Scheidung_Trennung

Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie bei Trennung und Scheidung?

Wer als Ehepaar vor einer Scheidung steht und gemeinsam eine Immobilie besitzt, steht in der Regel immer vor der Frage: „Und was passiert mit unserem Zuhause?“ Einigkeit wäre eine gute Basis für die Entscheidung, aber das ist leichter gesagt als getan.

Grundsätzlich gilt in Deutschland, dass nach der Heirat ohne Ehevertrag eine Zugewinngemeinschaft besteht. Das bedeutet, dass das gemeinsam in der Ehe erworbene Vermögen geteilt wird. In der Realität ist es jedoch häufig so, dass nur selten ein Partner den anderen auszahlen kann, wenn es um die Hälfte einer gemeinsamen Immobilie geht. Die Folge im Rahmen einer Scheidung sind häufig Zwangsverkäufe, bei denen nicht annähernd der Marktwert der Immobilie erzielt wird. Mit einem Ehevertrag kann dem entgegengewirkt werden, wenn beispielsweise vereinbart wird, dass ein Partner im Scheidungsfall die Immobilie behält und an den anderen monatliche Ausgleichzahlungen leistet. Bringt einer der Ehegatten bereits eine Immobilie in die Ehe ein, dann sorgt eine schriftlich vereinbarte Gütertrennung dafür, dass die Immobilie im Trennungsfall auch beim vorherigen Besitzer verbleibt.

Während der Trennungsphase

Bevor eine Ehe in Deutschland geschieden wird, muss das Ehepaar in der Regel zunächst ein Jahr in Trennung gelebt haben. Die Trennung beginnt in dem Augenblick, da mindestens ein Partner einen Trennungswunsch äußert. Dieser Zeitpunkt, der im Scheidungsantrag angegeben werden muss, entscheidet am Ende darüber, wann das so genannte Trennungsjahr endet.

Wie während des Trennungsjahres die gemeinsame Immobilie genutzt wird, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Allgemein geht der Gesetzgeber davon aus, dass – abhängig von den baulichen Voraussetzungen – das Eigenheim aufgeteilt wird. Eine Zuweisung – eine gerichtliche Entscheidung über die Aufteilung – an einen Ehepartner erfolgt nur in Ausnahmefällen. Selbst der Umstand, dass gegebenenfalls ein Ehepartner alleiniger Besitzer der Immobilie ist, reicht im Trennungsjahr nicht als Zuweisungsgrund. Dennoch kann jeder Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die komplette Familienwohnung (oder einen Teil vor ihr) überlässt. Nämlich dann, wenn es darum geht, eine unbillige Härte zu vermeiden. Diese liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Antragsteller nachweisen kann, dass für ihn (oder Schutzbefohlene wie Kinder) das gemeinsame Zusammenleben oder die Suche nach einem Ersatzwohnraum nicht ohne erhebliche Folgen bliebe. Die üblichen Unannehmlichkeiten, wie sie in der Trennungsphase zu erwarten sind, reichen als Gründe für eine Zuweisung allerdings nicht aus.

Sollte einer der Ehegatten als Mit- oder Alleineigentümer die gemeinsame Immobilie in dieser Zeit verlassen (müssen), ändert dies nichts an seinen Eigentumsverhältnissen. Er kann von dem verbleibenden Ehepartner in der Regel sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert. Miteigentümer zahlen maximal die Hälfte dieser Nutzungsentschädigung, schließlich gehört ihnen die Hälfte der Immobilie.

Ist der weichende Ehegatte hingegen Alleineigentümer, kann er nur ein Nutzungsentgelt für eine rechnerisch kleinere Wohnung verlangen, da der durch seinen Auszug leer stehende Teil der Wohnung nicht genutzt und dementsprechend auch nicht angerechnet wird.

Nach der Scheidung

Das Nutzungsrecht einer gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung klärt das Scheidungsverfahren. Bei der Entscheidung darüber, wer nach der Scheidung in der gemeinsamen Immobilie verbleibt, spielen Alter und Gesundheit der Ehepartner ebenso eine Rolle wie individuelle finanzielle Aufwendungen in der Vergangenheit, besondere Umstände des Lebensunterhalts oder die Nähe zum Arbeitsplatz. Vor allem versucht der Gesetzgeber, das Wohl von Kindern im Auge zu behalten.

Bei gemeinsamem Mieteigentum wird die Nutzung des Wohneigentums fast immer jener Partei zugesprochen, bei der sich die Kinder aufhalten. Ist jedoch einer der Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie, muss die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Nur besondere Umstände rechtfertigen hier die Zuweisung an den Nichteigentümer. Das Wohl von gemeinsamen Kindern kann zum Beispiel ausschlaggebend sein.

Darüber hinaus besteht für den Alleineigentümer zumindest ein Anspruch auf finanzielle Entschädigung. Meist wird dieser in Form eines Mietvertrags zu ortsüblichen Konditionen erreicht, der den verbleibenden Partner zu Zahlungen verpflichtet. Sollte die Nutzung der Ehewohnung hingegen schon bei den Unterhaltsberechnungen berücksichtigt worden sein, entfällt ein solcher Anspruch.

Immobilienverkauf, -übertragung und –versteigerung

Sollten beide Ehepartner Eigentümer einer Immobilie bleiben wollen, müssen zwischen ihnen in jedem Fall klare Finanzierungs- und Verwaltungsregelungen getroffen werden. Auch ist zu klären, wie lange die gemeinsame Eigentümerschaft dauern soll. Denn meist markiert eine solche Regelung bloß den Übergang bis zum Immobilienverkauf oder zur Überschreibung des jeweiligen Eigentumsanteils der Immobilie von einem Ehegatten auf den anderen.

Um den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln, sollte gemeinsam ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden, damit das Bewertungsergebnis nicht von einer Partei in Frage gestellt wird. Die Entschädigung wird dann meist ausgezahlt oder als Eigentumsanteil im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt. Manchmal einigt man sich auch darauf, Verbindlichkeiten aus einem laufenden Darlehen zu übernehmen oder auf Unterhaltszahlungen zu verzichten, wenn man im Gegenzug alleiniger Eigentümer wird. Allerdings hat hier auch die kreditgebende Bank mitzuentscheiden, denn diese wird den Ehepartner nur dann aus der Mithaftung entlassen, wenn die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des verbleibenden Ehepartners ausreichen, um zukünftig alleine für die Verbindlichkeiten aufzukommen.

Will einer der Ehegatten die gemeinsame Immobilie hingegen verkaufen, der andere aber nicht, kann er nach erfolgter Scheidung im Klageverfahren eine sogenannte Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das kann aber ein hohes Risiko bedeuten, denn oft erreicht das höchste Gebot in einer Teilungsversteigerung nicht den Wert, den man bei einem privaten Verkauf der Immobilie erzielen würde. Es kann sogar passieren, dass das Gebot die Schulden nicht deckt und beide Ehegatten für die restlichen Hausschulden fortan ohne jede Immobiliensicherheit haften.