Haus verkaufen

Ein Haus erfolgreich verkaufen – in Zeiten eines ausgesprochenen Immobilienbooms sollte das kein Problem sein, denkt sich mancher Eigentümer und möchte den Verkauf gerne selbst in die Hand nehmen. Erst bei näherer Befassung mit dem Thema stellt sich heraus, wie aufwändig und vielschichtig dieser Prozess ist. Es gibt etliches zu beachten. Die drängendste Frage ist natürlich, welchen Preis Sie mit dem Verkauf erzielen können. Entscheidend sind hierfür sowohl der Immobilienwert als auch der des Grundstücks. Damit Sie nicht unvorbereitet in Ihren Hausverkauf starten, haben wir Ihnen in übersichtlicher Form einige nützliche Tipps und Hinweise zusammengestellt.

1. Entscheidung für den Hausverkauf will gut überlegt sein

Zunächst sollten Sie sich darüber im Klaren sein, warum Sie Ihre Immobilie veräußern wollen. Davon hängt nämlich unter anderem Ihr Zeitplan und auch der angestrebte Verkaufserfolg ab. Es macht einen Unterschied, ob Sie den Verkauf anstreben, weil Sie das Objekt selbst nicht benötigen (weil Sie beispielsweise auswandern), Wertsteigerungen realisieren wollen, Ihnen Verwaltung und Bewirtschaftung zu lästig geworden sind oder weil Sie Geld brauchen, um finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Es versteht sich von selbst, dass ein Verkauf, der unter Zeitdruck stattfindet, intensiver und schneller angegangen werden muss, als eine Veräußerung, bei der Sie in Ruhe auf das beste Angebot warten können. Das Verkaufsmotiv beeinflusst wesentlich Ihre Vermarktungsstrategie.

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2. Der Wert der Immobilie – Basis Ihrer Kaufpreisforderung

Zunächst müssen Sie sich eine realistische Vorstellung davon bilden, was Ihre Immobilie wert ist. Denn der Objektwert bildet die Basis Ihrer Kaufpreisforderung. Je näher der Preis am tatsächlichen Marktwert liegt, um so größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen können. Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine Kunst für sich. Dabei spielt nicht nur die Größe, der Zustand und die Ausstattung des Objektes eine wichtige Rolle, es kommt auch entscheidend auf die Lage und das Umfeld an. Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Umgebung beeinflussen den Wert nachhaltig. Und last but not least hängt ein Hauskauf auch davon ab, wie „gefragt“ der jeweilige Wohnort ist. Viele Immobilieneigentümer neigen dazu, den Wert ihres Hauses zu überschätzen. Unrealistische Forderungen, die den Hausverkauf unnötig erschweren, sind oft die Folge. Ein professioneller Immobiliengutachter kann eine „objektive“ Bewertung nach anerkannten Verfahren vornehmen.

3. Wie lange dauert der Hausverkauf?

Wie viel Zeit der Immobilienverkauf es in Anspruch nimmt, hängt von vielen Faktoren ab. In Regionen, in denen die Nachfrage nach Immobilien hoch ist, lässt sich häufig schneller ein Käufer finden. In begehrten Großstädten ist ein Haus also meist schneller verkauft. Es kommt aber natürlich auch auf den Zustand des Objektes an. Ein neuwertiges Haus, in dem wenig Renovierungsarbeiten nötig sind, ist meist begehrter. Beachten Sie: Sechs Monate sollte man für einen Immobilienverkauf jedoch mindestens einplanen. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst überwiesen, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Auch das kann im Rahmen des Verkaufs Zeit kosten: Drei bis zwölf Monate sind üblich.

