Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, gibt den zu erwartenden Preis einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt an. Erfahren Sie hier, wie er ermittelt wird und was bei der Verkehrswertermittlung zu beachten ist.


Was ist der Verkehrswert?

Laut §194 des Baugesetzbuches ist der Verkehrswert als der Wert definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechend dem tatsächlichen Zustand ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden kann. Das bedeutet:

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den Preis an, der voraussichtlich am Markt erzielt werden kann. Er wird z.B. durch eine Immobilienbewertung ermittelt. Hierfür sind Lage, Ausstattung und Zustand genauso zu berücksichtigen, wie die zum Zeitpunkt der Ermittlung vorhandene Situation von Angebot und Nachfrage für Immobilien.

Wozu dient eine Verkehrswertermittlung?

Die meisten Wertermittlungen werden zur Bestimmung des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken benötigt. Dabei wird nicht nur das Grundstück, sondern auch die Immobilie bewertet. Für einige gerichtliche Vorgänge muss der Verkehrswert bestimmt werden. Dies kann zum Beispiel bei Erb- oder Scheidungsfällen notwendig werden. 

Anwendungsfälle der Verkehrswertermittlung:

  • Kauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken als Orientierungs- und Entscheidungshilfe
  • Erbschaftsangelegenheiten: Todesfall, Schenkung, Aufteilung des Erbes
  • Steuerangelegenheiten: Abschreibung, Erbschaftssteuer, Betriebsvermögen
  • Scheidung: Vermögensaufteilung, Hinzugewinn
  • Teilung von Grundstücken
  • Abtretung oder Hinzukauf von Teilflächen
  • Beleihungswertbestimmung für Banken
  • Versicherungswertbestimmung
  • Wirtschaftliche Erwägungen für An- und Umbau, Abriss, Teilung, Verwertung

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Der Verkehrswert kann mit drei unterschiedlichen Methoden ermittelt werden, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) normiert sind. 

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren 

Je nach Art der Immobilie und des Marktumfeldes bietet sich ein anderes Bewertungsverfahren oder die Kombination mehrerer Verfahren an.

Das Vergleichswertverfahren bei Vergleichsobjekten

Existieren viele vergleichbare Objekte und wurden im Vergleichszeitraum viele Immobilien verkauft, kann das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Dieses ermittelt den Verkehrswert anhand von Immobilien, die kürzlich veräußert wurden und dem zu bewertenden Objekt ähneln. Je mehr Vergleichsobjekte herangezogen werden und je ähnlicher diese sind, desto genauer ist das Ergebnis. Diese Methode scheitert jedoch häufig daran, dass sich nicht ausreichend vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage finden lassen, die kürzlich veräußert wurden.

Das Sachwertverfahren für selbstgenutzte Immobilien

Bei selbstgenutzten Objekten wird häufig das Sachwertverfahren angewendet. Hierbei werden Grundstück und Gebäude mit dem Wiederbeschaffungskosten bzw. Herstellungskosten bewertet. Die Grundstücksbewertung erfolgt mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens oder über den Bodenrichtwert der Gemeinde. Der Verkehrswert des Gebäudes ergibt sich aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der Nutzungsdauer des Objektes. Diese Werte können mittels Tabellen aus der Bruttogeschossfläche und Normalherstellungskosten ermittelt werden.

Das Ertragswertverfahren bei vermieteten Wohnungen und Bürogebäuden

Bei wirtschaftlich genutzten Immobilien bietet sich das Ertragswertverfahren (oder Barwertverfahren) an. Der Wert bemisst sich hierbei an den abgezinsten zukünftigen Mieteinnahmen, von denen die Kosten für Betrieb und Instandhaltung abgezogen werden. Diese Rechnung geht über die Nutzungsdauer des derzeit bestehenden Gebäudes hinaus, da auch ein zukünftiger Neubau nach erfolgter Investition wieder Mieteinnahmen erwirtschaftet.

Entspricht der Verkehrswert dem Verkaufspreis?

Der Verkaufspreis einer Immobilie weicht fast immer vom ermittelten Verkehrswert ab. Für den wirklich erzielbaren Preis einer Immobilie sind nicht nur der reine Sachwert aus Grundstück und Gebäude maßgeblich, sondern auch das derzeitige Marktumfeld und das Verhandlungsgeschick des Verkäufers. Um den Immobilienpreis richtig festzulegen sind folglich nicht nur theoretisches Wissen, sondern auch Erfahrung und eine genaue Marktkenntnis notwendig.

Wer kann den Verkehrswert ermitteln?

Der Verkehrswert kann durch einen Immobilienmakler ermittelt werden, sofern Sie kein Gutachten benötigen, das vor Gericht gültig sein soll.

