Immobilienwertermittlung Mann rechnet im Vordergrund Hausmodell

So umgehen Sie Fallstricke bei der Immobilienwertermittlung

Spätestens, wenn man seine Wohnung verkaufen will, fragt man sich: „Was ist meine Wohnung eigentlich wert?“ Und so steht eine Immobilienwertermittlung an, also die objektive Ermittlung und Analyse des Werts einer Immobilie. Nach der Durchführung kann ein realistischer Angebotspreis definiert werden.

Gerade beim Angebotspreis für eine Immobilie können leicht Fehler begangen werden. Ist der Preis zu niedrig, ist ein monetärer Verlust die Folge. Im Umkehrschluss heißt das aber nicht, dass der Angebotspreis möglichst hoch sein soll. Ein zu hoher Angebotspreis schreckt Kaufinteressenten ab. Die Wohnung ist unnötig lange auf dem Markt. Es entsteht der Eindruck, bei der Wohnung handele es sich um eine schwer zu vermittelnde Immobilie. Unter Umständen ist dann eine so extreme Preisreduzierung notwendig, dass Sie die Wohnung letztendlich unter Wert verkaufen. Darum ist es absolut empfehlenswert, bei der Wertfeststellung einer Eigentumswohnung sorgsam vorzugehen und sich nach Möglichkeit an einen Experten für die Immobilienwertermittlung zu wenden.

Nachfolgend erläutern wir kurz und übersichtlich, welche Kriterien Einfluss auf den Wert einer Eigentumswohnung ausüben und geben einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilienwertermittlung.

1. Faktor der Immobilienwertermittlung: Lage

Die Lage ist das wesentliche preisbestimmende Merkmal einer Eigentumswohnung. Die Immobilienbranche unterscheidet zwischen der Mikrolage und der Makrolage.

Bei der Bewertung der Mikrolage wird das direkte sozioökonomische Umfeld der Immobilie betrachtet: Infrastruktur (Geschäfte, Ärzte, Schulen, Kindergärten), Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, Parkmöglichkeiten, die Entfernung zur Stadtmitte etc. Alle diese Faktoren haben eine erhebliche Wirkung auf den Angebotspreis und den zu erzielenden Verkaufserlös. Als Laie in der Bewertung der Mikrolage kann man bereits an dieser Stelle wichtige Faktoren vergessen und so folgenschwere Fehler in der Immobilienwertermittlung machen. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, hier Expertenrat einzuholen, um die Eigentumswohnung realistisch und zutreffend zu bewerten.

Die Makrolage zu bewerten, erscheint den ersten Blick einfacher. Erkennen und vermeiden Sie aber auch hier mögliche Fehlerquellen. Die ökonomische Stärke einer Region lässt sich relativ einfach durch die Anzahl an verfügbaren Arbeitsplätzen, der überregionalen infrastrukturellen Anbindung und des landschaftlichen Bildes einer Region beschreiben. Doch auch hier gilt es, Trends und Entwicklungen zu analysieren, die eine zukünftige Wertveränderung einer Immobilie beeinflussen können. Durch den großen Erfahrungsschatz und den Fokus auf wichtige Parameter einer Makrolage kann beispielsweise ein Immobilienmakler hier eine zuverlässige Bewertung garantieren und Ihnen dabei helfen, Ihre Wohnung zu verkaufen.

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2. Faktor der Immobilienwertermittlung: Zustand der Wohnung

Nicht nur Miko- und Makrolage sind wichtige Faktoren der Immobilienwertermittlung. Der Zustand einer Eigentumswohnung ist ebenfalls ein wichtiger Einflussfaktor bei einer zutreffenden und realistischen Wohnungswertermittlung. Hier sind in erster Linie wartungskostenintensive Gebäudeteile und die Reparaturhistorie relevant. Interessant sind die Reparaturhistorie und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Experten analysieren, welche kostenintensiven Posten wann und wie saniert worden sind oder ob in naher Zukunft teure Maßnahmen anstehen. Der Zustand des Dachs, des Kellers oder der Heizungsanlage haben einen großen Einfluss auf die Bewertung einer Immobilie. Auch die Qualität der verbauten Materialien kommt an dieser Stelle zum Tragen und ist von einem Laien meist nur schwer einzuschätzen.

Das Baujahr, das Stockwerk und der allgemeine Zustand der gesamten Wohnanlage sind weitere Kriterien, die in die Immobilienwertermittlung und den zu erzielenden Quadratmeterpreis einfließen. Bei Wohnungen beeinflusst zudem auch die Ausgestaltung des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums das Bewertungsergebnis. Spätestens an dieser Stelle sollten zudem grundstückstechnische Fragen beantwortet werden. Dabei stellt sich in erster Linie die Frage, ob die Gemarkung erbbaurechtlich verpachtet oder im Besitz der Eigentümergemeinschaft ist und ob das Flurstück frei von Baulasten oder ähnlichem ist.

3. Faktor der Immobilienwertermittlung: Belegungsstatus

Relevant für die Wohnungsbewertung ist auch der Belegungsstatus. Bewerten Sie eine vermietete Wohnung oder freie Wohnung? Freie Wohnungen haben oft einen höheren Wert als vermietete Wohnungen. Sie verkaufen sich meist schneller, da die Gruppe der potentiellen Kunden größer ist als bei einer vermieteten Wohnung. Potentielle Käufer freier Wohnungen sind sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer. Die zu erzielende Rendite hat eine tragende Rolle bei der Bewertung und muss in das Bewertungsergebnis einfließen.

Möglichkeiten der Wohnungsbewertung

Sollten Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen, so gibt es mehrere Möglichkeiten, eine Wertermittlung zu vollziehen. So kann der Eigentümer sich selbstständig ans Werk machen, er kann eine Online-Bewertung vornehmen, einen Gutachter/Sachverständigen beauftragen oder sich an einen kompetenten Makler wenden.

Wer seine Wohnung selbst bewertet, muss die oben genannten Faktoren berücksichtigen. Dies ist allerdings mit einem erheblichen Aufwand verbunden und in Teilen nur durch Schätzungen zu bewerkstelligen.

Eine Alternative ist eine kostenfreie Bewertung einer Immobilie über Online-Bewertungstools. Mit diesen erhalten Sie einen grobe Schätzwert. Übernehmen Sie aber bitte den Wert nicht ohne weitere Analysen als Angebotspreis. In vielen Fällen fragen Online-Rechner nur wenige Parameter ab und lassen viele andere wichtige Punkte außer Acht. Die feinen Unterschiede in Lage oder Ausstattung, die am Ende aber mehrere 1000 Euro Preisunterschied ausmachen können, können nicht über das Internet, sondern nur vor Ort ermittelt werden, am besten von einem erfahrenen Makler. Der Makler weiß genau, wie groß die Nachfrage nach Immobilien in Ihrer Region ist.

Wer die Immobilienbewertung für eine Auseinandersetzung vor Gericht oder das Finanzamt braucht, für den ist ein Gutachter notwendig. Nur seine Immobilienbewertung hat vor Gericht Bestand. Die Kosten für ein gerichtsfestes Gutachten bestimmt sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Manche Gutachter vereinbaren auch abweichende Preise.

Wer eine Immobilienwertermittlung für einen anstehenden Verkauf benötigt, wendet sich am besten an einen guten Makler. Der Makler nimmt eine Bewertung vor und legt daraufhin den möglichen Verkaufspreis fest.

Einen guter Makler für die Immobilienwertermittlung finden

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