4. Die richtige Vermarktungsstrategie für Ihren Verkauf

Wenn Sie wissen, was Sie beim Verkauf erreichen wollen, müssen Sie eine zielführende Vermarktungsstrategie entwickeln. Welche Kaufinteressenten wollen Sie ansprechen? Was können Sie ihnen bieten? Wie sind sie am besten zu erreichen? Wie viel Zeit geben Sie sich für den Hausverkauf? Auf diese Fragen sollte Ihre Vermarktungsstrategie Antworten geben. Sie bestimmt nicht nur die Inhalte Ihrer „Werbebotschaft“, sondern auch die Vertriebskanäle. Die klassische Zeitungsannonce ist zwar noch nicht ganz „out“, doch im digitalen Zeitalter bedeutet ein Haus erfolgreich verkaufen das Internet nutzen. Es gibt mittlerweile eine Vielzahl an Immobilienportalen, die entsprechende Inserate ermöglichen. Setzen Sie vor allem auf Seiten, die bekannt sind und hohen Traffic besitzen. Unser Tipp: Wenn Sie spezielle Zielgruppen ansprechen, können auch Annoncen in entsprechend ausgerichteten Seiten und Publikationen zielführend sein. Handzettel, Flyer oder Hinweise im Garten (zum Beispiel ein sogenannter „Galgen“) bilden sinnvolle ergänzende Maßnahmen.

5. Das Exposé – Schlüsselrolle beim Immobilienverkauf

Stellen Sie ein aussagekräftiges, vollständiges und optisch ansprechendes Exposé zusammen. Die Mühe lohnt sich. Anhand des Exposés entscheiden viele Menschen, ob sie die Immobilie besichtigen möchten und sich näher mit dem Gedanken eines Kaufs beschäftigen. Dabei gilt beim Hausverkauf das Prinzip: Ein Bild sagt mehr als viele Worte. Außerdem kann ein gutes Exposé bereits viele Fragen beantworten, was Ihnen Mühe und Aufwand beim eigentlichen Hausverkauf spart. Das Exposé sollte folgende Informationen enthalten:

  1. alle wesentlichen Angaben über das Grundstück und das Gebäude (Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung, durchgeführte Renovierungen und Modernisierungen, Besonderheiten);
  2. wichtige Unterlagen, wie Grundrisse, Wohnflächen-Daten, ggf. Flurkarte;
  3. den Energieausweis;
  4. Angaben zur Baubeschreibung (bei neueren Objekten);
  5. bei Eigentumswohnungen wesentliche Informationen der Teilungserklärung;
  6. Informationen zum Umfeld der Immobilie (Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten, Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung);
  7. Höhe der monatlichen Nebenkosten und sonstiger Kosten;
  8. ggf. ein aktueller Energieausweis;
  9. und nicht zuletzt attraktive Innen- und Außenaufnahmen des Objektes und des Grundstücks.

6. Vor Besichtigungen – betreiben Sie Home Staging

Präsentieren Sie Ihre Immobilie Besuchern im besten Licht. Dazu gehört als Mindestanforderung systematisches Aufräumen und Entrümpeln im Vorfeld von Besichtigungen. Eine gründliche Reinigung, ggf. auch kleinere Renovierungen können ebenfalls nicht schaden. Statten Sie die Räumlichkeiten so aus, dass ein guter Eindruck vom bewohnten Zustand entsteht, ohne dass die persönliche, private Note zu sehr dominiert. Ein Haus oder eine Wohnung mit kahlen Räumen lässt sich erfahrungsgemäß schlechter vermarkten als möblierte Räumlichkeiten, die jedoch keinesfalls überfrachtet sein sollten. Tatsächlich ist das Mobiliar eher sparsam und neutral zu halten, so dass sich möglichst viele Personen darin wiederfinden können. Unser Tipp: Home Staging ist das modische Schlagwort für diese bühnengerechte Inszenierung beim Immobilienverkauf. Damit verbessern Sie Ihre Chancen nachweislich, das Haus zeitnah zu verkaufen.

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7. Organisation gefragt – erfolgreiches Besichtigungsmanagement

Die Organisation und Durchführung von Besichtigungen wird von Eigentümern oft unterschätzt. Unser Tipp: Gerade beim Hausverkauf sollten Sie Einzeltermine vereinbaren und auf Sammelbesichtigungen verzichten. Dabei sind die Wünsche der Interessenten beim Hauskauf zu berücksichtigen, die Termine berufsbedingt oft nur an Wochenenden oder Feiertagen wahrnehmen können. Manche Kaufinteressenten bringen auch Ihre Familie mit zur Besichtigung.Vereinbaren Sie möglichst Besichtigungen bei Tageslicht oder sorgen Sie für ausreichend künstliche Beleuchtung. Bereiten Sie sich gut vor. Denn Sie zeigen nicht nur das Objekt, sondern sollen bei Fragen auch kompetent Rede und Antwort stehen können. Vergessen Sie auch nicht, nach Terminen systematisch nachzufassen, wenn Interessenten sich nicht mehr von sich aus melden.