Als Auftraggeber eines Immobiliengutachtens sollten Sie darauf achten, dass Sie einen echten Immobiliengutachter beauftragen und nicht einen Immobiliensachverständigen. Gutachter ist eine rechtlich geschützte Berufsbezeichnung. Basis ist § 192 des Baugesetzbuch. Dieser legt zugrunde, dass ein Gutachter „in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein“ sollte. Neben der Ermittlung des Verkehrswertes hat ein Immobiliengutachter noch weitere Tätigkeitsfelder:

  • Ermittlung einer ortsüblichen Miete oder Pacht
  • Begleitung von Bauprojekten
  • Analyse und Stellungnahme zu Baubeschreibungen
  • Prüfung von Immobiliengutachten
  • Mitarbeit im örtlichen Gutachterausschuss

Jede Gemeinde und jeder Kreis beschäftigt einen ehrenamtlichen Gutachterausschuss mit verschiedenen Immobiliengutachtern. Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Sammlung von Immobilienkaufpreisen in der jeweiligen Region. Käufer und Verkäufer können sich dort ein erstes Bild verschaffen, zu welchen Preisen in einem bestimmten Stadtteil oder einer Straße in der Vergangenheit Immobilien verkauft wurden.

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Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Eine Wertermittlung gilt stets für den ausgewiesenen Wertermittlungsstichtag. Der im Rahmen der Verkehrswertermittlung errechnete Wert kann beispielsweise bereits drei Jahre nach Erstellung ganz anders ausfallen, wenn Veränderungen des Marktes dies belegen. Sind die Marktverhältnisse stabil, kann man unter Vorbehalt auch auf den Verkehrswert zu einem anderen Zeitpunkt schließen. Das ist aber nicht sicher. Nimmt man einen Zeitraum von rund einem halbem Jahr ab Wertermittlungsstichtag an, dann kann von einer ausreichenden Aussagekraft des Verkehrswertgutachtens ausgegangen werden, aber nur bei stabilen Marktverhältnissen. Bereits kleine Verschiebungen machen sich in der Verkehrswertermittlung bemerkbar. So macht eine Abweichung von 2 Prozent bei 500.000 Euro bereits 10.000 Euro aus. Darum sollte eine Verkehrswertermittlung immer zeitnah für den beabsichtigten Verwendungszweck vorgenommen werden.

Welche Unterlagen werden für eine Verkehrswertermittlung benötigt?

Welche Unterlagen für eine Verkehrswertermittlung notwendig sind, muss individuell abgestimmt werden. In der Regel werden für die Verkehrswertermittlung folgende Unterlagen benötigt:

  • Pläne: Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Lageplan, Entwässerung, technische Anlagen
  • Energieausweis
  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Verträge zu Wegerechten, Nießbrauch, Überbau usw.
  • Verträge und Angaben zu besonderen wertbestimmenden Umständen
  • Evtl. Sterbeurkunde

Zur Verkehrswertermittlung von Wohnungen benötigen Sie zudem:

  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnungen
  • Mietverträge

Verkehrswertermittlung bei Grundstücken

Wer wissen will, was sein Grundstück wert ist, muss sich mit der Bebaubarkeit eines Grundstücks befassen. Außerdem ist wichtig, welche Kosten bei der Bebauung entstehen und zu welchen Marktpreisen die Immobilien, die auf dem Grundstück errichtet werden können, verkaufbar wären. Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, einen guten Preis zu erzielen.

Marktpreise für Grundstücke variieren sehr stark. Einerseits, weil der Grundstücksmarkt in der Regel kleiner als der Häusermarkt ist. Andererseits, weil die tatsächliche Bebauung vor Verkauf nicht feststeht. So kann es sein, dass ein Interessent das Grundstück mit einer anderen Immobilie und zu anderen Baukosten bebauen möchte als ein zweiter Interessent. Je nach Konzept und Finanzkraft der Bieter fallen die Gebote sehr unterschiedlich aus.

Für eine Annäherung an den Verkehrswert Grundstück, können Sie in zwei Schritten vorgehen.

  1. Bebauungsauflagen in Erfahrung bringen

Für die Verkehrswertermittlung eines Grundstücks sollten Sie im ersten Schritt mit dem Bauamt vor Ort sprechen oder einen Profi beauftragen, entsprechende Gespräche zu führen. Ziel ist es, in Erfahrung zu bringen, welche Vorgaben und Auflagen das Bauamt für die Bebauung macht. Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob bereits ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, der alle Details regelt. In der Praxis gibt es immer wieder Sonderfälle und Ausnahmen, die nicht zuletzt von der Entscheidungsgewalt eines einzelnen Sachbearbeiters abhängen können.

  1. Marktanalyse für Baugrundstücke

Analysieren Sie im nächsten Schritt genau den Markt für Baugrundstücke. Hilfreiche Fragen zur Orientierung sind:

  • Wie viele vergleichbare Grundstücke wurden in der Gegend verkauft?
  • Welche Bauträger kaufen Grundstücke auf?
  • Wie sieht deren Bauträgerkalkulation aus?
  • Zu welchen Preisen könnten Gebäude auf dem Grundstück errichtet und verkauft werden?
  • Wie viel Geld sind Privatpersonen bereit, für Baugrundstücke zu bezahlen?
  • Was zeichnet das Grundstück aus?

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