zum Ablösetermin (im Beispiel: 01.09.2022) mit dem Darlehenszinssatz verglichen. Aus diesen Daten errechnete sich zum Stichtag 01.09.2022 ein Bruttozinsschaden von (circa) 14.600 Euro.

Von diesem Betrag sind bis zum Zinsbindungsende eingesparte Risikokosten in Höhe von ungefähr 1.020 Euro (üblich: 0,05 bis 0,15 Prozent der Restschuld für jedes Jahr bis zum Zinsbindungsende) und eingesparte Verwaltungskosten von 280 Euro abzuziehen. Die zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung beträgt daher im Beispielfall 13.300 Euro.

7. Hausverkauf und Steuern - welche Steuern und wie hoch?

Nicht zuletzt sind die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienverkaufs zu berücksichtigen.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird bei einem Immobilienkauf in aller Regel vom Käufer gezahlt. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Grundsteuer

Mit Erwerb des Eigentums an der Immobilie trägt der Käufer auch die Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer, die von den Kommunen erhoben wird, wird bis einschließlich 2024 auf der Basis von seit 1964 geltenden Einheitswerten, Grundsteuermessbeträgen und kommunalen Hebesätzen ermittelt. Ab 2025 erfolgt die Berechnung der Grundsteuer nach einem neuen, teilweise von den Bundesländern individuell gestalteten Verfahren.

Spekulationssteuer beim Hausverkauf

Rechtsgrundlage für die Erhebung einer „Spekulationssteuer“ (Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte) ist § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Veräußert der Haus- oder Wohnungsverkäufer seine Immobilie, so muss er einen durch die Veräußerung erzielten Gewinn versteuern, wenn „der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt“ (§ 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 1 EStG). Die Versteuerung erfolgt dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Immobilienverkäufers.

Beispiel:

• Erwerb einer Immobilie am 2. Januar 2015 für 150.000 Euro
• Veräußerung der Immobilie am 7. Juli 2022 für 200.000 Euro.
• Der Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro ist gemäß § 23 EStG einkommensteuerpflichtig.
• Bei einem persönlichen Steuersatz von (beispielsweise) 30 Prozent hat der Immobilienverkäufer zusätzliche Einkommensteuer in Höhe von 15.000 Euro zu entrichten.

8. Immobilienwert steigern: Lohnen sich Renovierungsarbeiten vor dem Immobilienverkauf?

Renovierungsarbeiten vor dem Immobilienverkauf erleichtern die Präsentation eines Hauses beziehungsweise einer Wohnung und und erhöhen den Wert einer Immobilie und damit den Verkaufspreis.

Wohnung renovieren vor dem Verkauf: Zu den Renovierungsarbeiten, die den Immobilienwert - bei überschaubarem Kosteneinsatz - steigern können, zählen zum Beispiel

• Innen- und Außenanstrich,
• Verlegung bisher offen verlaufender Leitungen unter Putz,
• Erneuerung von Fenstern,
• Einbau einer neuen Küche oder
• Bad-Sanierung.

Fazit: Die Kosten beim Immobilienverkauf im Blick behalten!

Immobilienverkäufer sollten beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht nur auf den Verkaufspreis, sondern auch auf die Kosten achten, die beim Immobilienverkauf entstehen.

Nutzen Sie die Informationen dieses HAUSGOLD-Artikels, um die Ihnen beim Immobilienverkauf entstehenden Kosten zu optimieren. Ziehen Sie aber durchaus auch gezielte Investitionen in Ihre Immobilie in Betracht, um den Marktwert zu steigern.

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