Tipp: Haben Sie den Energieausweis zur Hand. Es besteht eine Pflicht zur unaufgeforderten Vorlage des Energieausweises gegenüber Kaufinteressenten bei der Besichtigung (die Vorlage des Energieausweises gilt auch bei Vermietungen).

8. Interessentenauswahl – eine schwierige Aufgabe

Um Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen zu können, müssen Sie Interessenten auswählen. Nicht jeder, der sich nach Ihrem Angebot erkundigt, will auch wirklich kaufen. Viele möchten nur den Markt sondieren, sich orientieren oder haben doch andere Vorstellungen von ihrer Wunschimmobilie. Die Erfahrung zeigt – oft ist der erste ernsthafte Interessent auch der beste. Viele Verkäufer zögern dabei zu lange, weil sie noch auf bessere Angebote und Preise warten, die dann doch nicht kommen. Wenn ein potentieller Käufer ernsthaftes Interesse zeigt, sollten Sie in entsprechende Verhandlungen eintreten. Vergessen Sie dabei nicht, die Bonität zu prüfen. Viele, die ein Haus verkaufen möchten, scheuen entsprechende Fragen, weil sie um den Abschluss fürchten. Ein interessierter Käufer, der nicht solvent ist und kein Geld hat, nützt Ihnen aber nichts. Seriöse Interessenten werden Ihnen für den Hauskauf gerne die Finanzierungsbestätigung einer Bank und/oder vorhandenes Eigenkapital nachweisen.

9. Knackpunkt – Kaufpreis- und Vertragsverhandlungen

Die Kaufpreisverhandlungen sind einer der schwierigsten Punkte. Hier klaffen die Auffassungen von Käufer und Verkäufer oft am weitesten auseinander. Neben einer klaren und begründbaren Kaufpreisvorstellung sollten Sie sich bereits im Vorfeld gut überlegen, ob und womit Sie dem Käufer privat ggf. entgegenkommen wollen – und wo nicht. Das macht Ihre Verhandlungsführung sicherer und Sie mit dem Ergebnis und vorliegendem Fall zufriedener. Schließlich wollen Sie das Haus zu einem guten Preis veräußern und nicht verschenken. Klärungsbedarf besteht vielfach auch noch darüber hinaus – zum Beispiel im Hinblick auf die Zahlungsabwicklung, den Übergabetermin, den Mitverkauf von Einrichtungen wie Einbaumöbeln, Küchen usw.

10. Haus erfolgreich verkaufen – der Abschluss des Kaufvertrags

Wer ein Haus verkaufen will, benötigt einen Notar. Die gesetzliche Pflicht zur notariellen Beurkundung schützt beide Seiten. In der Regel entwirft der Notar den Kaufvertrag und stellt ihn vorab den Beteiligten zur Verfügung. Sie sollten den Vertragstext vor der Unterzeichnung nochmals genau unter die Lupe nehmen. Der Notar stellt zwar sicher, dass der Vertrag juristisch einwandfrei ist, er kann aber Ihre Vereinbarungen mit dem Käufer nicht im Detail kennen. Unser Tipp: Prüfen Sie, ob sich im Text alles so wiederfindet wie besprochen. Dann können Sie in Ruhe zur Unterzeichnung schreiten und Ihr Haus wird erfolgreich verkauft. Der Notar sorgt dann für die Umsetzung des Vertrages Zug um Zug.

11. Wer bezahlt beim Kauf den Notar?

Wer beim Hausverkauf die Notarkosten bezahlt, kann grundsätzlich verhandelt werden. In Deutschland ist es jedoch meist üblich, dass beim Hauskauf der Käufer den Notar auswählt und die Kosten trägt. Der Geldtransfer für den Hausverkauf kann schließlich über ein vom Notar eingerichtetes Notaranderkonto geregelt werden. Allerdings wird das Notaranderkonto beim Immobilienverkauf in Deutschland immer seltener eingesetzt. In Süddeutschland ist eine Direktzahlung durch den Käufer an den Verkäufer schon länger üblich und auch in Norddeutschland ist das Notaranderkonto beim Hauskauf auf dem Rückzug.

12. Die Übergabe – ein wichtiger Zeitpunkt

Der Termin der Übergabe ist fast genauso wichtig, wie der Abschluss der Kaufvertrages. Sie wird in der Regel in unmittelbarem Zusammenhang mit der Zahlung des Preises des Hauskaufs angesetzt. Mit dem Besitzübergang findet der Hausverkauf seinen faktischen Abschluss. Die meist noch ausstehende Eigentumseintragung im Grundbuch ist üblicherweise eine reine Formalie. Übergabe bedeutet auch, dass die Rechte, Pflichten und Lasten, die mit der Immobilie verbunden sind, vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Wichtig ist die Anfertigung eines Übergabeprotokolls, in dem alle übergebenen Schlüssel, Zählerstände und noch festgestellte Mängel festgehalten werden. Das Übergabeprotokoll dient der Rechtssicherheit beim Immobilienverkauf. Es kommt für den Fall eines Schadensersatzanspruches zum Einsatz.

13 Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf an?

Als Verkäufer müssen Sie vor allem beachten, ob Sie die Spekulationssteuer bezahlen müssen. Hier gelten folgende Regeln: Liegt der Erwerb der Immobilie zehn Jahre zurück, ist die Spekulationsfrist abgelaufen und es fallen beim Verkauf keine Steuern an. Hat der Verkäufer im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren zuvor das Objekt selbst bewohnt, muss ebenfalls keine Spekulationssteuer bezahlt werden. In allen anderen Fällen verlangt das Finanzamt in der Regel die Zahlung der Spekulationssteuer, wenn es zu einem Hauskauf kommt.

14. Hausverkauf mit Makler – das rechnet sich in vielen Fällen

Viele Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, versprechen sich von der Eigenvermarktung einen Vorteil, weil sie glauben, durch den Wegfall der Maklerkosten höhere Kaufpreisforderungen durchsetzen zu können. Das erweist sich allerdings vielfach als Trugschluss. Ein guter Makler kann beim Hausverkauf einen echten Mehrwert bieten, der die Courtage mehr als aufwiegt. Er überblickt den Markt und weiß, was die Immobilie wert ist. Üblicherweise kann ein Makler auch eine professionelle Wertermittlung durchführen. Bei der Vermarktung kommt ihm seine Erfahrung zugute und er kennt sich darin aus, wie sich ein Haus erfolgreich verkaufen lässt. Mit der Inserierung, der Organisation und Durchführung von Besichtigungen nimmt er Ihnen als Verkäufer eine Menge Arbeit ab und spart viel Zeit. Und schließlich leistet er auch Unterstützung bei Kaufverhandlungen, Notartermin und Vertragsabschluss bis hin zur Übergabe. Doch wie einen guten Makler für den beabsichtigten Hausverkauf finden? Die Berufsbezeichnung Immobilienmakler ist nicht geschützt und es bedarf lediglich einer Gewerbeerlaubnis, um entsprechend tätig zu werden.

Den richtigen Makler finden – mit HAUSGOLD.de ganz einfach

Sie können sich selbst auf die Suche nach einem geeigneten Makler für Ihren Immobilienverkauf begeben oder Sie nutzen die Maklersuche von HAUSGOLD.de. In unserer Datenbank sind bundesweit Informationen und Angaben zu Immobilienmaklern gespeichert. Wir berücksichtigen dabei ausgesuchte und treffsichere Qualitätsmerkmale – zum Beispiel Qualifikationen, Leistungsfelder, Kunden-Feedbacks, durchgeführte Transaktionen und weitere relevante Benchmark-Daten. Außerdem sorgen wir für kontinuierliche Qualitätssicherung. Die Maklersuche über HAUSGOLD.de wirkt wie ein zielsicherer Qualitätsfilter. Dank eines ausgeklügelten Algorithmus sind wir in der Lage, Ihnen sofort einen auf Ihren Bedarf passenden Makler in Ihrer Nähe zu präsentieren, der seine Qualität nachgewiesen hat und Ihr Haus gut verkaufen kann. Wenn Sie es wünschen, vermitteln wir Ihren Verkaufswunsch auch direkt weiter. Mit HAUSGOLD.de gelingt Ihnen das Haus verkaufen ganz einfach und mit spürbarem Mehrwert.

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